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miércoles, 15 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XV - Metodos de Avalúo " Depreciación 1- Lineal"

La depreciación.
Respecto al concepto, a continuación se presenta la definición planteada por la profesora Gladis Carrillo de Rojas, con la intención de dar mayor claridad al fenómeno.
“Es un ajuste que se hace a los activos fijos tangibles de planta depreciables”. Este ajuste se genera en un gasto que se acumula en una provisión llamada depreciación acumulada, la cual se resta del costo de adquisición del activo para dar como resultado el costo residual o el valor en libros de dicho activo” La depreciación se puede ver desde dos puntos de vista:
Concepto de valoración

Depreciación es el ajuste que se hace a los activos fijos de planta despreciables, para reconocer su perdida de valor, en razón del desgaste por el uso que de ellos se hace o
de la obsolescencia de dichos activos.
Concepto de distribución.

Depreciación es la distribución del costo de adquisición del activo como gasto, en los períodos que se estime como su vida útil”

En paises latinoamericanos la aplicación de este concepto, no es tan sencilla como en los países industrializados en donde tuvo su origen, por varios motivos entre ellos:

Los niveles de devaluación que tradicionalmente se tienen, hacen que a pesar de haber transcurrido unos años, el equipo importado valga más en el mercado nacional, que cuando se compró.
La situación respecto a los inmuebles era muy similar por razones asociadas a los altos niveles de inflación, y a la bonanza de las ventas que en todos lo sectores se presentaron hasta mediados de la década de los noventa.
Una muestra de la dificultad de la aplicación se puede ver claramente con el caso de un carro Volswagen, importado en 1953 en un precio de $1500, y que eran equivalentes a US 1.500. Hoy después de 46 años de uso y con un mantenimiento normal, el mismo carro en el mercado puede costar cerca de $ 5.000.000, que convertidos a dólares son US 2.500 o sea 1.000 dólares más que el costo que tuvo cuando nuevo.
Como se observa, las condiciones de la economía, hacen difícil aceptar la aplicación mecánica de modelos válidos para otras sociedades, y usarlos con mucha mesura y previo análisis del fenómeno que se quiere medir. La autora de la cual se transcribieron los conceptos también manifiesta, “ La inflación y otros fenómenos económicos hacen que el concepto de valoración no resulte convincente, ya que un activo está dado generalmente por su valor de cambio.
El valor puede depender del poder adquisitivo de la moneda, del estado del activo o de la facilidad o dificultad de conseguirlo en el mercado”
Existen tres tipos generales de depreciación:
  1. Aquellos que tiene en cuenta el uso o desgaste por el paso del tiempo.
  2. Aquellos que además del paso del tiempo tiene en cuenta el estado de conservación del bien objeto de valoración.
  3. Los que tienen en cuenta la obsolescencia que puede ser tecnológica o funcional.
Dentro de ellos existen diferentes procedimientos como los que se describen a continuación.
Sistema lineal.
Dentro de los más conocidos está el método lineal, el cual supone que el proceso de deterioro o perdida de valor es igual en cualesquiera de los años y que al final de la vida útil, la venta del equipo en el estado en que se encuentre en ese momento, asegura la recuperación de un cierto monto, denominado valor de salvamento y que tradicionalmente se estima en un 10% del valor nuevo, siempre y cuando su posterior utilización no implique la destrucción o deterioro del bien; puede decirse que se aplica a equipos transportables.
En este sentido puede decirse que cuando se refiere a inmuebles este valo
r de salvamento no existe e incluso en algunas oportunidades tiene un valor negativo, que seria igual al costo en que se tenga que incurrir por la demolición, para tener el terreno limpio.
Normalmente la depreciación se expresa en términos porcentuales (%) y se formaliza mediante la ecuación:
(%)D = (E /Vt) * 100
En donde
(%)D = porcentaje de depreciación.
E = edad de la construcción.
Vt = vida técnica o vida útil de la construcció
n. El valor de la construcción en consecuencia será:
Vc = Vn – D

En donde:
Vc = valor de la construcción o avalúo

Vn = valor nuevo o de reposición.

D = monto de la depreciación.

El monto de la depreciación es el resultado de multiplicar el (%)D, por el valor nuevo o de reposición:
por lo que la formula queda así:

Vc = Vn – ( Vn * %D)
El siguiente ejemplo numérico permite una mayor claridad.
Se requiere el avaluo de una construcción que tiene una vida útil de 70 años, el costo nuevo es de $ 65.000.000 y una edad de 22años.
(%)D = (22/70)* 100; = 31,43 %
Vc = 65.000.000 – (65.000.000 * 0.314287)

Vc = 65.000.000 – 20.428.571
Vc = 44.571.429
El valor de la construcción ya depreciada es de $ 44.571.429





El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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