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martes, 21 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVI - Metodos de Avalúo "Método de Renta"

Método de renta
El método busca establecer el valor de un inmueble a partir del estudio de las rentas que perciben bienes comparables. Al respecto, en recientes reuniones de expertos sobre la aplicación de la plusvalía y la participación en plusvalía, previstas en la ley 388 de 1997, un ilustre pensador económico, ha dejado en el aire, el interrogante sobre la validez, de los avalúos practicados en latinoamerica por agencias del Estado o por particulares, en la medida que emplean el método de comparación o de mercado y no el de la renta capitalizada, para la estimación de dicho valor.
Parece que estas observaciones tienen que ver con el concepto de ¿qué origina el precio de los inmuebles?, ¿Es la renta la causa de la formación del precio de los inmuebles?; en donde en términos funcionales se puede decir que el precio es función de la renta, o sea que la variable independiente es la renta y el precio es la variable dependiente, o por el contrario es el mercado, ( oferta y demanda) la causa del precio; lo cual llevaría a que la renta es una resultante del precio.
En últimas, resolver en términos del pensamiento económico cual fue primero ¿El Huevo o la gallina?
¿Sube primero el precio de los inmuebles y posteriormente suben los arriendos? O ¿ se modifican los arriendos, lo cual trae consecuencias de variaciones en el precio de ellos?
Con la intención de dar una solución es necesario abordar el análisis, en términos de observar la realidad y el comportamiento de los agentes económicos que intervienen en este mercado y los elementos de racionalidad que los compradores ( demandantes) tienen al tomar dicha decisión.
La decisión de adquirir un inmueble esta asociada a dos grandes grupos:
Las personas que tiene un excedente monetario, al examinar el portafolio de inversiones, para hacer la selección conjugan los tres criterios básicos de la inversión como son:

  1. liquidez
  2. riesgo
  3. rendimiento.
Con base en la inclinación a uno de ellos o mejor de la combinación de ellos su decisión estará buscando aquella que le garantice los tres máximos, pero este bien, puede plantearse, no existe, por lo cual dependiendo de condiciones personales, se inclinara por una u otra

La persona que aún a pesar de no tener dicho excedente necesitan un lugar para vivir

