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martes, 23 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas IV "LAS RENTAS URBANAS"

LAS RENTAS URBANAS.

El espacio urbano además de generar las mismas rentas planteadas anteriormente, presenta algunas rentas que están asociadas a la forma en que la sociedad consume no sólo el terreno, sino a la forma en que usa el espacio construido, determinando características de especialización de algunas áreas de la ciudad .

La determinación del límite del perímetro urbano corresponde al Concejo municipal, razón por la cual ningún propietario individualmente, puede establecer si su predio hace parte o no de él. Dicha circunstancia hace que los terrenos que estén incluidos, posean una condición de monopolio que no es reproducible a voluntad por los otros propietarios; lo que determina que ésta condición sea general para todos y cada uno de los predios del perímetro urbano, incluso para los predios de peores características. Esta renta que sin lugar a dudas corresponde a una renta de monopolio, por ser común a todos los terrenos urbanos, se denomina renta absoluta urbana.

Pero si el hecho fuera el estar localizado dentro de un perímetro urbano dicha renta absoluta debería ser igual en todos los municipios del país, situación que perceptiblemente no es cierta, por lo cual es necesario indagar sobre las razones causales que hacen que en cada ciudad, esta renta absoluta logre un monto diferente.

Las causas que hacen que las magnitudes sean diversas se deben explicar por la “Talla de las ciudades” y por la oferta de tierras que por algunas condiciones imperen en cada una de ellas .

Por lo tanto, los terrenos urbanos independiente de sus características y de su condición jurídica por estar dentro del perímetro urbano, se puede decir que su finalidad es ser construida .

La incorporación en la zona urbana, de un terreno, varia las reglas del juego económico, en lo que se refiere al mercado de tierras a saber:

  1. La tierra se demanda ya no por hectáreas sino por metros, situación que es diferente por las normas vigentes para las zonas rurales, que en principio no permiten que se puedan segregar los predios, generando predios menores de una Unidad Agrícola Familiar (UAF)
  2. Los terrenos localizados dentro del espacio urbano tienen la posibilidad de exigir la dotación de servicios públicos, incluyendo las vías.
  3. La condición impositiva referente al predial así mismo se modifica.

Estas condiciones hacen que la renta absoluta urbana (RAU) tienda a ser mayor que la renta total rural (RTR), del entorno.
RAU > RTR

Esta desigualdad de las rentas, es lo que permite que en algunas áreas de Bogotá (sur oriente); los propietarios desarrollen las urbanizaciones piratas, puesto que así logran incrementar las rentas y por ende los precios de tierras relativamente improductivas en términos agropecuarios.

Adicionalmente este fenómeno se percibe en forma más clara cuando se trata de avalúos catastrales en comparación con los avalúos puntuales comerciales.

En el límite del perímetro urbano la diferencia de los avalúos urbanos y rurales es muy marcada, cuando se trata de los masivos o catastrales, por cuanto existe un rompimiento en ese punto, o sea, que la línea que representa las rentas en la medida que se alejan del “ Centro de la ciudad” se interrumpe abruptamente al llegar a él. Sin embargo en los precios de la tierra avaluada puntualmente, esta brecha es mucho menor, por cuanto los propietarios involucran en el precio de venta, rentas de anticipación (estas tierras ya casi son urbanas) .

Cuando en los procesos catastrales los precios se definen con referencia al valor comercial puntual, los niveles de inconformidad son ostensibles argumentando que las tierras permiten solo una baja carga de cabezas de ganado, o una productividad agrícola mínima. Esta situación queda claramente reflejada en los artículos 8° y 9° de la ley 101 de 1991, en la cual los gremios agropecuarios introdujeron la condición que cuando se realicen los avalúos masivos catastrales o en los reajustes previstos en la ley 14 de 1983, debe descontarse el impacto urbano, industrial o de expansión.
Gráfico 1


La ley 388 de 1997, conocida como de Desarrollo Territorial, tiene en cuenta este fenómeno económico y en los artículos que hacen referencia a la plusvalía, determina como causa de participación en ella, el paso de terrenos rurales a de expansión urbana.

En cuanto a la renta diferencial I en el caso urbano es necesario hacer algunas observaciones en lo que se refiere a las características que presenta.

