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lunes, 27 de octubre de 2008

Endoscopios en el Mantenimiento Industrial

Uso de endoscopios en el Mantenimiento Industrial



La utilización de Endoscopios Industriales ( también llamado algunas veces Boroscopios, del inglés Boroscope" ), en el Mantenimiento ahorra muchas horas de montajes y desmontajes con la finalidad de poder efectuar una Inspección Visual en un punto concreto de un equipo o máquina industrial.

Endoscopia Industrial

La Endoscopia Industrial consiste en la utilización de equipos adecuados para lograr Inspecciones Visuales Remotas, con suficiente facilidad y calidad, que permita decidir sobre el estado de los elementos y/o componentes inspeccionados, y poder decidir cualquier tipo de acción preventiva o correctora de mantenimiento. La mayoría de los Endoscopios permiten la utilización de innumerables accesorios que facilitan las Inspecciones Visuales, como cámaras fotográficas, luces, lentes de ampliación o enfoque, etc.

Tipos de Endoscopios Industriales
La mayoría de los Endoscopios Industriales modernos pueden dividirse en:

  • Endoscopios Rígidos: Son los endoscopios Industriales más simples y económicos, pero tienen la limitación de que su rigidez ( normalmente una varilla de acero) no permite flexión alguna, por lo que podría no llegar a ciertos puntos a examinar.
  • Fibroscopios o Endoscopios Flexibles: Son equipos basados en fibra óptica que, al contrario de los rígidos, si permiten adotar formas curvadas y ángulos para poder acceder a puntos complicados de los equipos a inspeccionar. Suelen llevar en su cuerpo central el mecanismo de articulación y enfoque, que facilita su uso.

VideoEscopios Industriales
Los videoescopios industriales son una evolución de los Endoscopios, que permiten la grabación en imágenes fijas o video de los procesos de Inspección Visual de equipos, para su posterior uso, análisis o tratamiento. el proceso de grabado se realiza de forma sencilla, dado que los videoescopios poseen una pantalla que permite visualizar en tiempo real la inspección durante la grabación. Algunos modelos de videoescopios industriales ofrecen incluso micrófono y termómetro en el final de su sonda-cámara, que permite una inspección mucho más completa y fiable


Fuente: http://www.solomantenimiento.com

domingo, 26 de octubre de 2008

Normas Internacionales - IVSC "Indice de Contenido"

Indice de Contenido
Introducción
El Comité de las Normas Internacionales de Valuación (IVSC)
  • Introducción
  • Miembros
  • Logros del IVSC
  • Sede
Las Normas Internacionales de Valuación
  • Objetivos y ámbito
  • Organización de las Normas Internacionales
  • Formato de las Normas, Aplicaciones y Notas de Orientación
  • Fechas de adopción de los documentos de las normas
Conceptos y Principios Generales de Valuación
  • Introducción
  • Conceptos de terrenos y construcciones
  • Conceptos de bien inmueble, propiedades y activos
  • Precio, coste, mercado y valor
  • Valor de mercado
  • Mayor y mejor uso
  • Utilidad
  • Otros conceptos importantes
  • Metodologías de valuación
  • Resumen
Código de Conducta
  • Introducción
  • Ámbito
  • Definiciones
  • Ética
  • Capacitación
  • Revelación de información
  • Elaboración de informes
Tipos de bienes
  • Introducción
  • Bienes inmuebles
  • Bienes muebles
  • Empresas
  • Activos financieros
Normas Internacionales de Valuación
  • Introducción a las Normas Internacionales de Valuación
  • IVS 1 El valor de mercado como base para la valuación
  • IVS 2 Bases de valuación distintas del valor de mercado
  • IVS 3 Elaboración de Informes de Valuación
Aplicaciones de las Normas Internacionales
  • IVA 1 Valuaciones para la elaboración de estados financieros
  • IVA 2 Valuaciones para la concesión de préstamos
Notas de Orientación
  • GN 1: Valuación de bienes inmuebles
  • GN 2: Valuación de derechos de arrendamiento
  • GN 3: Valuación de instalaciones y maquinaria
  • GN 4: Valuación de activos intangibles
  • GN 5: Valuación de bienes muebles
  • GN 6: Valuación de empresas
  • GN 7: Consideración de sustancias nocivas y peligrosas en la valuación
  • GN 8: El enfoque del costo para los estados financieros (CRD)
  • GN 9: El enfoque del flujo de caja descontado para valuaciones basadas y no basadas en el valor de mercado
  • GN 10: Valuación de propiedades agrarias
  • GN 11: Revisión de valuaciones
  • GN 12: Valuación de propiedades de actividad comercial especializada
  • GN 13: Valuación masiva para la tributación inmobiliaria
  • GN 14: Valuación de inmuebles en las industrias extractivas
Sección Abierta
  • Valuación en los Mercados Emergentes
Glosario
Índice


Fuente: International Valuation Standards Committee IVSC

sábado, 25 de octubre de 2008

Normas Internacionales - IVSC "Objetivos y Ámbito"

International Valuation Standards Committee IVSC
Objetivos y Ámbito
El desarrollo de las Normas Internacionales de Valuación (IVS) ha sido inspirado por tres objetivos principales:
  • Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados inmobiliarios internacionales, fomentando la transparencia de los informes financieros, así como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para la concesión de préstamos e hipotecas, para operaciones de compraventa y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales;
  • Servir, para los valuadores de todo el mundo, como benchmark que les permita cumplir las exigencias de los mercados inmobiliarios internacionales de contar con valuaciones fidedignas y cumplir con los requisitos de información financiera de la comunidad empresarial internacional; y
  • Proporcionar normas de valuación y elaboración de informes financieros que satisfagan las necesidades de los países en vías de desarrollo y de reciente industrialización.
Los usuarios de valuaciones realizadas conforme a las IVS pueden confiar en que dichas valuaciones han sido llevadas a cabo por profesionales competentes que se someten a rigurosas normas éticas. Conforme se amplía el alcance de la práctica de la valuación, el término valuación de bienes ha ganado más aceptación que el término restrictivo valuación de activos, que se refiere más bien a las valuaciones para informes financieros.
Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificación, habilidad y experiencia necesarias para estimar valores para una serie de finalidades, entre las que se incluyen operaciones de compraventa, garantías de préstamos e hipotecas, bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributarias y bienes considerados activos fijos en informes financieros.
Un valuador profesional de bienes puede tener también la suficiente experiencia profesional como para realizar valuaciones de otras clases de bienes, como bienes muebles, empresas y activos financieros.
Las Normas Internacionales de Valuación representan las mejores prácticas o prácticas generalmente aceptadas en la profesión de la valuación, también conocidas como Principios de Valuación Generalmente Aceptados (o GAVP, por sus iniciales en inglés). Se pretende que las Normas Internacionales de Valuación y las normas nacionales de los Estados Miembros respectivos se complementen mutuamente. El IVSC promueve que se informe sobre las diferencias en los contenidos y/o aplicaciones de las Normas Internacionales y las normas nacionales de valuación.
Las Normas Internacionales de Valuación a veces requieren de un enfoque distinto al de la práctica local y/o de la reglamentación nacional. En los casos en los que las dos difieran, se espera que los profesionales cuantifiquen y expliquen las diferencias del valor que resulten.
El análisis detallado de la metodología y de su aplicación en tipos de bienes o mercados específicos corresponde a bibliografía y formación especializadas. Por esta razón, el IVSC aconseja a todos los valuadores profesionales someterse a programas de formación continua a lo largo de su carrera. Las Normas Internacionales de Valuación establecen qué deben hacer los valuadores más que cómo se deben aplicar los procedimientos o metodologías específicos. Las IVS reconocen que cada aplicación está relacionada a un problema específico de valuación, cuya solución depende de la capacidad del valuador para seleccionar las técnicas pertinentes y aplicar su leal saber y entender.
En los casos en que las normas de otras disciplinas, tales como la contabilidad, puedan ser aplicables a las valuaciones, el IVSC aconseja a los valuadores comprender el uso contable que se dará a sus valuaciones. Cuando se ha de hacer una valuación para un informe financiero u otra aplicación contable, el valuador debe cumplir tanto con los requisitos de las normas contables como con los relacionados con la valuación de bienes. Si hubiere algún conflicto entre los dos conjuntos normativos, el valuador deberá informar sobre esta situación.

