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lunes, 29 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas IX "Aspectos físicos"

1. Características a tener en cuenta en el bien a valuar - Aspectos físicos

1.1 Localización o ubicación.

Como puede observarse la ubicación aparece en los tres aspectos o visiones que debe tenerse en cuenta al analizar un predio, y es porque ésta se debe analizar desde las tres ópticas, como veremos a continuación.

En el primer caso se refiere a la localización del bien en el mapa, o sea en el contexto del territorio del país y por qué no decirlo de las regiones que lo componen. En este sentido es una visión macro de la localización. Decir por ejemplo el predio está localizado en la costa norte, en los llanos orientales el sur, el Magdalena medio etc.
Una vez establecida esta primera instancia, se debe tener en cuenta la localización jurídica, que tiene que ver con la división política y administrativa, en donde se debe tener en cuenta en que departamento y municipio esta localizado, porque no es lo mismo que el predio, estando en el sur del país se encuentre en Nariño, el Cauca, o el Putumayo; o estando en la costa norte, esté ubicado en el Urabá o que esté en el departamento de Bolívar.

Dentro del marco jurídico, es necesario aclarar si está en la zona rural o en la zona urbana, conceptos tradicionales, o si se tiene en cuenta el nuevo ordenamiento jurídico, que esté en la zona de expansión urbana o suburbana.

Esta última forma de localización es de gran importancia, dado que según se encuentre en una u otra, muchas de las variables físicas cambian de dimensión y de parámetros para su análisis. Sí vamos a referenciar un predio rural, seguramente deberemos hacerlo a partir de distancia en kilómetros de la cabecera municipal o de centros poblados, en donde se realice el mercadeo de los productos y el acopio de insumos y productos para la sobrevivencia. Adicional a este hecho, los suelos, por ejemplo se deben analizar dentro de un contexto diferente, por cuanto, en la zona rural se vera su capacidad productiva o sea la fertilidad, en tanto que en la urbana se mirará la capacidad para ser construidos y por lo tanto la capacidad portante o capacidad para resistir construcciones.

Para una correcta localización, que incluso tiene que ver con la seguridad de los títulos, y con elementos tales como las verdaderas áreas o cabida del predio, se debe tomar las coordenadas geográficas, y en consecuencia con la localización en planos del predio, y hoy con la existencia de equipos tales como lo GPS, dicha condición es más fácil de verificar.

En algunos casos el perito, puede tener incertidumbre sobre si el predio que le están mostrando, es realmente el bien que se debe avaluar; pues desafortunadamente, en Colombia, no siempre este proceso es claro, y la sola referencia de distancia, y la vía no son suficientes.

El tipo de referencias de coordenadas para la localización, en el país no es frecuente, a pesar que existan otros en donde hace más de un siglo se están empleando, como es el caso de Suiza.

Con frecuencia cuando se habla del análisis del “entorno,” se está haciendo referencia al hecho de la ubicación del predio en términos sociales y económicos; y dan una primera aproximación de las condiciones reales o de connotación, de donde se encuentra el predio. En el momento al hablar de un predio que está localizado en el Magdalena Medio, hace suponer un entorno de mayor violencia por la presencia de grupos violentos, independiente que se encuentren en la parte rural o urbana. Dentro del ámbito urbano, para todos es claro que mencionar que el predio se encuentra en las Comunas Nororientales de Medellín, en el distrito de Agua Blanca en Cali o en Ciudad Bolívar de Bogotá, trae implícito, en forma errada o no, ciertos niveles de poco aprecio por el predio.

En consecuencia, aún cuando normalmente, entendemos la localización como un factor físico, en realidad debe entenderse como una condición en la cual intervienen las tres ópticas analizadas anteriormente:


1.2 El tamaño.

Respecto del tamaño, en nuestro medio ha existido una tradición en los avaluadores como es que, a mayor tamaño, menor el precio unitario y viceversa. Si embargo es necesario hacer algunas aclaraciones, pues la afirmación escueta puede inducir a errores, que tiene impacto importante en la estimación de un avalúo.

En primera instancia es necesario resaltar que J. J. Grannel, teórico francés, realizó una serie de mediciones estadísticas sobre los precios de la tierra en la década de los setenta, en nueve ciudades de ese país, buscando establecer la correlación entre las variables tamaño precio. Llegó a la comprobación, que no existía una tendencia que permitiera hacer dicha afirmación en forma categórica; desafortunadamente en nuestro país, nunca se ha realizado un estudio comparable, que permita negar o aprobar su conclusión.

Las razones para la afirmación de que al por mayor es más barato, están asociadas con que a grandes tamaños, existirá menor cantidad de compradores potenciales; por lo cual, si el propietario desea vender, debe reducir sus aspiraciones de precio. Este raciocinio, no esta lejos de la verdad, pero debe ser confrontado con otros elementos, tales como la potencialidad de ser dividido el predio, las ventajas de las normas mínimas, y las tendencias de uso de la zona donde se encuentre el predio objeto de valoración; factores que en algunos casos pueden hacer que el precio unitario, se comporte en forma contraria a la aseveración inicial.