En la zona rural se mencionó la fertilidad como el elemento causal de rentas, pero es necesario tener en cuenta que la función de la tierra en la zona urbana, ya no será la de permitir cultivos, sino la de servir para construir; razón por la cual dicho factor pierde importancia y la capacidad para ser construida es la que introduce diferencias en los terrenos. Para medir esta diferencia es necesario estudiar la capacidad portante del suelo, que se refiere a las condiciones que tiene el suelo para soportar cargas, o sea edificaciones, la cual está asociada a las características de la física del suelo.

Cuando la intención sea construir edificaciones de uno o dos pisos en un entorno en el cual ya se presentan este tipo de construcciones, posiblemente no sea necesario adelantar estudios especiales, pero si por el contrario se van a desarrollar construcciones con mayor altura, se requiere hacer un estudio especial que determine las posibilidades de hacerlo. Es necesario reiterar que en este caso nos estamos refiriendo a las condiciones naturales del suelo y no a las autorizaciones o limitaciones de tipo legal, que tiene que ver con las rentas diferenciales II y que serán analizadas posteriormente.

En lo que se refiere al segundo aspecto, o sea la ubicación, en la zona urbana también se presentan variaciones respecto de lo analizado en el área rural, que es necesario aclarar.

Como se dijo, en la zona rural se presenta un rompimiento entre el proceso de producción y el proceso de consumo, razón por la cual la ubicación se debe referir a la distancia que existe entre el lugar de producción y el centro de consumo. En la zona urbana los bienes y construcciones, se consumen en el lugar donde se producen, por lo cual la distancia, en este sentido, no es el factor relevante.

En cuanto la condición de ubicación en las zonas urbanas, es necesario que se analice en otros términos, para lo cual es conveniente pensar en cuáles son los factores que los productores de construcción toman en cuenta para tomar su decisión de dónde hacerlo.

La respuesta está asociada a que el inversionista construirá en las áreas donde se cuente con servicios públicos, incluido como tal la red vial, dado el alto costo que implicaría para el constructor asumirlos. La ubicación en las zonas urbanas se debe asociar a las áreas donde el Estado las haya realizado , por lo cual la ubicación en esta zona, tendrá que referirse a la dotación de servicios públicos y no a la distancia.

Las rentas diferenciales II como ya se mencionó anteriormente, están asociadas al incremento de inversiones de capital por unidad de área y en las zonas urbanas están estrechamente ligadas la posibilidad de construir en altura, siempre y cuando la potencialidad sea un atributo de la tierra y no dependa de las habilidades del inversionista constructor.

Un buen ejemplo de estas rentas se encuentra en el artículo 74 la ley 388 de 1997, el cual define los hechos generadores de participación en plusvalía y en el cual aparece:
“ La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez”10.

En este caso, lo que se incorporó a la norma, es la potencialidad para que el Estado participara en un porcentaje del incremento del valor que adquieren los terrenos, cuando en la norma de usos del suelo se permite su mayor aprovechamiento, o sea una renta diferencial II.

Como antecedente de esta intencionalidad, así fuera parcial, se menciona el artículo 18 de la ley 9 de 1989, conocida como de Reforma urbana, en la cual se estableció que el Instituto Geográfico, al realizar los avalúos de bienes que los entes territoriales necesitaban adquirir, debía descontarles el incremento de valor generado por acciones del Estado. A estos los denominó Avalúo Administrativo Especial.
Gráfico 2


Esta medida trajo como consecuencia que expertos o no, en la actividad de los avalúos plantearan con frecuencia que esa Entidad no sabía realizarlos, por cuanto era inconcebible que el terreno que deseaban comprar, fuese tasado en un valor inferior al que se negociaba entre particulares y respecto de bienes contiguos.

Cuando se les explicaba de las limitaciones establecidos en la norma, el concepto era que la medida tenía carácter confiscatorio, lo cual dificultaba el proceso de enajenación voluntaria, entorpeciendo el desarrollo de las obras en las cuales estaba interesado el Estado.


Hasta este momento podemos decir que las rentas que se presentaron asociadas a las zonas rurales, igualmente se presentan en las urbanas aún cuando con especificaciones distintas.

El economista Jaramillo designa a estas tres rentas con la connotación de primarias, por estar asociadas en forma directa al suelo. Las que a continuación se presentan están asociadas a la forma en que la sociedad consume el espacio construido en términos colectivos y que generan una especialización de ciertas áreas de la ciudad, lo cual determina la aparición de unas rentas adicionales y que el mismo autor denomina como secundarias.