Fuente: International Valuation Standards Committee IVSC

viernes, 24 de octubre de 2008

Normas Internacionales - IVSC "Introduccion"

Ya todos hemos escuchado acerca de las normas internacionales y del IVSC, algunos las conocemos y otros no tanto, es importante tenerlas en cuanta para la realización de los avaluos ya que de ellas nace mucha de la normatividad adaptada en Colombia y México.
Existen algunos esfuerzos en Colombia por hacer una normatividad propia pero siempre es mejor referirse al original que a una copia que puede ser mala.



International Valuation Standards Committee IVSC
Introducción

Los rápidos cambios económicos que tuvieron lugar en la década de los setenta del siglo XX sirvieron para que los agentes del mercado se dieran cuenta de la importancia de las valuaciones de bienes realizadas por profesionales.
El paso acelerado de la globalización de los mercados de inversión subrayó más aún la necesidad de crear normas aceptadas a nivel internacional para la elaboración de informes sobre el valor de activos. Se hizo evidente que sin normas internacionales de valuación existía la posibilidad potencial de crear confusión. Los diferentes puntos de vista de los distintos organismos profesionales de valuación nacionales pueden llevar a malentendidos involuntarios.
Como respuesta a esta situación, miembros de un comité técnico de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) y representantes de organizaciones estadounidenses de valuación, entablaron conversaciones a finales de los setenta, lo que dio lugar a la creación del Comité de las Normas Internacionales de Valuación de Activos (The International Assets Valuation Standards Committee TIAVSC) en 1981.
El Comité cambió su nombre en 1994 y ahora se conoce como el Comité de las Normas Internacionales de Valuación (IVSC). Desde 2003, el IVSC es una asociación inscrita, compuesta por asociaciones profesionales de valuación de todo el mundo y que se rige por unos estatutos.
Los objetivos del IVSC tienen una doble vertiente:
  • Formular y publicar, en pro del interés público, normas de valuación de bienes y fomentar su aceptación mundial; y
  • Armonizar las Normas entre los Estados1 del mundo, identificar y manifestar las diferencias en las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando éstas se presenten.
El IVSC reconoce la diversidad de propósitos para los que se solicitan las valuaciones de bienes, incluido su uso en los estados contables, decisiones para otorgar préstamos e hipotecas con garantía real, transacciones que implican transferencias de dominio, litigios y liquidación de impuestos.
El IVSC también publica Guías de Orientación sobre aspectos específicos de valuación y sobre la
aplicación de las Normas a sectores y prestaciones de servicios específicos. En particular, el IVSC ha procurado que las Normas Internacionales de Valuación (IVS) sean reconocidas en las normas de contabilidad y en otras normas para la elaboración de informes, y que los valuadores sepan reconocer lo que se les exige conforme a las normas de otras disciplinas.
El IVSC ha llevado a cabo siete revisiones de las Normas Internacionales de Valuación, que se publicaron en 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003 y 2005. La evolución de estas Normas demuestra que el IVSC reconoce que el cambio es inevitable y continuo aunque paulatino y difícil de apreciar.
El desarrollo continuo de las Normas refleja el compromiso del IVSC para asegurar que las definiciones básicas de valuación y las orientaciones sigan vigentes en un mundo dinámico.

Fuente: International Valuation Standards Committee IVSC

jueves, 23 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Metodos de Avalúo "Método Residual"


Método residual o potencial

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar que el valor de éste, es una porción del monto total de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Este procedimiento para hacer los avalúos se utilizaba frecuentemente por parte de un gran numero de avaluadores, pero sin embargo no era considerado un método propiamente. Sólo recientemente en la resolución 0762 de 1998 (Ver resolución 620 de 2008)emanada del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se le dio el reconocimiento oficial, que permite utilizarlo para la estimación del valor de la tierra en varios casos.

Antes de dicha norma era frecuente que calculado el valor del proyecto vendible, el valor de la tierra se obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho valor, cifra que indudablemente en la mayoría de los casos, era subjetiva y un tanto arbitraria; tomando en cuenta que dicho porcentaje varía de ciudad en ciudad, e incluso dentro de la misma ciudad, sin olvidar que la condición de temporalidad es un hecho que también la modifica. Quizá debido a esta situación de arbitrariedad, no era aceptada como método y, con la intención de dar seguridad al resultado en la medida que se parta de datos conocidos y verificables, en la norma citada, se modificó el procedimiento de estimación del valor del terreno, ya no como un porcentual, sino que al monto total del proyecto vendible, se restan los costos totales de la construcción.

Debe tenerse en cuenta que los costos totales sí son datos conocibles en el mercado, e incluso existen publicaciones periódicas que se encargan de suministrar esta información en forma detallada o agregada, lo cual permite que el residuo obtenido sea confiable, dado que el precio del mercado del proyecto también es un dato conocible con un gran margen de seguridad; tomando en cuenta que los periódicos informan semanalmente por sectores y por tipo ( estrato), los bienes que están en oferta en el mercado.

Este método, se basa en el principio del mayor y mejor uso del terreno y que en términos coloquiales se expresa como que la tierra vale según lo que pueda cargar.

Para analizar el mayor y mejor uso, como todo proyecto productivo requiere que se examine desde tres puntos de vista.

1.- Desde el punto de vista físico, para tal fin es necesario evaluar la capacidad portante del suelo, pues aún cuando hoy con la tecnología existente prácticamente cualquier limitante puede ser superado, aquellos que tengan menor capacidad de soportar construcciones, deberán incurrir en unos costos constructivos, que al ser incorporados en los costos totales del proyecto, lo sacan del mercado de la zona y tipo, o prácticamente lo hacen inaccesible al comprador final. Como conclusión de lo anterior, aquellos terrenos que posean mejores capacidades portantes lograrán obtener un precio más favorable.

En el caso que el proyecto constructivo se prevea en altura, se requiere contar con un estudio particular del sitio, dada la diferencia que pueden tener los suelos, a pesar de existir sólo pequeñas distancias. Este estudio puede ser menos importante si el proyecto previsto es de poca altura y en el entorno existen construcciones del mismo porte, por cuanto es presumible, que los terrenos se adecuen al mismo.

Segundo, desde el punto de vista jurídico. Para el caso es necesario conocer la norma de uso, densidad de construcción, índices de ocupación y de construcción, que rijan en el momento de la construcción. Este aspecto que en oportunidades no se tiene en cuenta es de mucha importancia, dado la participación que hoy tiene la ciudadanía, a través de mecanismos como la tutela o la acción de cumplimiento, que puede implicar en algunos casos la desaparición de usos que se daban por fuera de la norma, como el caso de la calle 106 entre carreras 15 y 19 hace unos años en Bogotá, en donde en ésta área se presentaron desarrollos en comercio y oficinas, cuando la norma solo permitía vivienda, por lo cual los vecinos decidieron acudir a las autoridades, quienes finalmente resolvieron la situación, haciendo que se retornara al uso legalmente permitido.

Adicionalmente es necesario reseñar la polémica que existe, que en el momento de escribir estas notas, por la intención de construir un nuevo almacén Éxito en la zona norte de Bogotá, en donde los vecinos se oponen, por cuanto la zona es de conservación y estiman que tal construcción riñe con esta disposición. Si en algún momento en el avalúo se tuvo en cuenta que allí se construiría un comercio, del tamaño que normalmente tiene estos almacenes y, no la norma de conservación que existe, sin lugar a dudas dicha estimación debió quedar sobrestimada.

