Hasta ahora se han presentado las leyes económicas que determinan los precios de la tierra. Y es necesario entrar en el problema de la medición, o sea, en el hecho mismo de avaluar y de los avalúos, para lo cual es bueno hacer algunas formalizaciones de los siguientes conceptos: ¿qué es avaluar? ,¿ Qué es un avalúo?, los métodos a emplear y la clasificación de los avalúos.
Es necesario enfatizar que, el avalúo se debe entender como un objetivo, un punto donde hay que llegar y para lo cual existen diferentes caminos. Cada camino tiene sus bondades y sus inconvenientes, pero existirán objetivos en los cuales, todos los caminos o medios no se pueden utilizar en forma alternativa, sino que existe un único camino para llegar.
En otros casos a pesar de existir varios, preferimos uno por ser, o más rápido o más barato. En el caso de los avalúos, esto dependerá de la clase del bien o de la información que sobre bienes comparables exista.
Con frecuencia pensamos que al mencionar el bien, ya tenemos definido que es lo que vamos a avaluar, pero desafortunadamente no siempre es cierto, veamos por que se afirma esto.
En alguna oportunidad se solicitó que se avaluara el Hotel Hilton de Bogotá. ¿Que era lo que se solicitaba en verdad? La repuesta clara a este interrogante fue fundamental, pues, lo primero que se solicitó fue la información de los balances y, en general, la contabilidad de los últimos cinco años, el índice de ocupación y todos los datos que permitieran hacer un flujo de caja, o sea una valoración de la empresa, para calcular su avalúo.
El problema que se presentó fue que hacía 6 meses la razón social Hilton lo había entregado y la información no se encontraba disponible. Además, si se hubiera conseguido, esta información tendría incluido elementos que eran propios de la administración y el buen nombre de dicha empresa, y no del inmueble objeto de avalúo que, dado que en términos generales en términos generales, era la Hilton la que tenía la capacidad de atraer un gran número de clientes de origen americano, los cuales conocen los estándares que dicho nombre ofrece en cualquier lugar del mundo, y que al ser en ese momento diferente (porque la razón social Hilton lo había entregado) determinaría unos índices de ocupación distintos.
Ante esta situación, fue necesario reflexionar sobre qué era lo que efectivamente tenía que avaluarse, llegando a la conclusión que era establecer el avalúo de las instalaciones físicas, que estaban conformadas para que funcionaran como un hotel; en donde los índices de ocupación no necesariamente eran adecuados, por cuanto la nueva firma no tenía la tradición de administrar ni el nombre del anterior. En tal sentido, la precisión o delimitación del objeto de avalúo determina el camino a seguir.
Tradicionalmente se mencionan los métodos de: 1. mercado o comparación, 2. renta y 3. reposición como nuevo, pero tomando en cuenta los objetivos de la ley 388/ 97, lo que siempre se ha conocido como la técnica residual o potencial, aquí se tratará como un método adicional.
Estos métodos enumerados deben entenderse como el camino que nos permiten llegar a un fin: el avalúo. Es necesario recordar que existe más de un camino para llegar a este objetivo, pues en algunas oportunidades puede existir uno más adecuado que otro, pero no necesariamente son excluyentes.
VALUAR: Conjunto de procesos estadísticos, analíticos y de síntesis que permiten establecer el precio de un bien específico y determinado.
La anterior definición permite diferenciar esta labor de la forma en que tradicionalmente se ha entendido el avaluar, que tiene un fuerte contenido subjetivo, sin descartar que pueda existir alguna porción de él en cualquier avalúo, por cuanto la percepción o valoración que tengan distintas personas del mismo objeto o bien, han de influir; pero el hecho de que una persona sufra de daltonismo no cambia la verdad que el verde es tal, y no rojo como él lo percibe. En este sentido, la definición excluye la idea de que, el avalúo es una opinión de un perito o aseveraciones tales como: ¡este avalúo es mi criterio!, pues, cuando surge el interrogante sobre si el avalúo está bien o mal, debemos recurrir a la objetividad y no a las simples opiniones. Las anteriores afirmaciones llevan a plantear que:
AVALÚO COMERCIAL es el resultado de un proceso de acercamiento a una realidad concreta en un momento determinado y en una sociedad específica, y que en términos operativos puede entenderse como: El más probable precio en que cualquier comprador y cualquier vendedor estarían dispuestos a transar un bien inmueble, expresado en unidades monetarias, y en donde tanto comprador como vendedor conocen los atributos y limitaciones físicas y jurídicas que posee el bien. En este sentido, la afirmación es categórica, avalúo comercial es uno solo; otra cosa es que existan otros tipos de avalúos, tal como veremos a continuación.