La primera de ellas surge cuando a través de un proceso histórico, un área de la ciudad se especializa en el establecimiento de locales comerciales, situación que se traduce en que allí se incrementa el ciclo de rotación de las mercancías, generando ganancias extraordinarias, adicionales a las ganancias medias. La rotación se aumenta por el hecho de que, quien necesita adquirir bienes, conocen la localización y preferentemente irán allí a buscarlos.

Como consecuencia de lo anterior las personas que desean montar un negocio aspiran a tener acceso a un local en donde se logre la máxima rotación de sus inventarios, (hoy algunas personas hablan de la teoría del fogón cuando se refieren a esta preferencia)

Los propietarios de los locales comerciales incrementan los cánones de arrendamiento, incorporándoles el monto que exceda la ganancia media, por cuanto no es que el comerciante sea más hábil, sino que, el lugar tiene la aceptación de la comunidad, y es lo que realmente aumenta esta rotación y en consecuencia es su predio el que tiene derecho a apropiarse de ella.

De no acceder a tal aumento existe un gran número de personas que están dispuestas a pagar este cánon para desarrollar la actividad comercial en ese lugar. Este incremento es lo que se denomina renta de comercio.

En términos tradicionales esta actividad y zona se localizaban en el centro de la ciudad y compartían el espacio con las actividades institucionales como la casa de gobierno, el centro religioso, los juzgados, el correo etcétera, de lo cual con frecuencia resultaba que era en esta zona donde las rentas alcanzaban los más altos niveles y en consecuencia conformaban los mayores precios de la tierra.

En la medida que los terrenos se alejan de este centro las rentas tienden a caer en forma más o menos continua hasta llegar al límite del perímetro urbano, como se muestra en le gráfico de la pagina 8.

Tradicionalmente la industria, que es relativamente consumidora de grandes espacios no está interesada en competir por esos terrenos, dado los altos precios y porque adicionalmente la ubicación les resulta relativamente indiferente, ya que los productos que elabora, los distribuye a los comerciantes ya localizados.

Su racionalidad económica hace que en consecuencia busquen terrenos en los cuales las rentas y los precios sean los mínimos de la ciudad y esto lo logra en terrenos muy cerca del perímetro urbano, que posean los servicios públicos indispensables o que por lo menos por estar dentro del contexto urbano, pueda exigirlos al ente municipal.

Los primeros compradores lograran obtener un precio asociado con la renta absoluta, pero en la medida que se acreciente la demanda en esa zona, los propietarios de la tierra querrán incrementar el precio de ésta para los nuevos compradores. Pero no basta el deseo de los propietarios de la tierra para conseguirlo, sino que ésta asociada a las condiciones de la economía y a la racionalidad del comprador, quien hará cálculos de relación costo-beneficio para decidir entre pagar el precio incrementado (costo) y los beneficios que recibe por localizarse en el sitio en donde ya funcionan otras empresas.

Si el incremento del precio es mayor que los beneficios, se abstendrá de comprar y tendrá como opción ir a “colonizar” en otra parte cerca del perímetro, en donde el precio se forme con base en la renta absoluta.

Si los costos son iguales o menores que los beneficios, el inversionista comprara el terreno y establecerá allí su industria .

El incremento de las rentas y del precio de la tierra en razón del hecho descrito se denomina renta de industria.

Desde la década de los sesenta se inicio en muchos municipios la designación de un área de la ciudad para que se establecieran las industrias, las cuales se denominaron “Parques Industriales”. Este hecho nació de la percepción del impacto contaminante que tienen algunas industrias, de la necesidad de mejorar las condiciones de salubridad de la población y con el fin de reducir los gastos en salud en que incurría la administración.

Esta condición de monopolio que adquieren los terrenos que se encuentren localizados dentro de la zona definida como tal, determina una renta adicional que recibe el nombre de renta de monopolio industrial. Algo similar sucede actualmente con la determinación de las zonas francas, áreas en las cuales así no posean ningún servicio, las ventajas arancelarias que obtienen quienes desarrollen industrias allí, lo perciben los propietarios de la tierra como algo que les corresponde a ellos, por cuanto este beneficio, lo recibirán, quienes estén localizados en esos terrenos, o sea, que dicho beneficio es un atributo de la tierra y no de la actividad industrial.