En ciudades como Bogotá, en donde las normas son muy abundantes y tiene distintos niveles, llegando el caso de existir varias para un solo predio, es necesario que cuando se realice el estudio de ellas, se tenga el cuidado de realizar un estudio exhaustivo de tal situación. De ser posible se debe contar con una certificación del Curador Urbano, a quien le corresponde dar las autorizaciones en la zona.


Tercero, desde el punto de vista económico. Hasta mediados de la década de los noventa a éste aspecto se le prestaba poca atención, por cuanto la situación que vivía el país, prácticamente permitía pensar que cualquier cosa que se construyera y casi a cualquier precio, se lograba vender; pero la gran crisis en que nos encontramos en los últimos cinco años, obligan a tener nuevamente en cuenta la real posibilidad de vender el proyecto que, aun cuando sea permitido legalmente y físicamente se pueda construir, no siempre es viable su venta.

Buena prueba de ello, es el gran número de apartamentos y casas que llevan mas de 2 años de estar en oferta sin haber conseguido negociarse; lo cual ha implicado tener que, en el mejor de los casos, mantener los precios nominales de cuando se construyo, cuando no, hacer ofertas como el bono de descuento, con el fin de conseguir clientes y poder pagar los créditos adquiridos con las Corporaciones de Ahorro, a través de la subrogación de la hipoteca, con la consecuente reducción en la cuota de ganancia de los constructores.

Como última referencia al problema es bueno reseñar la discusión que se presento entre constructores-avaluadores y la banca, cuando los primeros manifestaron que las entidades crediticias estaban presionando para que los avalúos de los inmuebles se redujeran, a lo cual los últimos replicaron que las cosas solo valían lo que la gente pagara por dichos bienes y no lo que costara construirlos. En el fondo el problema era una discusión del método que debía emplearse para hacer los avalúos, en un momento de crisis.

Finalmente a lo anterior, hay que agregarle la subasta de inmuebles entregados en dación de pago, de casi todos los estratos, no solo por que los precios de adquisición fueron altos, como correspondía al momento, sino por el hecho ilegal del anatocismo ; que ha hecho que mucha gente prefiera abstenerse de adquirir vivienda, por lo menos hasta tanto no se defina la nueva forma de financiación, que el país debe adoptar en razón del fallo de la Honorable Corte Constitucional, que declaro ilegal las Unidades de Poder Adquisitivo Constante (UPAC)

Analizados los anteriores elementos de juicio se presenta a continuación un ejemplo de cómo aplicar el método.

En El barrio Galerías un lote de 800 metros cuadrados para construir cinco (5) pisos en vivienda apartamentos, y el cual ya cedió todas áreas de terreno legalmente previstas.

Para construir los apartamentos se deben realizar las siguientes inversiones:


En el cuadro anterior es bueno destacar algunas cifras:

El precio de venta del proyecto se estima en $ 3.040.000.000, el costo total incluyendo, tanto los costos financieros como las utilidades del constructor, el monto es de $ 2.455.413.760; por lo cual el valor del terreno objeto de avalúo es $ 584.586.240, lo que permite establecer un precio por metro cuadrado del terreno de $ 730.000, por aproximación.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

martes, 21 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVI - Metodos de Avalúo "Método de Renta"

Método de renta
El método busca establecer el valor de un inmueble a partir del estudio de las rentas que perciben bienes comparables. Al respecto, en recientes reuniones de expertos sobre la aplicación de la plusvalía y la participación en plusvalía, previstas en la ley 388 de 1997, un ilustre pensador económico, ha dejado en el aire, el interrogante sobre la validez, de los avalúos practicados en latinoamerica por agencias del Estado o por particulares, en la medida que emplean el método de comparación o de mercado y no el de la renta capitalizada, para la estimación de dicho valor.
Parece que estas observaciones tienen que ver con el concepto de ¿qué origina el precio de los inmuebles?, ¿Es la renta la causa de la formación del precio de los inmuebles?; en donde en términos funcionales se puede decir que el precio es función de la renta, o sea que la variable independiente es la renta y el precio es la variable dependiente, o por el contrario es el mercado, ( oferta y demanda) la causa del precio; lo cual llevaría a que la renta es una resultante del precio.
En últimas, resolver en términos del pensamiento económico cual fue primero ¿El Huevo o la gallina?
¿Sube primero el precio de los inmuebles y posteriormente suben los arriendos? O ¿ se modifican los arriendos, lo cual trae consecuencias de variaciones en el precio de ellos?
Con la intención de dar una solución es necesario abordar el análisis, en términos de observar la realidad y el comportamiento de los agentes económicos que intervienen en este mercado y los elementos de racionalidad que los compradores ( demandantes) tienen al tomar dicha decisión.
La decisión de adquirir un inmueble esta asociada a dos grandes grupos:
Las personas que tiene un excedente monetario, al examinar el portafolio de inversiones, para hacer la selección conjugan los tres criterios básicos de la inversión como son:

  1. liquidez
  2. riesgo
  3. rendimiento.
Con base en la inclinación a uno de ellos o mejor de la combinación de ellos su decisión estará buscando aquella que le garantice los tres máximos, pero este bien, puede plantearse, no existe, por lo cual dependiendo de condiciones personales, se inclinara por una u otra

La persona que aún a pesar de no tener dicho excedente necesitan un lugar para vivir