En el primer caso la decisión, esta asociada a la racionalidad económica y en consecuencia tendrá que analizar distintas alternativas de cómo hace su inversión
A quién le guste un alto rendimiento, tendrá que conformarse aspirar a una baja seguridad, asociada a una alta liquidez. Al contrario a quien prefiera una gran seguridad, tendrá que optar por un bien con poca liquidez y baja rentabilidad. De las diferentes opciones que determina la combinación de esto tres factores, nace la decisión de en cual sector invertir. Pero lo que si es claro, que dentro de las pociones, la adquisición de inmuebles es una de ellas
En tal sentido si se acepta el planteamiento, de quienes estiman que la adquisición de tierra en el país, se enmarca dentro de patrones no capitalistas, tendría necesariamente que concluir que el precio de la tierra está determinado por el mercado, o sea la oferta y la demanda, con un marcado impacto de las rentas de escasez, lo cual dentro de un mercado imperfecto, llevará a que el precio, sea relativamente alto, por cuanto lo impondrán quienes controlan la tierra, y quienes la compran no les importa en lo fundamental el precio que pagan .
Como corolario de esta aceptación, se debe privilegiar, el metodo de mercado
En este sentido, el fenómeno que se presenta en la zona de San Miguel de Sema, (Colombia) podría ratificar esta conclusión, dado que en muchas oportunidades, el precio que se paga por una hectárea de tierra, esta asociada a un buen “enguacamiento" , y no a cuantas cabezas de ganado pueda cargar o a cuantas cargas de maíz producir.
La inquietud que debe resolverse es: ¿cuántos son estos casos? y ¿qué representan comparativamente, con los demandantes de tierras en el valle del Cauca, los Llanos del Tolima y el Huila, los llanos orientales, la sabana de Bogotá y la costa Atlántica, en los cuales predomina los cultivos temporales capitalistas?, si se analiza las zona rural o aún mas fuerte si se analiza el mercado de tierras urbano, especialmente él de la medianas y grandes ciudades, sea por parte de constructores de vivienda individual o productores de vivienda en serie y masiva.
Por el contrario se debe pensar, si a pesar de la existencia de aquellos hechos relativamente marginales, quienes compran la tierra y los inmuebles en general, tienen un comportamiento racional, si la decisión de comprarla o no, así no sea muy explicito, estará influido, por la relación de rendimientos futuros., por lo cual el método más aconsejable seria el de renta.
En el caso de estar de acuerdo con este caso, se puede aseverar categóricamente que es la renta la que forma el precio de los inmuebles. Otra cosa es cómo medir la concreción de estas rentas futuras potenciales, o sea realizar el avalúo, lo cual permite una tercera posición y es que a pesar de que la renta explica la formación de los precios, es a través del mercado como se puede medir esta concreción que es el precio.
Con referencia al segundo grupo de demandantes, consumidores, de vivienda, es necesario hacer algunos análisis, puede que poco ortodoxos, pero que son significativos para la comprensión del hecho.
Todas la personas necesitan un espacio donde habitar, esto es una aseveración categórica, pero, para ello no se requiere que la persona sea propietaria del inmueble en el cual habita. Puede decirse que esta cultura de ser propietaria, esta ampliamente institucionalizada, por la gran mayoría de las personas, sin embargo las limitaciones de tipo económico, en términos prácticos, no permiten la realización de este objetivo. ¿Que porcentaje de las personas paga arriendo? ¿Cuántas son las personas que tienen la opción de comprar una vivienda y no pagar arriendo?, y ¿cuando compran no tiene en cuenta la racionalidad económica?
Las cifras que se presentan diariamente a raíz de la crisis del UPAC, podrían ratificar la hipótesis, que lo que predomina en la decisión es el deseo de ser propietario, por cuanto si hubieran hecho las cuentas correctamente, su decisión debió haber sido: “sigo pagando arriendo”, dado que los intereses y la deuda están creciendo a un ritmo determinado por la tasa de los DTF, en tanto que los ingresos solo crecen al ritmo de la inflación esperada, en el mejor de los casos; cuando como todos conocen el DTF, es mayor, normalmente.
Pero ¿por qué las personas se comprometieron con una deuda que, realizando un juicioso análisis de matemáticas financieras, era predecible no podrían pagar?
¿Es tan fuerte el deseo de ser propietario que hizo, que las alarmas de la economía intuitiva de las personas, no fueron suficientes para hacerlo actuar con la suficiente racionalidad económica? O por el contrario poseían un información que les permitía pensar que los inmuebles, históricamente lograban aumentar su valor real después de corregir el impacto de la inflación, en tal forma que en el peor de los casos, y no pudieran pagar la deuda, les quedaría un remanente, el cual serviría de cuota inicial para adquirir el próximo.
En nuestra economía, cuando no presenta las condiciones de crisis que se viven actualmente, ¿cuál es la lógica que emplean los compradores para tomar la decisión?.
La plata que pago mensualmente por concepto de arriendo, es plata que boto y que lo único que hace es enriquecer al propietario, por lo cual si obtengo un crédito; de la cuota mensual hay una porción que capitalizo(pago tres ladrillos), y después de un cierto tiempo, me permitirá ser un propietario; pero ¿cuál es la ventaja que obtengo por ser propietario? Es “per se” el título lo que interesa, o por el contrario, es la certeza de no tener que volver a pagar arriendo, lo que motiva.
Si concluimos esto último, se debe deducir, que sí es hecho de rentas futuras lo que induce a contraer la deuda. En última instancia, que es la potencialidad de rentas, lo que mueve a las personas cuando deciden hacer la adquisición, así se refiera a personas no inversionistas en el sentido propio, sino a consumidores de espacio construido: vivienda.
Una prueba de la racionalidad económica de los compradores se puede percibir, en hecho que una gran cantidad de personas resolvieron entregar su vivienda en dación de pago, cuando percibieron que la cuota mensual era muy superior al canon de arrendamiento que podrían pagar, por el mismo inmueble.
Después de esta digresión, la aseveración o queja del ilustre economista, de emplear el método de mercado para estimar el precio de los bienes inmuebles, en lugar del de rentas, parece ser razonable, por cuanto el método a emplear debería ser siempre este último.
Para concluir esta parte se puede ratificar en forma categórica que el precio de un bien inmueble, será la sumatoria de las rentas futuras traídas a valor presente. Esta formulación independiente de que quién vende o compra, lo tenga claro, se concretizan en términos fácticos en el precio que el comprador entrega, y que el vendedor recibe, por cuanto quien entrega, por ejemplo sesenta millones de pesos por un inmueble, lo que se le garantiza, es que no pagara arriendo por habitarlo e incluso que si desea podrá capturar un arriendo o renta, si decide cederlo transitoriamente para que otro lo use, a su vez quien entrega el bien y recibe el dinero, renuncia a obtener rentas futuras asociadas al inmueble, pero tendrá la oportunidad de entrar por ejemplo al mercado financiero en donde recibirá una retribución por prestarlo.
En tal sentido el mercado lo único que hace es concretar las rentas futuras y puestas a valor presente, y por lo tanto no se puede desconocer la potencialidad del método de mercado, para realizar los avalúos.
A continuación se presenta un ejemplo numérico de un avalúo de un inmueble utilizando el método de renta, lo mismo que las fórmulas más usuales para la estimación.
El avalúo de un inmueble localizado en la calle 70 sur N° 2 A 66, barrio La Aurora, localidad 5 Usme, y cuyas características constructivas, muros de carga hacen que su vida útil sea de 70 años.
El área del terreno = 72 m2
Area construida 50,5 m2.
Para aplicar el método de renta, realizo la investigación de los arriendos en 6 inmuebles del entorno y de similares características a la del bien objeto de valoración y obtuvo los siguientes resultados:
(1) = 200.000
(2) = 200.000
(3) = 230.000
(4) = 200.000
(5) = 210.000
(6) = 180.000
media = 203.333,33
desviación estándar =
16.329,16
coeficiente de variación =
8.03111
coeficiente dispersión =
0,204124
Tomando en cuenta los resultados anteriores se estimó, que el valor asignable al arriendo de su inmueble que en promedio tiene mejores características que los investigados, es de $ 219.663.26 o sea $ 220.000
Aplicando el método general o sea de:
P = r / i