Los obreros reciben como retribución por su trabajo un salario y por disposición legal un subsidio de transporte, con un monto fijo, independiente de la distancia donde se encuentre su lugar de residencia y del número de buses que tenga que tomar para llegar al trabajo. Como normalmente estos ingresos son escasos tienen que localizar su residencia en áreas próximas al perímetro urbano (con precios asociados a la renta absoluta), pero lejos de donde ya existan rentas de industria.

Esta localización se traduce en que los obreros tienen que incurrir en el pago de varios pasajes, y realizar grandes desplazamientos, que les implican muchas horas de movilización para llegar al trabajo, razón por lo cual aspiran a localizarse en un área más inmediata a la fabrica.

Al buscar una habitación equivalente a la que tienen en arriendo al extremo de la ciudad, encuentran que el canon que deben pagar es superior al que están pagando. Aún cuando, no en términos matemáticos, este incremento equivale al ahorro de los costos de transporte y quizá al monto del subsidio; le queda la esperanza que el tiempo que se ahorra en los desplazamientos pueda ser empleado en horas adicionales de trabajo en la fábrica o en otros trabajos remunerados que le compensen el pago que realizan.

Este incremento de las rentas se denomina renta de vivienda.

Finalmente las condiciones de diferencias económicas que imperan en nuestras sociedades se traducen en una segregación socio-espacial de la ciudad, apareciendo ciertas connotaciones positivas o negativas de franjas de ella. Es así como norte, sur en Bogotá además de ser una referencia Geográfica, tiene un contenido discriminante que tiene que ver con el estatus de las personas.

El estatus que posea la persona se traduce en ventajas económicas en muchos aspectos, razón por la cual las personas que tengan mayores niveles de ingresos están dispuestas a entregar parte de ellos, con el fin de lograr explicitar su pertenencia a los grupos más altos de la sociedad. Así terrenos equivalentes en casi todos los aspectos, logran elevar su precio a costa de las personas de más altos ingresos, que estarán dispuestas ceder a los propietarios de la tierra, parte de sus ingresos con el fin de asegurar que en su inmediata cercanía no se localicen personas que no posean condiciones económicas similares a las suyas.

Tal como quedo expresado puede interpretarse que es una condición propia de los “ricos”, pero en nuestra realidad es una característica de todos los grupos, y si no, vasta recordar en el pasado reciente, el gran alboroto que formaron algunos barrios no precisamente de estrato seis, cuando la alcaldía decidió localizar a unas personas que viven de recolectar materiales reciclables en el perímetro de su barrio. De lo anterior puede decirse que cada uno discrimina al que sigue en la línea de la escala social.

Al incremento de la renta y del precio del suelo que se asocia a estas circunstancias se le denomina renta de segregación.

A continuación se presenta un esquema que resume las distintas rentas que aparecen en las zonas urbanas.

A continuación esquema 2


TRANSFORMACIÓN DE RENTAS EN VARIABLES.

Es necesario ahora que tomemos un tiempo en establecer cómo se manifiestan estas variables (que son categorías económicas abstractas), en elementos medibles, verificables y cuantificables, o sea, variables que se conviertan en herramientas útiles en el proceso de avaluar.

Con referencia a las rentas rurales es necesario establecer que por fertilidad se entiende la capacidad que tiene el suelo de producir bienes útiles económicamente para el hombre. La fertilidad está asociada por lo menos a tres elementos, los cuales son:
  1. La capacidad intrínseca del suelo, que se refiere a la disponibilidad de nutrientes o elementos, tales como fósforo, potasio, calcio y nitrógeno. Además, involucra o tiene en cuenta factores como la textura del suelo, etc., que permiten o coadyuvan al proceso de nacimiento y desarrollo de las plantas.
  2. La pendiente del suelo, factor que influye en la intensidad de siembra del cultivo.
  3. El clima, que además de participar en la formación del suelo mismo, actúa sobre los cultivos, haciendo que éstos tengan un ciclo vegetativo más o menos largo, determinando los ciclos de siembra de los mismos.

Los estudios correspondientes a este tema, son elaborados por el Instituto Geográfico a través de la Subdirección Agrológica, con diferentes niveles de precisión tales como: generales, semidetallados o detallados, los cuales tienen implícita la escala de observación y, en consecuencia, los niveles de generalización o particularidad del mismo.