En el primer caso la decisión, esta asociada a la racionalidad económica y en consecuencia tendrá que analizar distintas alternativas de cómo hace su inversión
A quién le guste un alto rendimiento, tendrá que conformarse aspirar a una baja seguridad, asociada a una alta liquidez. Al contrario a quien prefiera una gran seguridad, tendrá que optar por un bien con poca liquidez y baja rentabilidad. De las diferentes opciones que determina la combinación de esto tres factores, nace la decisión de en cual sector invertir. Pero lo que si es claro, que dentro de las pociones, la adquisición de inmuebles es una de ellas
En tal sentido si se acepta el planteamiento, de quienes estiman que la adquisición de tierra en el país, se enmarca dentro de patrones no capitalistas, tendría necesariamente que concluir que el precio de la tierra está determinado por el mercado, o sea la oferta y la demanda, con un marcado impacto de las rentas de escasez, lo cual dentro de un mercado imperfecto, llevará a que el precio, sea relativamente alto, por cuanto lo impondrán quienes controlan la tierra, y quienes la compran no les importa en lo fundamental el precio que pagan .
Como corolario de esta aceptación, se debe privilegiar, el metodo de mercado
En este sentido, el fenómeno que se presenta en la zona de San Miguel de Sema, (Colombia) podría ratificar esta conclusión, dado que en muchas oportunidades, el precio que se paga por una hectárea de tierra, esta asociada a un buen “enguacamiento" , y no a cuantas cabezas de ganado pueda cargar o a cuantas cargas de maíz producir.
La inquietud que debe resolverse es: ¿cuántos son estos casos? y ¿qué representan comparativamente, con los demandantes de tierras en el valle del Cauca, los Llanos del Tolima y el Huila, los llanos orientales, la sabana de Bogotá y la costa Atlántica, en los cuales predomina los cultivos temporales capitalistas?, si se analiza las zona rural o aún mas fuerte si se analiza el mercado de tierras urbano, especialmente él de la medianas y grandes ciudades, sea por parte de constructores de vivienda individual o productores de vivienda en serie y masiva.
Por el contrario se debe pensar, si a pesar de la existencia de aquellos hechos relativamente marginales, quienes compran la tierra y los inmuebles en general, tienen un comportamiento racional, si la decisión de comprarla o no, así no sea muy explicito, estará influido, por la relación de rendimientos futuros., por lo cual el método más aconsejable seria el de renta.
En el caso de estar de acuerdo con este caso, se puede aseverar categóricamente que es la renta la que forma el precio de los inmuebles. Otra cosa es cómo medir la concreción de estas rentas futuras potenciales, o sea realizar el avalúo, lo cual permite una tercera posición y es que a pesar de que la renta explica la formación de los precios, es a través del mercado como se puede medir esta concreción que es el precio.
Con referencia al segundo grupo de demandantes, consumidores, de vivienda, es necesario hacer algunos análisis, puede que poco ortodoxos, pero que son significativos para la comprensión del hecho.
Todas la personas necesitan un espacio donde habitar, esto es una aseveración categórica, pero, para ello no se requiere que la persona sea propietaria del inmueble en el cual habita. Puede decirse que esta cultura de ser propietaria, esta ampliamente institucionalizada, por la gran mayoría de las personas, sin embargo las limitaciones de tipo económico, en términos prácticos, no permiten la realización de este objetivo. ¿Que porcentaje de las personas paga arriendo? ¿Cuántas son las personas que tienen la opción de comprar una vivienda y no pagar arriendo?, y ¿cuando compran no tiene en cuenta la racionalidad económica?
Las cifras que se presentan diariamente a raíz de la crisis del UPAC, podrían ratificar la hipótesis, que lo que predomina en la decisión es el deseo de ser propietario, por cuanto si hubieran hecho las cuentas correctamente, su decisión debió haber sido: “sigo pagando arriendo”, dado que los intereses y la deuda están creciendo a un ritmo determinado por la tasa de los DTF, en tanto que los ingresos solo crecen al ritmo de la inflación esperada, en el mejor de los casos; cuando como todos conocen el DTF, es mayor, normalmente.
Pero ¿por qué las personas se comprometieron con una deuda que, realizando un juicioso análisis de matemáticas financieras, era predecible no podrían pagar?
¿Es tan fuerte el deseo de ser propietario que hizo, que las alarmas de la economía intuitiva de las personas, no fueron suficientes para hacerlo actuar con la suficiente racionalidad económica? O por el contrario poseían un información que les permitía pensar que los inmuebles, históricamente lograban aumentar su valor real después de corregir el impacto de la inflación, en tal forma que en el peor de los casos, y no pudieran pagar la deuda, les quedaría un remanente, el cual serviría de cuota inicial para adquirir el próximo.
En nuestra economía, cuando no presenta las condiciones de crisis que se viven actualmente, ¿cuál es la lógica que emplean los compradores para tomar la decisión?.
La plata que pago mensualmente por concepto de arriendo, es plata que boto y que lo único que hace es enriquecer al propietario, por lo cual si obtengo un crédito; de la cuota mensual hay una porción que capitalizo(pago tres ladrillos), y después de un cierto tiempo, me permitirá ser un propietario; pero ¿cuál es la ventaja que obtengo por ser propietario? Es “per se” el título lo que interesa, o por el contrario, es la certeza de no tener que volver a pagar arriendo, lo que motiva.
Si concluimos esto último, se debe deducir, que sí es hecho de rentas futuras lo que induce a contraer la deuda. En última instancia, que es la potencialidad de rentas, lo que mueve a las personas cuando deciden hacer la adquisición, así se refiera a personas no inversionistas en el sentido propio, sino a consumidores de espacio construido: vivienda.
Una prueba de la racionalidad económica de los compradores se puede percibir, en hecho que una gran cantidad de personas resolvieron entregar su vivienda en dación de pago, cuando percibieron que la cuota mensual era muy superior al canon de arrendamiento que podrían pagar, por el mismo inmueble.
Después de esta digresión, la aseveración o queja del ilustre economista, de emplear el método de mercado para estimar el precio de los bienes inmuebles, en lugar del de rentas, parece ser razonable, por cuanto el método a emplear debería ser siempre este último.
Para concluir esta parte se puede ratificar en forma categórica que el precio de un bien inmueble, será la sumatoria de las rentas futuras traídas a valor presente. Esta formulación independiente de que quién vende o compra, lo tenga claro, se concretizan en términos fácticos en el precio que el comprador entrega, y que el vendedor recibe, por cuanto quien entrega, por ejemplo sesenta millones de pesos por un inmueble, lo que se le garantiza, es que no pagara arriendo por habitarlo e incluso que si desea podrá capturar un arriendo o renta, si decide cederlo transitoriamente para que otro lo use, a su vez quien entrega el bien y recibe el dinero, renuncia a obtener rentas futuras asociadas al inmueble, pero tendrá la oportunidad de entrar por ejemplo al mercado financiero en donde recibirá una retribución por prestarlo.
En tal sentido el mercado lo único que hace es concretar las rentas futuras y puestas a valor presente, y por lo tanto no se puede desconocer la potencialidad del método de mercado, para realizar los avalúos.
A continuación se presenta un ejemplo numérico de un avalúo de un inmueble utilizando el método de renta, lo mismo que las fórmulas más usuales para la estimación.
El avalúo de un inmueble localizado en la calle 70 sur N° 2 A 66, barrio La Aurora, localidad 5 Usme, y cuyas características constructivas, muros de carga hacen que su vida útil sea de 70 años.
El área del terreno = 72 m2
Area construida 50,5 m2.
Para aplicar el método de renta, realizo la investigación de los arriendos en 6 inmuebles del entorno y de similares características a la del bien objeto de valoración y obtuvo los siguientes resultados:
(1) = 200.000
(2) = 200.000
(3) = 230.000
(4) = 200.000
(5) = 210.000
(6) = 180.000
media = 203.333,33
desviación estándar =
16.329,16
coeficiente de variación =
8.03111
coeficiente dispersión =
0,204124
Tomando en cuenta los resultados anteriores se estimó, que el valor asignable al arriendo de su inmueble que en promedio tiene mejores características que los investigados, es de $ 219.663.26 o sea $ 220.000
Aplicando el método general o sea de:
P = r / i