Como muchas otras cosas, es posible que los avalúos se clasifiquen según distintas percepciones tales como: modo, tiempo, lugar, número, finalidad o destino, y normalmente la mezcla de 2 o más de las anteriores condiciones. A continuación se presenta una clasificación que de ningún modo pretende ser exhaustiva. Esquema 3
Esquema 3
El método: Renta o ingresos, de mercado o comparación, de reposición como nuevo o sustitución, potencial o residual, contingente.
Finalidad: Compra- venta, impuestos, seguros, contabilidad, judiciales, créditos e hipotecas, para la imposición de servidumbre.
Tiempo: Crisis, auge, normal.
Especiales: Monumentos históricos, good wil, servidumbres
Tradicionalmente en Colombia se ha hablado de avalúos catastrales y administrativos o comerciales como los referidos a la clasificación por el número, pero la forma adecuada sería de puntuales o masivos. Ahora, que la ley 14 de 1983, al incorporar el concepto de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, lleve implícito el concepto de masivos, en realidad lo que esta haciendo es mezclar, adicionalmente, el fin; que en este caso sirve de base para la tributación.
En este sentido, lo que la ley referida define es la parte de los predios que se debe valorar, pero no implica que tal avalúo no sea comercial. Veamos, el artículo 1° de la ley 14 de 1.983 que dice: “el avalúo catastral de todos los inmuebles, (...), expresión que se repite en varios artículos posteriores; pero refiriéndose a él. En el 3° dice (...), tendientes a la correcta identificación, física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles (subrayado fuera de contexto); pero no dice que dicha identificación económica sea a un precio menor del comercial. Ratificando la afirmación anterior en el 4°, cuando se refiere al avaluo nuevamente, establece que, “(...) el avalúo de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas”, y no hace referencia a ninguna restricción del precio asignable. Adicionalmente, en el artículo 6°, refiriéndose al Reajuste anual de ellos, expresamente establece: “ (...) tomando como base los resultados de una investigación estadística representativa del mercado inmobiliario.”
En estos términos, la conclusión a que se debe llegar es que el legislador nunca dispuso expresamente que dichos avalúos tuvieran restricción o, que no fueran comerciales.
Ahora podría argüirse en contra, que según el artículo 25 de la mencionada ley se establece que: “Los avalúos elaborados con los procedimientos señalados en esta ley, no se aplicaran para la determinación del valor de los bienes inmuebles en casos de compraventa, permuta, o donación en que sean parte las entidades públicas, eventos en los cuales se aplicarán las disposiciones sobre el particular, contenidas en decreto ley 222 de 1983” y, en cuanto a las compras de bienes para reforma agraria, la ley 135 de 1961.
Pero, la salvedad establecida en dicho artículo, tiene que ver en realidad con el artículo 11° de la ley 14 de 1983, y con desarrollos normativos posteriores, que establecen: “ En ningún caso los inmuebles por destinación harán parte del avalúo catastral”, por lo que las maquinarias, equipos y cultivos permanentes, no formarán parte, en lo sucesivo, de dicho avalúo catastral. Debemos tener en cuenta, que en muchas oportunidades estos elementos ahora excluidos por la ley del avalúo catastral, pueden tener una participación proporcionalmente mayor que los terrenos y edificaciones que continuaban siendo objeto de tasación y que en caso de tomarse como base para la negociación, el avalúo catastral implicaría un menoscabo sensible al propietario del bien objeto de negociación, por la exclusión de esa parte del predio, así el terreno y la construcción se avaluaran en términos comerciales.
Todo lo anterior no quiere decir que el avalúo catastral del terreno y construcción no deba realizarse a precios comerciales, sino que, no se avaluarán todos los elementos constitutivos del predio. Alguna de las personas que tuvieron la gentileza de leer el borrador, manifestó su desacuerdo con lo aquí expresado, e hicieron la sugerencia de modificarlo; después de revisar el contenido, se mantiene a pesar de la discusión que pueda suscitar.
La discusión hasta ahora planteada trae como consecuencia la necesidad de abordar dos temas: avalúo o precio de mercado y avalúo o precio de transacción; aspectos sobre los cuales parece existir confusión en las personas vinculadas a la actividad de los avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
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