Otra razón que induce a creer que a menor tamaño mayor precio unitario, es el hecho que cuando una persona que posee un lote de gran extensión decide realizar un “loteo” o establecer regimen de condominio o parcelación, el valor por metro cuadrado vendido es mayor al que tenía el terreno de gran extensión. Pero es necesario tener en cuenta que tal incremento no se debe al hecho de vender lotes pequeños, sino que en el precio final se esta incorporando el valor de las áreas cedidas por disposición legal; y que realmente no regala, a pesar que se conozca como áreas de cesión gratuita, sino que su valor lo traslada al comprador final.

Lógicamente que sí además del loteo, realiza obras de urbanismo, quien las realiza tendrá derecho a recuperar los costos y a obtener una ganancia por la ejecución de la acción.


A nivel de ejemplo, puede presentarse que un predio de 12 por 7 metros, con un área de 84 metros cuadrados, ubicado en un entorno en donde se instalan grandes bodegas y fabricas que usualmente requieren mayores áreas para la construcción de ellas, pueda tener un detrimento del valor unitario, en la medida que ese tamaño no permite la construcción de una bodega que corresponda a la tendencia de la zona.

Como ejemplo fáctico en una zona de Bogotá, una entidad poseía nueve lotes de 10 por 30 metros. Al realizar la investigación inicial, mediante la consulta del precio asignable, varios peritos estuvieron de acuerdo en que su valor unitario oscilaba alrededor de los treinta y cinco mil pesos por metro cuadrado. Como los predios jurídicamente eran independientes por no tener construcción, se realizó una nueva investigación y en la indagación a los entrevistados se les preguntó el valor por metro cuadrado, pero para un lote de 30 por 30 metros; todos estuvieron de acuerdo en que su valor subía y podía estimarse que el precio asignable por metro cuadrado era de setenta mil pesos. ¿Cuál fue la razón de este cambio en el parecer de los encuestados?

En este caso la respuesta es que a mayor tamaño mayor precio. La norma vigente para la zona establecía que en lotes de 10 por 30 metros se podía construir vivienda de dos pisos; mientras que en lotes mayores de 600 metros, el desarrollo permitido era vivienda multifamiliar en cinco pisos.

En conclusión, la afirmación propuesta no es posible aceptarla como una verdad absoluta, y cuando se realice un avalúo en donde el terreno sea de gran tamaño, es necesario analizar si este hecho en lugar de reducir su precio, puede inducir un incremento.

1.3 La forma.

Esta variable, cada día pierde importancia en nuestras grandes ciudades, debido especialmente al nivel al cual ha llegado el precio de la tierra; manteniendo alguna vigencia sobre todo en casos extremos. Seguramente algunas personas se sorprendan con la afirmación de pérdida de vigencia, por lo cual es necesario dar una explicación.

Durante muchos años, el patrón de consumo de terrenos para construcción de vivienda unifamiliar, sobrepasaba los 10 metros de frente y un fondo variable entre 20 y 25 metros, independientemente del grupo social; parámetros que en algunas pequeñas poblaciones sigue vigente.

Dentro de esa cultura, un lote que tenga 3 o 3,5 metros de frente, seguramente tiene muy poca posibilidad de ser negociado debido a su forma, asociada a la longitud del frente; sin embargo, un porcentaje importante de las viviendas que se construyen hoy como vivienda de interés social, no superan los cuatro metros de frente, y con el fin de compensar el área tan reducida, se desarrollan proyectos unifamiliares de dos y tres pisos. Dentro de esta nueva cultura, un lote con una forma que ayer era a todas luces inconveniente, hoy es fácilmente negociable.

Finalmente, en el desarrollo de algunos métodos de avalúos se hacía referencia al “Lote Patrón,” el cual servía como referencia para castigar o bonificar aquellos predios, que tuvieran conformidad con dicho lote; pero hoy en muchas oportunidades, lotes con formas culturalmente inadecuadas, son negociados y utilizados, por cuanto aquellas porciones que no puedan ser utilizadas en forma directa y que quedan como remantes, no los “pierde” el constructor sino que su valor es trasladado al consumidor final, por lo cual la forma, a no ser que tenga una condición extrema, cada día pierde peso en la estructuración del precio de la tierra urbana.

Si tal cosa se puede decir en la zona urbana, con mayor razón se puede afirmar para la zona rural, en donde es difícil encontrar predios “regulares” en su forma y porque además, no puede decirse que exista una forma óptima para la explotación de un predio, sin restar importancia al tipo de explotación que se va a realizar.

1.4 La Topografía.

Con la imposición del mercado en el proceso de producción de vivienda en la década del cincuenta, que implicó la producción masiva, los terrenos planos fueron más apetecidos, porque en este caso, nivelar el terreno tiene unos costos; la topografía que tenga el terreno, es una variable que puede tener gran importancia en la formación del precio de la tierra urbana.