con un i = al 1% mensual
se encuentra un valor de $ 22.000.000
Para realizar el avalúo tomando en cuenta la formula de:
Vp = Vf / ( 1 + i ) ^ n
el procedimiento aplicable es el siguiente:
  1. Los cánones de arrendamiento no se actualizan cada año, por cuanto el modelo supone que se debe tomar en cuenta las condiciones y características del mercado y del predio HOY.
  2. El modelo no admite variaciones periódicas y esto tiene que ver con las condiciones económicas de los países en donde fue desarrollado, en las cuales la inflación anual varía entre un 1 y 3.5 % anual.
  3. En Colombia en donde sí existe este fenómeno con niveles significativos, es necesario, que a pesar del hecho, no se pueda aplicar corrección en dicho monto.
Poner cuadro del avalúo
Con las advertencias anteriores el procedimiento que se debe seguir para realizar los avalúos por el método de renta es el siguiente:
  1. Calcular el ingreso total anual para cada año.
  2. Traer cada una de las anualidades al valor presente a la fecha de realización del avaluo.
  3. Sumar los valores traídos al valor presente. ( Ver penúltima y última columna del cuadro anexo).
Es necesario destacar en el cuadro que la cifra del primer año que teóricamente debería ser igual, tanto en términos de valor presente como del valor traído a valor presente, no son iguales..
Este hecho se debe a las limitaciones del modelo, que supone que el monto del pago del arrendamiento solo se recibe terminado el año, por lo cual también es traído al primer día del primer mes, lo cual explica la diferencia.
Con el fin de dar mayor claridad a la aseveración basta con pensar si en caso de ser usted el arrendador, le será igual recibir mensualmente $ 220.000 o como alternativa recibir al fin del año $ 2.640.000 pesos.
Con el fin de reducir el impacto del modelo se podría hacer el cálculo no por anualidades sino por mensualidades.
Con este procedimiento el valor encontrado es de $ 21.951,621,83, valor sensiblemente parecido al encontrado al aplicar el método general de $ 22.000.000. La diferencia es de solo 48379 o sea el 0,219 %.
Si se aplica el modelo teniendo en cuenta la inflación, con la advertencia que se debe aplicar tanto en el dividendo como en el divisor, implica que al (i) o tasa interna de retorno y más propiamente el costo de oportunidad, se acumulan, la tasa de inflación, que no es la simple adición, sino el resultado del producto y cuyos resultados se presentan en la columna central del cuadro anexo, bajo el nombre VP REAL.
Aplicando los pasos descritos anteriormente el resultado es de $ 19.956.019,84, que al compararlo en términos relativos, presenta una diferencia del 10 % con el valor encontrado al hacerlo técnicamente, y que si se observa corresponde al valor introducido como valor de la inflación.
En el cuadro anterior se presentan las siguientes columnas:
La número uno corresponde a el número de años de vida remanente, y es el valor en cada caso, la potencia a la cual se debe elevar la cifra presentada dentro del paréntesis (1+i).
La segunda columna se presenta el valor del arrendamiento corregido año tras año, suponiendo una inflación anual del 10%, que a pesar de ser la tendencia corriente No, se debe hacer, por cuanto al traer a valor presente estos valores, los cuales se presentan en la columna tres, y sumarlos, arroja un valor de algo más de 82 millones de pesos, valor muy distante del real avalúo. La columna 4 vp real, se obtiene utilizando el resultado de la fórmula i real presentada anteriormente, como denominador y el arriendo anual corregido en un porcentaje igual del 10% en los arriendos que se presenta en la columna 3 del mismo cuadro. En definitiva afectando tanto el numerador como el denominador en igual porcentaje.
En conclusión, es necesario tener en cuenta las siguientes precauciones cuando se trate de estimar el avalúo utilizando este método:

  1. No se aplica corrección a los arriendos.
  2. No sumar las anualidades y, este resultado traerlo a valor presente, como en oportunidades se presenta.
Este último procedimiento arroja un valor ínfimo; por cuanto el valor presente de esa cifra por lo largo del período considerado tiende a ser mínimo. Sí cada valor corregido se trae a valor presente y se suma, el resultado es exorbitante, como el que se muestra en al primera columna del cuadro anexo el cual es de
$ 82.110.895,84 A continuación se presenta una fórmula más adecuada para el cálculo del avalúo, teniendo en cuenta una renta a perpetuidad. En donde:
VP = valor presente o avalúo
i = tasa de interés
A = valor del pago del período, mensual o anual según se desee.

n = Número de períodos

De la formula anterior se obtiene la formula que es la simplificación del valor presente de las n rentas capitalizadas, cuando n tiende a infinito y que a su vez permite que mediante transformaciones se llegue a la formula general: A continuación se presenta el procedimiento para obtenerla.
se introduce A dentro del paréntesis y queda







a la cual se extrae factor común que se convierte en











Simplifican
do el elemento común se encuentra la ecuación planteada anteriormente que se denomina general. Es necesario destacar que el modelo tiene como restricción básica, que los inmuebles tomados como base de comparación deben ser similares y comparables al bien objeto de avalúo, en cuanto a los elementos constructivos y funcionales, restricción que debe ser tenida en cuenta también en los otros métodos de avalúos.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

lunes, 20 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XV - Metodos de Avalúo " Depreciación 4- Tipo2"

La depreciación.

Edad y estado de conservación.

Del tipo dos, son aquellos que tiene en cuenta además de la edad, el estado de conservación el más conocido es el de Fitto y Corvini, que frecuentemente se presenta en una tabla con porcentajes que tiene un rango entre 1 y el 100% de vida útil, pero que para efectos de simplificación en el documento, se presentan las ecuaciones resultantes de un ajuste, en donde cada una de ellas corresponde a los diferentes estados de conservación que trae la tabla.(Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, capítulo V, fórmulas estadísticas).
Nota Importante: Consultar la Resolución 620 Sept 23 de 2008 en este mismo Blog.



En donde el subíndices del uno al cinco, corresponde respectivamente a:

Y1: El inmueble esta bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.
Y2: El inmueble esta bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados, especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y3: El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo en los pisos o pañetes.
Y4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.
Y5: El inmueble amenaza ruina por lo tanto su depreciación es del 100%


En la operación de las ecuaciones lo que se debe introducir como X, es el porcentaje de la edad, y el resultado que se encuentra es el porcentaje de la depreciación.

Para el cálculo del porcentaje de la edad debe dividirse la edad sobre la vida útil del inmueble, tomando en cuenta que, cuando el armazón de la construcción sea muro de carga, ésta será de 70 años; y en los casos que el armazón sea estructural o mampostería estructural la vida útil es de 100 años.

Por el hecho de tener en cuenta la edad y la conservación es más recomendable este sistema, que las planteadas en los primeros casos.


Obsolescencia del sector.

Finalmente, para el caso de la obsolescencia se presenta un sistema en el cual se relacionan zonas en donde coexisten diferentes tipos de inmuebles, pero que según el predominio de uno de ellos, los otros tienen un demérito y en la correspondiente casilla se presenta cual debe ser el porcentaje de castigo. El presente caso tiene poca importancia práctica en Colombia, pero se presenta como información de la aplicación del concepto de la obsolescencia.


La relativa poca importancia de la tabla presentada se debe a que un análisis de la propuesta, muestra grandes inconsistencias conceptuales, como suponer que un inmueble unifamiliar en una zona que reconvirtió su uso a comercial, valga menos, cuando en la realidad Colombiana esos bienes al contrario suben su precio.

En donde mejor se puede observar el fenómeno de la obsolescencia sin lugar a dudas es en los equipos de computación, dado el ritmo de innovación tecnológica que se presenta hoy en día en esta área de la producción

Como ejemplo, si es necesario avaluar un equipo que tiene un procesador 286, el cual se encuentra en perfecto estado, debe tener un precio bajo por cuanto es obsoleto tecnológicamente, pues en el mercado existen procesadores muy superiores en velocidad, capacidad de operación etc.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

sábado, 18 de octubre de 2008

RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008

Con mucho gusto me permito allegar la Resolución 620 de 23 de septiembre de 2008
"por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997"
Norma que, como todos ustedes conocen, es la versión del IGAC para la realización de Avalúos, la cual igualmente en su fase de proyecto se sometió a debate público a través de la página web del Instituto siendo recogidas las sugerencias válidas interpuestas.
Esta norma deroga en su totalidad las resoluciones 762 de 23 de octubre de 1998 y 149 de 2002 y fue publicada en el Diario Oficial Nº 47.124 de 26 de septiembre de 2008, fecha a partir de la cual es obligatoria su aplicación para la ejecución de los avalúos especiales.


Link para descarga: Legislación Colombia

viernes, 17 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XV - Metodos de Avalúo " Depreciación 3- Ross"

La depreciación.

SISTEMA DE ROSS

Este sistema plantea que la depreciación se realiza en 5 períodos, en forma acumulativa, según la siguiente manera:

En términos gráficos se puede representar así:


Con los datos del ejemplo que se ha venido trabajando la depreciación será del 28% que corresponde a la acumulación de 12 y 16 correspondientes a la acumulación de los dos primeros segmentos.

Este sistema tiene el inconveniente de todos los modelos discontinuos, que para el caso se refiere a que la depreciación de un inmueble que tenga 1 año y el que tenga 13, es igual, mientras que los que tengan 13 años 11 meses y el que tenga 14años 1 mes, la depreciación aumenta a más del doble, pasando de 12 a 28% cuando la diferencia real es de solo dos meses, lo cual no permite pensar que el precio de la construcción en tan corto tiempo tenga este demérito tan significativo.