Dicha Subdirección elabora a partir de las tres variables enunciadas, las áreas homogéneas de tierra, con fines catastrales, las cuales en términos prácticos tienen como objetivo especial, la determinación del precio de la tierra, diferente a los estudios de suelos que tienen su aplicación al uso y manejo de los mismos.

Actualmente, el precio de las tierras está estrechamente relacionado con la disponibilidad de aguas, en donde (adicional a las edáficas) la disponibilidad de éstas para riego, determina la posibilidad de aprovechamiento del suelo para ciertos cultivos.

Por esto los distritos de riego, la instalación de riego por bombeo, la aspersión, la perforación de pozos y aljibes, las lagunas, ríos, jagüeyes (balsa grande donde se recoge el agua); en otras palabras las aguas superficiales, pero especialmente la potencialidad de ser utilizadas, es significativa en la formación del precio del suelo rural.

En este aspecto es necesario enfatizar, no sólo las adecuaciones que se hayan realizado al terreno (canales y avenamiento), sino la existencia de las fuentes hídricas permanentes que permitan que las instalaciones, cumplan la función para la cual fueron construidas.

Si una presa logra suministrar aguas en el momento en que las lluvias son abundantes, su importancia es muy poca; lo mismo sucede en el caso de que la cantidad suministrada no sea suficiente para los requerimientos del cultivo y el área de siembra.

Por ejemplo, si una finca tiene 400 hectáreas, las cuales tienen canales de riego, y el cultivo requiere 1,5 litros / segundo/ hectárea, implica que para una siembra se requieren, 400 h * 1.5 lt/s/ha = 600 lt/s/ha; pero si sólo se le pueden suministrar 300 litros por segundo, que equivale a la mitad del requerimiento, el cultivo se malogrará. Pero, podríamos considerar la opción de que sólo se siembre la mitad de la finca, área para la cual el agua sí es suficiente, dejando el resto en descanso o para utilizarlo en otro cultivo con menor requerimiento de agua.

En el caso de la zona urbana las rentas primarias tienen, como ya se dijo, unas especificidades en donde las rentas diferenciales I ya no se deben mirar por su fertilidad, sino por la capacidad portante del suelo, donde la capacidad de ser construido es lo importante y especialmente en términos de construcción masiva. Esto trae como consecuencia que las zonas planas tengan menor posibilidad que las construcciones se derrumben o, por lo menos, que los costos de adecuación sean menores.

En este sentido, la topografía juega un papel importante, aunque no necesariamente los parámetros son los mismos que se tienen en cuenta para la zona rural. Adicionalmente, los caños, los antiguos lechos de los ríos o madres-viejas y las discontinuidades son los elementos que deben tenerse en cuenta, como variables representativas de la capacidad portante del suelo.

El concepto de renta de ubicación se transforma en la variable servicios, por cuanto la presencia o ausencia de ellos son un factor clave en la localización de las construcciones. En Colombia, la dotación de los servicios básicos es relativamente deficiente, por lo que la primera gran separación de los terrenos, será entre las áreas que poseen y los que no poseen redes primarias de servicios. En la medida en que un espacio cuente con servicios adicionales tales como alumbrado público, telefonía, gas domiciliario, etc., mayor será el precio de las tierras que los posean.

Adicionalmente, la existencia de vías es una variable de suma importancia, por cuanto permite el flujo de transporte en el que se trasladan las personas. Para el caso urbano, ya no se trata de distancia, sino de las características que ellas posean, en donde la condición de ser peatonales, vehiculares, pavimentadas o no, serán los atributos que las diferencien.

Estas rentas, que están asociadas a las características del suelo, son un soporte a partir del cual, las otras rentas que se enumeraron anteriormente (asociadas a la construcción en altura, el comercio, la industria, la vivienda y la segregación), se concretizan mediante las normas de uso, tanto del suelo como de las construcciones, o del acuerdo social en donde es bueno resaltar, que la primera norma que marca estas condiciones está asociada a la determinación del perímetro urbano y hoy con las otras particiones que la ley 388 de 1997 ha establecido, tales como de expansión urbana, suburbana o de protección que, a su vez, determina rentas o, por lo menos, modificaciones a la forma clásica de clasificar o repartir el suelo.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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