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martes, 7 de octubre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas XII "Elementos a tener en cuenta en el avalúo de las construcciones"

Características a tener en cuenta en el bien a avaluar - Elementos a tener en cuenta en el avalúo de las construcciones.

  1. Área.
  2. Diseño y confort.
  3. Uso y conformidad.
  4. Edad.
  5. Altura o numero de pisos.
  6. Materiales.
  7. Equipos.
  8. Estado de conservación.


1 El área

Continuando con la tradición de la determinación del precio a partir del número de de unidades, metros o hectáreas, en donde a mayor número de ellas, menor precio unitario, cuando se trata de construcciones la percepción se mantiene, sin embargo es necesario tener en cuenta que en oportunidades este principio no es absolutamente cierto, sino que esta asociado a otros elementos tales como el uso, o al comportamiento cultural, asociado a determinados niveles de ingresos.

En cuanto al uso, bodegas pequeñas, en zonas donde se establezcan en general grandes empresas, que requieren grandes áreas, puede hacer que el precio por metro cuadrado de ellas, en lugar de subir, y en razón de su pequeño tamaño, disminuya.

Igual puede suceder, en barrios de estrato alto, en donde el patrón de consumo dominante sea por ejemplo 200 metros, una vivienda con un tamaño menor, puede inducir un precio unitario significativamente menor, precisamente por ese hecho.

Lo que se desea enfatizar el que el tamaño por si sólo no determina una única tendencia de comportamiento, sino que el tamaño debe ser asociada a otros aspectos incidentes en la formación del precio.

2 Diseño y confort.
Puede decirse que el mercado de bienes inmuebles, en un gran porcentaje de casos no tiene en cuenta aspectos relacionados con el diseño y el confort, dado que la mayoría de las personas no compran lo que quieren sino lo que pueden, y por lo tanto a pesar de las limitaciones en cuanto a estos aspectos los adquieren y se someten a “vivir” allí por que les toca, y desafortunadamente, en oportunidades, los constructores omiten aspectos importantes para la calidad de vida, y las autoridades no los controlan.

Independiente de que la sociedad, y el mercado los haya menospreciado, es recomendable, que los avaluadores al hacer la estimación de valor, tengan en cuenta estos aspectos.

Seguramente estas variables tienen una gran importancia en las construcciones de los grupos sociales con mayor capacidad económica, dado que ellos si, pueden adquirir lo desean.

A continuación se presenta un cuadro elaborado por la arquitecta Myriam Garcés de Bernal, en la cual plantea algunas condiciones que en función del diseño deberían ser tenidos en cuenta, al hacer un avalúo.
(aquí debe colocarse el cuadro)

3 Materiales

Con el fin de que los valores de la muestra sean aplicables, es indispensable que los bienes que se tomen como referencia, tengan el mismo tipo de materiales y los mismos sistemas constructivos, por cuanto además de tener costos diferentes, los demandantes tienen comportamientos disímiles frente a tecnologías y sistemas constructivos. Como ejemplo de la anterior aseveración basta mirar la baja aceptación que tiene en nuestro país las construcciones que popularmente se conocen como prefabricados, que además de asociarse con grupos de escasos recursos, en algunas oportunidades las fallas que han presentado en proyectos específicos, se hacen extensivos al sistema en general.

Es corriente suponer que los materiales que se emplean en un determinado barrio son similares, situación que puede ser cierta cuando se trata de urbanizaciones construidas en serie y por el mismo constructor. En aquellos barrios que no tienen esta características de uniformidad no se presenta este fenómeno. En tal sentido, la indagación telefónica para el estudio del mercado puede hacer que los resultados encontrados numéricamente, no sean aplicables para el bien que se desea avaluar.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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