Todos los anteriores sistemas expuestos corresponden al tipo uno (1)



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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jueves, 16 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XV - Metodos de Avalúo " Depreciación 2- Parábola"

La depreciación.


Sistema de la parábola.

Este sistema parte del concepto que la depreciación no es igual todos los años, sino que es lenta al iniciar la vida y que la gradiente de deterioro se acentúa con el paso del tiempo. La expresión algebraica que representa esta se expresa así:


Aplicando la fórmula al ejemplo anterior se tiene:
Vc = 65.000.000 – (65.000.000 * 0.098775)
Vc = 65.000.000 – 6.420.408
Vc = 58.579.591

Como puede observarse la depreciación y lógicamente el valor de la construcción varía notoriamente, según se aplique uno u otro sistema.

Sistema combinado para el cálculo del % de la depreciación. (Lineal y parábola)

Existe un tercer sistema que pretende reducir el margen de diferencia de los avalúos encontrados, y se ha planteado como alternativa, el cual consiste en aplicar la semisuma de los dos sistemas anteriores, y que se expresa de la siguiente manera:


Al aplicar la fórmula se obtiene el valor para el %D = 20,65%, lo cual nos permite obtener el valor de $ 51.575.510 para la construcción.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
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miércoles, 15 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XV - Metodos de Avalúo " Depreciación 1- Lineal"

La depreciación.
Respecto al concepto, a continuación se presenta la definición planteada por la profesora Gladis Carrillo de Rojas, con la intención de dar mayor claridad al fenómeno.
“Es un ajuste que se hace a los activos fijos tangibles de planta depreciables”. Este ajuste se genera en un gasto que se acumula en una provisión llamada depreciación acumulada, la cual se resta del costo de adquisición del activo para dar como resultado el costo residual o el valor en libros de dicho activo” La depreciación se puede ver desde dos puntos de vista:
Concepto de valoración

Depreciación es el ajuste que se hace a los activos fijos de planta despreciables, para reconocer su perdida de valor, en razón del desgaste por el uso que de ellos se hace o
de la obsolescencia de dichos activos.
Concepto de distribución.

Depreciación es la distribución del costo de adquisición del activo como gasto, en los períodos que se estime como su vida útil”

En paises latinoamericanos la aplicación de este concepto, no es tan sencilla como en los países industrializados en donde tuvo su origen, por varios motivos entre ellos:

Los niveles de devaluación que tradicionalmente se tienen, hacen que a pesar de haber transcurrido unos años, el equipo importado valga más en el mercado nacional, que cuando se compró.
La situación respecto a los inmuebles era muy similar por razones asociadas a los altos niveles de inflación, y a la bonanza de las ventas que en todos lo sectores se presentaron hasta mediados de la década de los noventa.
Una muestra de la dificultad de la aplicación se puede ver claramente con el caso de un carro Volswagen, importado en 1953 en un precio de $1500, y que eran equivalentes a US 1.500. Hoy después de 46 años de uso y con un mantenimiento normal, el mismo carro en el mercado puede costar cerca de $ 5.000.000, que convertidos a dólares son US 2.500 o sea 1.000 dólares más que el costo que tuvo cuando nuevo.
Como se observa, las condiciones de la economía, hacen difícil aceptar la aplicación mecánica de modelos válidos para otras sociedades, y usarlos con mucha mesura y previo análisis del fenómeno que se quiere medir. La autora de la cual se transcribieron los conceptos también manifiesta, “ La inflación y otros fenómenos económicos hacen que el concepto de valoración no resulte convincente, ya que un activo está dado generalmente por su valor de cambio.
El valor puede depender del poder adquisitivo de la moneda, del estado del activo o de la facilidad o dificultad de conseguirlo en el mercado”
Existen tres tipos generales de depreciación:
  1. Aquellos que tiene en cuenta el uso o desgaste por el paso del tiempo.
  2. Aquellos que además del paso del tiempo tiene en cuenta el estado de conservación del bien objeto de valoración.
  3. Los que tienen en cuenta la obsolescencia que puede ser tecnológica o funcional.
Dentro de ellos existen diferentes procedimientos como los que se describen a continuación.
Sistema lineal.
Dentro de los más conocidos está el método lineal, el cual supone que el proceso de deterioro o perdida de valor es igual en cualesquiera de los años y que al final de la vida útil, la venta del equipo en el estado en que se encuentre en ese momento, asegura la recuperación de un cierto monto, denominado valor de salvamento y que tradicionalmente se estima en un 10% del valor nuevo, siempre y cuando su posterior utilización no implique la destrucción o deterioro del bien; puede decirse que se aplica a equipos transportables.
En este sentido puede decirse que cuando se refiere a inmuebles este valo
r de salvamento no existe e incluso en algunas oportunidades tiene un valor negativo, que seria igual al costo en que se tenga que incurrir por la demolición, para tener el terreno limpio.
Normalmente la depreciación se expresa en términos porcentuales (%) y se formaliza mediante la ecuación:
(%)D = (E /Vt) * 100
En donde
(%)D = porcentaje de depreciación.
E = edad de la construcción.
Vt = vida técnica o vida útil de la construcció
n. El valor de la construcción en consecuencia será:
Vc = Vn – D

En donde:
Vc = valor de la construcción o avalúo

Vn = valor nuevo o de reposición.

D = monto de la depreciación.

El monto de la depreciación es el resultado de multiplicar el (%)D, por el valor nuevo o de reposición:
por lo que la formula queda así:

Vc = Vn – ( Vn * %D)
El siguiente ejemplo numérico permite una mayor claridad.
Se requiere el avaluo de una construcción que tiene una vida útil de 70 años, el costo nuevo es de $ 65.000.000 y una edad de 22años.
(%)D = (22/70)* 100; = 31,43 %
Vc = 65.000.000 – (65.000.000 * 0.314287)

Vc = 65.000.000 – 20.428.571
Vc = 44.571.429
El valor de la construcción ya depreciada es de $ 44.571.429





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martes, 14 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XIV - Metodos de Avalúo " Método de Reposición como nuevo"

Método de Reposición como nuevo

Este método de avalúo busca establecer el valor comercial de un inmueble, partiendo de calcular cuanto cuesta, hoy, producir una construcción equiparable en términos funcionales, número de habitaciones, de baños, cocina y demás elementos que la conformen, con los materiales y técnicas usadas en el momento de hacer el avalúo y no necesariamente con las características que tenga el bien, por cuanto en muchas oportunidades en su fabricación se emplearon materiales y técnicas no disponibles en el momento. Lógicamente que si el bien, por ejemplo, es una casa con muros de carga, en ladrillo, cubierta en asbesto cemento, con muros interiores con pañete, pisos en baldosa de cemento, cocina y baños en los cuales se emplearon materiales disponibles en el mercado, el cálculo deberá referirse a los mismos elementos, pero tomando como precio los que tengan dichos materiales en el momento de hacer el avalúo (precios de hoy)

Pero como el inmueble objeto de avalúo ya ha sido utilizado durante un período de tiempo es necesario descontarle este tiempo, aplicando un método de depreciación.

En consecuencia lo anterior se puede formalizar mediante la siguiente expresión:


A = (Cn - D) + T

En donde

A = Avalúo
Cn = Costo nuevo
D = Depreciación
T = Valor del terreno

Para calcular el costo nuevo deberá tenerse en cuenta, todos y cada uno de los capítulos requeridos en el proceso de producción de una construcción, que a continuación se enumeran:

Preliminares, cimentación, desagües e instalaciones subterráneas, mampostería, estructura de acuerdo con la que tenga el bien, cubierta, pisos ( bases), enchape de pisos y muros, instalaciones hidráulicas, instalaciones eléctricas, carpintería de madera y metálica, pintura, aparatos sanitarios y de cocina, cerrajería, vidrios y los equipos fijos y especiales que posea el inmueble. A la suma de estos elementos se le debe agregar, los costos de administración de la obra, un porcentaje para imprevistos, y las utilidades por el proceso de fabricación (A.I.U.)