con un i = al 1% mensual
se encuentra un valor de $ 22.000.000
Para realizar el avalúo tomando en cuenta la formula de:
Vp = Vf / ( 1 + i ) ^ n
el procedimiento aplicable es el siguiente:
  1. Los cánones de arrendamiento no se actualizan cada año, por cuanto el modelo supone que se debe tomar en cuenta las condiciones y características del mercado y del predio HOY.
  2. El modelo no admite variaciones periódicas y esto tiene que ver con las condiciones económicas de los países en donde fue desarrollado, en las cuales la inflación anual varía entre un 1 y 3.5 % anual.
  3. En Colombia en donde sí existe este fenómeno con niveles significativos, es necesario, que a pesar del hecho, no se pueda aplicar corrección en dicho monto.
Poner cuadro del avalúo
Con las advertencias anteriores el procedimiento que se debe seguir para realizar los avalúos por el método de renta es el siguiente:
  1. Calcular el ingreso total anual para cada año.
  2. Traer cada una de las anualidades al valor presente a la fecha de realización del avaluo.
  3. Sumar los valores traídos al valor presente. ( Ver penúltima y última columna del cuadro anexo).
Es necesario destacar en el cuadro que la cifra del primer año que teóricamente debería ser igual, tanto en términos de valor presente como del valor traído a valor presente, no son iguales..
Este hecho se debe a las limitaciones del modelo, que supone que el monto del pago del arrendamiento solo se recibe terminado el año, por lo cual también es traído al primer día del primer mes, lo cual explica la diferencia.
Con el fin de dar mayor claridad a la aseveración basta con pensar si en caso de ser usted el arrendador, le será igual recibir mensualmente $ 220.000 o como alternativa recibir al fin del año $ 2.640.000 pesos.
Con el fin de reducir el impacto del modelo se podría hacer el cálculo no por anualidades sino por mensualidades.
Con este procedimiento el valor encontrado es de $ 21.951,621,83, valor sensiblemente parecido al encontrado al aplicar el método general de $ 22.000.000. La diferencia es de solo 48379 o sea el 0,219 %.
Si se aplica el modelo teniendo en cuenta la inflación, con la advertencia que se debe aplicar tanto en el dividendo como en el divisor, implica que al (i) o tasa interna de retorno y más propiamente el costo de oportunidad, se acumulan, la tasa de inflación, que no es la simple adición, sino el resultado del producto y cuyos resultados se presentan en la columna central del cuadro anexo, bajo el nombre VP REAL.
Aplicando los pasos descritos anteriormente el resultado es de $ 19.956.019,84, que al compararlo en términos relativos, presenta una diferencia del 10 % con el valor encontrado al hacerlo técnicamente, y que si se observa corresponde al valor introducido como valor de la inflación.
En el cuadro anterior se presentan las siguientes columnas:
La número uno corresponde a el número de años de vida remanente, y es el valor en cada caso, la potencia a la cual se debe elevar la cifra presentada dentro del paréntesis (1+i).
La segunda columna se presenta el valor del arrendamiento corregido año tras año, suponiendo una inflación anual del 10%, que a pesar de ser la tendencia corriente No, se debe hacer, por cuanto al traer a valor presente estos valores, los cuales se presentan en la columna tres, y sumarlos, arroja un valor de algo más de 82 millones de pesos, valor muy distante del real avalúo. La columna 4 vp real, se obtiene utilizando el resultado de la fórmula i real presentada anteriormente, como denominador y el arriendo anual corregido en un porcentaje igual del 10% en los arriendos que se presenta en la columna 3 del mismo cuadro. En definitiva afectando tanto el numerador como el denominador en igual porcentaje.
En conclusión, es necesario tener en cuenta las siguientes precauciones cuando se trate de estimar el avalúo utilizando este método:

  1. No se aplica corrección a los arriendos.
  2. No sumar las anualidades y, este resultado traerlo a valor presente, como en oportunidades se presenta.
Este último procedimiento arroja un valor ínfimo; por cuanto el valor presente de esa cifra por lo largo del período considerado tiende a ser mínimo. Sí cada valor corregido se trae a valor presente y se suma, el resultado es exorbitante, como el que se muestra en al primera columna del cuadro anexo el cual es de
$ 82.110.895,84 A continuación se presenta una fórmula más adecuada para el cálculo del avalúo, teniendo en cuenta una renta a perpetuidad. En donde:
VP = valor presente o avalúo
i = tasa de interés
A = valor del pago del período, mensual o anual según se desee.

n = Número de períodos

De la formula anterior se obtiene la formula que es la simplificación del valor presente de las n rentas capitalizadas, cuando n tiende a infinito y que a su vez permite que mediante transformaciones se llegue a la formula general: A continuación se presenta el procedimiento para obtenerla.
se introduce A dentro del paréntesis y queda







a la cual se extrae factor común que se convierte en











Simplifican
do el elemento común se encuentra la ecuación planteada anteriormente que se denomina general. Es necesario destacar que el modelo tiene como restricción básica, que los inmuebles tomados como base de comparación deben ser similares y comparables al bien objeto de avalúo, en cuanto a los elementos constructivos y funcionales, restricción que debe ser tenida en cuenta también en los otros métodos de avalúos.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/