En algunos textos extranjeros, incluso diferencian aquellos casos en donde terrenos con la misma pendiente, pero una negativa y la otra positiva, tienen precios distintos.

La razón de este planteamiento obedece al hecho que es menos costoso hacer el corte o “banqueo” , que el relleno de un terreno.

De todas formas es bueno resaltar, cómo esta variable puede tener comportamientos diferentes en cuanto al precio, en condiciones similares de topografía; para lo cual basta observar los niveles que alcanza la tierra, en el caso de Bogotá, al oriente de la carrera séptima en la zona comprendida, entre la calle 80 y la 100, y al oriente de la misma vía, en las calles 27 sur y las áreas aledañas; llegando a casos extremos, en donde una topografía fuerte puede llegar incluso a tener connotación positiva, lo cual permite que ciertos grupos sociales de altos ingresos, las prefieran para construir sus viviendas, por tener una mejor vista o paisaje de la ciudad.

En la zona rural, la variable topografía tiene gran incidencia en el proceso productivo, por lo cual, debe entenderse como una variable que discrimina los precios de la tierra en forma sustantiva. (Un mayor análisis del impacto referido a este caso se planteara en la presentación de los avalúos rurales)

1.5 El suelo.

Cuando se habla de suelos en este caso, se refiere a la “calidad del suelo” y es necesario tener en cuenta, según se trate de zonas urbanas o zonas rurales, para tener una visión distinta al analizarlos.

En la zona urbana, la calidad debe mirarse desde el aspecto de la física del suelo, en lo que se refiere a capacidad portante, lo cual implica la capacidad de ser construido o construibilidad; mientras que en la zona rural el suelo debe verse desde la óptica de la capacidad que tiene el suelo, para producir plantas útiles económicamente al hombre, o sea la fertilidad.

En el espacio urbano, la tecnología existente socialmente, hace que cada vez tenga menos importancia esta variable y sólo en casos extremos tenga importancia, especialmente en los casos de construcción de grandes edificios. En el capítulo de avalúos rurales se presentará una mayor información sobre los suelos)

1.6 Aguas.

La presencia de volúmenes de agua superficiales, lo mismo que las otras variables tienen un impacto diferencial, según se esté avaluando terrenos urbanos o rurales. En el caso de Bogotá, en el área urbana estos cuerpos de agua están asociados a la existencia de “humedales”; los cuales tiene en términos generales, implicaciones de tipo legal y lógicamente económicos.

De acuerdo con la legislación vigente, los humedales son parte del espacio público, por lo que bajo ningún concepto son apropiables particularmente. Pero lo que se percibe al observar dichos cuerpos de agua en la sabana de Bogota, es que en los últimos cuarenta años, prácticamente han desaparecido, por el influjo de las fuerzas constructivas. El fenómeno, se ha manifestado en que el propietario de un terreno que posea esta condición, inicia un proceso de relleno y desecamiento, para posteriormente urbanizarlo y construirlo, con el consiguiente deterioro de la fauna y la flora; además de poner a la población que allí habite en condiciones de riesgo por las inundaciones y fallas en la estructura de las construcciones.

La presencia de aguas que en la zona urbana implica una limitación en términos de la ocupación del espacio, en la zona rural al contrario, es una ventaja, comparativa que determina un incremento del precio de la tierra, a tal nivel que hoy se dice que el elemento estructurante del precio de la tierra no es tanto la calidad del suelo, sino la presencia de agua, razón por la cual las personas y el estado invierten grandes cantidades de dinero, para asegurar su existencia, en el momento oportuno, en muchas regiones.

1.7 El clima

Esta variable, que ha tenido gran importancia en el desarrollo de la agricultura, en los últimos tiempos ha generado toda una actividad, floreciente en términos particulares, pero que no ha sido estudiada con cuidado en el nivel social, con el fin de analizar el posible impacto negativo en la estructura productiva agropecuaria.

Me refiero a las construcciones de condominios y parcelaciones en varias zonas de clima cálido, en inmediaciones de las grandes capitales; como es el caso entre otras, de la región del Sumapaz, y del Magdalena en la zona de Girardot; en donde el mayor atractivo para los compradores, es contar con clima cálido para la recreación, a escasas dos horas de Santa Fe de Bogotá.

En el municipio de la Vega, Cundinamarca, por una hectárea de tierra rural, los propietarios piden hasta doscientos millones de pesos, bajo la idea de que cualquier comprador es un agente inmobiliario, que desea la tierra para, recreación individual o colectiva, a partir de condominios. ¿Con estos precios, qué clase de cultivos pueden desarrollarse en términos rentables? Seguramente ninguno lícito.

Los municipios en donde se desarrollan estas actividades, lo ven con buenos ojos, porque esta actividad genera alguna ocupación de mano de obra, y finalmente sus recursos fiscales se verán incrementados por el pago de derechos de construcción y posteriormente por el incremento de la base fiscal para el impuesto predial.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/