Esta suma se puede denominar costos directos de obra.

Si como es de esperar, el inmueble cuenta con los servicios de agua, energía, teléfono y alcantarillado, que serán los que se utilicen, no se deben agregar los valores o costos de acometidas para ellos.




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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miércoles, 8 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XIII - Metodos de Avalúo " Método de mercado"

MÉTODOS DE AVALÚOS
Método de mercado
Este método es el más utilizado por los avaluadores, por ser el más sencillo de aplicar y frecuentemente del cual se dispone información, sobre todo en las grandes ciudades, en donde existen innumerables transacciones de bienes inmuebles.
Para su aplicación se requiere un mínimo de cuidado, especialmente al seleccionar la muestra que realmente sea comparable con el bien objeto de avalúo y cuando existe un gran número casos, es muy fácil el descarte de aquellos casos que no lo sean.
La misma definición establece con gran precisión los parámetros que deben ser tenidos en cuenta, cuando establece que se deben seleccionar biene
s semejantes y comparables.
Con el fin de minimizar las diferencias de la muestra con el que se está avaluando, es recomendable, de ser posible, tomarla en el mismo barrio, teniendo la precaución que el uso sea el mismo y se encuentre localizado dentro de un área de igual comportamiento, llegando a tener gran importancia, la localización a nivel de cuadra.
En los anuncios de prensa es frecuente que se manifiesten cosas como, “Casa con renta” con lo cual se quiere indicar, que una porción del predio tiene un comportamiento mixto, como por ejemplo que en una habitación o en el garaje, funciona un establecimiento comercial, o simplemente que se realizaron unas adecuaciones, que convirtieron cierta área en un apartamento; por lo cual si el bien objeto de avalúo no tiene este comportamiento, no es adecuado tomarlo como punto de referencia e incluirlo en la muestra.
Esta advertencia se hace porque dentro del mismo barrio se pueden encontrar características diversas en cuanto al uso (ejes comerciales), la edad, o la norma.
Incluso en urbanizaciones que llevan el mismo nombre, es necesario tener en cuenta la etapa, dado que las distintas numeraciones pueden indicar características diferentes en varios aspectos, tales como la edad de construcción, diseño, materiales empleados, número de habitaciones y de baños etcétera.
Este fenómeno de diversidad se amplía en barrios antiguos, en casi todos los aspectos, lo cual dificulta el proceso de la aceptación en la muestra, en casos de transacciones o de ofertas.
Como parte sustantiva del análisis de la ubicación, es necesario tener en cuenta la dotación de los servicios públicos, no solo en cuanto a la existencia de redes primarias y secundarias, de los servicios públicos, sino a la prestación y calidad de los mismos, que pueden explicar variaciones del precio respecto de otros barrios similares o aún dentro del mismo barrio, dado que el concepto del barrio puede implicar condiciones diferentes, como se menciono anteriormente, como cuando éste cuenta con topografías distintas que hace que por ejemplo una porción de él, a pesar de contar con la dotación de redes, servicios como el agua se presta únicamente a ciertas horas del día.
Al enfatizar estos aspectos, lo que se hace es resaltar nuestra gran diversidad a lo largo y ancho de nuestro país y, aun dentro de nuestras ciudades.
Adicionalmente a la existencia de vías y al estado de conservación de la mismas, que pueden incluirse como parte de los servicios públicos, la prestación del servicio de transporte debe ser tenido en cuenta, dado la importancia que un buen servicio puede implicar en los tiempos de desplazamiento.
Para esto basta recordar como zonas de Bogotá, tales como Cedritos, que en un momento se puso de moda y, que posteriormente por el aumento exagerado de la población que requería movilizarse a las mismas horas y la insuficiencia de vías, determino una migración de propietarios a otras zonas de Bogotá.
En algunas oportunidades, los peritos con experiencia omiten la realización de cálculos estadísticos, técnica poco recomendable, en donde además de las medidas de tendencia central, cuando se emplea la media aritmética, es indispensable calcular algunos indicadores de dispersión, para establecer el margen de confianza que tiene el valor encontrado.
Una media de $ 300.000 pesos por metro cuadrado, cuando proviene de una muestra de 10 datos, con un coeficiente de variación de un 12%, permite que el perito asigne el valor encontrado en la investigación de mercado; pero si el resultado del mismo indicador es por ejemplo del 25%, debe inducir a aumentar la muestra y a revisar, los tenidos en cuenta.
Un indicador poco frecuente es el coeficiente de asimetría, que permite, cuando el perito desea separarse del valor de la medida de tendencia central, saber sí el valor asignable esta por encima o por debajo de él; para lo cual si el resultado es negativo, podrá asignar un valor mas bajo, y si el resultado es positivo, podrá asignar un monto mayor que el de la media. Puede decirse que la precisión del calculo de la media, incluyendo muchos decimales, no es suficiente garantía al realizar el avalúo, y que la aplicación correcta del método, implica complementarlo con dichos indicadores.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
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martes, 7 de octubre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas XII "Elementos a tener en cuenta en el avalúo de las construcciones"

Características a tener en cuenta en el bien a avaluar - Elementos a tener en cuenta en el avalúo de las construcciones.

  1. Área.
  2. Diseño y confort.
  3. Uso y conformidad.
  4. Edad.
  5. Altura o numero de pisos.
  6. Materiales.
  7. Equipos.
  8. Estado de conservación.


1 El área

Continuando con la tradición de la determinación del precio a partir del número de de unidades, metros o hectáreas, en donde a mayor número de ellas, menor precio unitario, cuando se trata de construcciones la percepción se mantiene, sin embargo es necesario tener en cuenta que en oportunidades este principio no es absolutamente cierto, sino que esta asociado a otros elementos tales como el uso, o al comportamiento cultural, asociado a determinados niveles de ingresos.

En cuanto al uso, bodegas pequeñas, en zonas donde se establezcan en general grandes empresas, que requieren grandes áreas, puede hacer que el precio por metro cuadrado de ellas, en lugar de subir, y en razón de su pequeño tamaño, disminuya.

Igual puede suceder, en barrios de estrato alto, en donde el patrón de consumo dominante sea por ejemplo 200 metros, una vivienda con un tamaño menor, puede inducir un precio unitario significativamente menor, precisamente por ese hecho.

Lo que se desea enfatizar el que el tamaño por si sólo no determina una única tendencia de comportamiento, sino que el tamaño debe ser asociada a otros aspectos incidentes en la formación del precio.

2 Diseño y confort.
Puede decirse que el mercado de bienes inmuebles, en un gran porcentaje de casos no tiene en cuenta aspectos relacionados con el diseño y el confort, dado que la mayoría de las personas no compran lo que quieren sino lo que pueden, y por lo tanto a pesar de las limitaciones en cuanto a estos aspectos los adquieren y se someten a “vivir” allí por que les toca, y desafortunadamente, en oportunidades, los constructores omiten aspectos importantes para la calidad de vida, y las autoridades no los controlan.

Independiente de que la sociedad, y el mercado los haya menospreciado, es recomendable, que los avaluadores al hacer la estimación de valor, tengan en cuenta estos aspectos.

Seguramente estas variables tienen una gran importancia en las construcciones de los grupos sociales con mayor capacidad económica, dado que ellos si, pueden adquirir lo desean.

