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viernes, 26 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas VII "Metodos Valuatorios - Resumen"

MÉTODOS VALUATORIOS - RESUMEN

Con la advertencia que existen múltiples definiciones sobre ellos a continuación se transcriben las definiciones que quedaron incluidas en la resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en desarrollo del decreto 1420 del mismo año, reglamentario de la ley 388 de 1997, conocida como Ley de Desarrollo Territorial.

Método de comparación o de mercado. (Artículo 1°. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor del bien. ( los subrayados no existen en el original)

Método de capitalización de rentas o ingresos. (Artículo 2°) Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso, y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con un tasa de capitalización o interés.(El subrayado no existe en el original).

Parágrafo. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

Método de costo de reposición (artículo 3°) Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad.

Vc = ( ( Ct – D) + U)) + Vt

Donde:

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total

D = Depreciación

U = Utilidad del constructor

Vt = Valor del terreno

Parágrafo 1. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien. (....)

Método( técnica) residual (Artículo 4°) Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor del terreno, se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. (El subrayado no existe el original)

Un buen ejemplo de esta anotación es el lote que se encuentra ubicado en la carrera 7° con calle 19 de Bogota, en donde por norma se pueden construir mas de 14 pisos; pero que en términos de mercado no son realizables, por cuanto los costos de construcción superan sensiblemente los precios comerciales de las oficinas o apartamentos que se pudieran construir.

Estas metodologías tienen implícito el concepto que se deben emplear para casos puntuales pero no excluye que sean aplicables en casos de avalúos masivos. Es más, en la elaboración de los avalúos catastrales, se acude a ellos.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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