A continuación se presenta un cuadro elaborado por la arquitecta Myriam Garcés de Bernal, en la cual plantea algunas condiciones que en función del diseño deberían ser tenidos en cuenta, al hacer un avalúo.
(aquí debe colocarse el cuadro)

3 Materiales

Con el fin de que los valores de la muestra sean aplicables, es indispensable que los bienes que se tomen como referencia, tengan el mismo tipo de materiales y los mismos sistemas constructivos, por cuanto además de tener costos diferentes, los demandantes tienen comportamientos disímiles frente a tecnologías y sistemas constructivos. Como ejemplo de la anterior aseveración basta mirar la baja aceptación que tiene en nuestro país las construcciones que popularmente se conocen como prefabricados, que además de asociarse con grupos de escasos recursos, en algunas oportunidades las fallas que han presentado en proyectos específicos, se hacen extensivos al sistema en general.

Es corriente suponer que los materiales que se emplean en un determinado barrio son similares, situación que puede ser cierta cuando se trata de urbanizaciones construidas en serie y por el mismo constructor. En aquellos barrios que no tienen esta características de uniformidad no se presenta este fenómeno. En tal sentido, la indagación telefónica para el estudio del mercado puede hacer que los resultados encontrados numéricamente, no sean aplicables para el bien que se desea avaluar.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


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lunes, 6 de octubre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas XI "Aspectos socioeconómicos"

Características a tener en cuenta en el bien a valuar - Aspectos socioeconómicos.

Puede decirse que estos factores, con frecuencia se relacionan con el análisis del entorno, por cuanto las características de él, determinan un máximo y un mínimo, independiente de las características propias del bien.


El barrio.


En la mayoría de los municipios del país, el concepto de barrio, no esta determinado legalmente, sino que corresponde, en muchas oportunidades al capricho de los constructores, y en las zonas antiguas en oportunidades, obedece a la creación de juntas de acción comunal. En este sentido los límites de cada uno son difusos, llegándose en oportunidades a pensar, que lo que fue originalmente el nombre del barrio se extiende genéricamente a una zona, tal es caso del barrio Kennedy, Galerías o antiguo Sears, en Bogotá.


Como se anoto anteriormente en esta idea de barrio, se manifiestan los tres conceptos de ubicación, tal como sucede con el barrio Policarpa; su origen como invasión, induce a pensar en la presencia de personas revoltosas, lo cual no deja ser un prejuicio, porque la mayoría de los residentes de hoy, han saneado su título, cuenta con servicios públicos de toda índole, y no existen grupos delincuenciales; pero de todas formas la connotación social que históricamente haya tenido, continua influyendo en las apetencias de las personas por adquirir inmuebles en ese barrio, lo cual influye en su precio. Con mucha frecuencia el concepto de segregación social, que se tiene en Colombia se manifiesta en términos de un barrio, sea éste, positivo o negativo.


Esta es la razón por la cual además de la dirección, que es un elemento neutro, cuando las personas desean tomar en arriendo o comprar una vivienda, al indagar telefónicamente una de las preguntas clásicas es ¿ en qué barrio esta localizado?


El estrato.


Este concepto, que es el que socialmente refleja el aspecto de segregación, en los últimos años en Colombia, se ha vuelto, un hecho institucional y legal, a pesar que la norma y la metodología existentes, establecen que la unidad máxima será de manzana o cuadra- lado.


Este aspecto ha tomado especial relevancia en estos momentos de crisis económica, por la incidencia que tiene la clasificación, en la determinación de tarifas de servicios públicos y por ende en el gasto de las familias. Muchas personas que desean arrendar o comprar inmuebles, prefieren que esté ubicado en un estrato cuatro, y no en cinco, por ejemplo.


Esto puede estar asociado a la crisis, tomando en cuenta, que en el pasado reciente en el barrio El salitre, cuando la unidad Carlos Lleras fue clasificada como estrato dos, tomando en cuenta que había sido construida como vivienda de interés social, los residentes del Salitre, solicitaron que dicha unidad fuera clasificada igual que ellos, o sea estrato cuatro, por que sus inmuebles se desvalorizaban. En el momento de escribir estas notas, existe en el barrio una cantidad grande de avisos rechazando la reclasificación como estrato cinco, especialmente por el posible impacto en las tarifas de servicios.


La violencia.


Aún cuando se puede decir que no existe ningún espacio del país donde no se presenten fenómenos de violencia, como se dijo anteriormente, existen algunas zonas con mayores niveles de conflicto, lo cual es determinante en el mercado y precios de los inmuebles. Lógicamente que el hecho que unas áreas presenten bajos niveles de confrontación hacen que potenciales compradores busquen adquirirlos allí, determinando la elevación relativa de los precios.

Otros factores.

Las construcciones


Es frecuente que muchos peritos avaluadores, consideren que los terrenos construidos, tengan una desvalorización, respecto de terrenos adyacentes y que se encuentren libres, alegando el costo de oportunidad.


Este hecho puede plantearse como cierto, cuando se ha presentado un cambio de norma en la zona, aumentando el aprovechamiento del suelo, pero requiere un examen cuidadoso, por cuanto lo que se desvaloriza es la construcción, y puede ser de tal magnitud, que el valor de la construcción, independiente de las características constructivas que ella tenga, puede volverse tan obsoleta económicamente, que implica en algunos casos su demolición.


Desafortunadamente, nuestro espíritu poco crítico, nos induce a aplicar formulas y modelos aplicables y válidos en otras regiones, sin el cuidado de verificar si son adecuados, o no, a nuestra realidad.


Existe una fórmula, cuya autoría no se puede precisar, y que en algunas oportunidades se utiliza para castigar el precio de la tierra, cuando la construcción que soporta un terreno, no esté conforme con los máximos índices de construcción vigente en el momento de realizar el avalúo.


En donde:

Vc = Vt * Ca


Ca = factor de corrección.

Vc = Valor corregido.

Vt = Valor total antes de corrección.

E1= área máxima edificable.
E= área real construida.

n= vida útil probable.

x = edad real del edificio.


Numéricamente, se presenta el siguiente ejemplo y sus resultados:


En una zona es necesario avaluar un inmueble que tiene 600 metros cuadrados de terreno y una construcción de 900 metros, con características de construcción estructural y que tiene 15 años.

La norma actual define que el índice de construcción vigente para la zona es cinco,
Ic = 5. La investigación de mercado establece que el precio del metro cuadrado de terreno es de 300.000 pesos, (con la norma de 5)

Al reemplazar los valores se encuentra un resultado para Ca = 0,405; por lo cual el valor castigado es de 121.500 pesos, valor paradójico, por cuanto se contradice con el valor de la investigación, que indica que es de $300.000.


La percepción es que si contiguo a nuestro predio objeto de avalúo existiese un terreno de la misma extensión y que no tenga construcción, el valor asignable seria de $300.000 pesos; para un valor total de $180.000.000 pesos: pero que nuestro lote solo valdría $72.900.000 pesos.


Si se aduce como razón el costo de oportunidad, por ser más fácil de construir el que está libre, debe concluirse que el castigo máximo aplicable al que si lo está, sería el costo de la demolición, que en ningún momento puede estimarse en un monto equivalente a la diferencia de los dos valores encontrados.


El análisis de esta condición se explica en el hecho, que un terreno más una construcción vale $180.000.000 pesos y un terreno adyacente sin construcción vale los mismos$180.000.000 pesos, lo cual resulta algo contradictorio.


Por lo anterior es necesario aclarar que el precio de la tierra, para el caso de lotes libres, cuando se ha presentado una intensificación del uso, se conforma en consonancia con el valor total, terreno mas construcción, de los inmuebles existentes y que se desarrollaron seguramente antes del cambio, dado que el inversionista tendrá que pagar el total, el cual se convierte en el valor básico del terreno.


En consecuencia como se dijo inicialmente, el elemento que se afecta por este cambio, es la construcción, que llegó al término de su vida útil, económicamente; así físicamente se encuentre en perfecto estado, y cuente con excelentes características constructivas.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/