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lunes, 6 de octubre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas XI "Aspectos socioeconómicos"

Características a tener en cuenta en el bien a valuar - Aspectos socioeconómicos.

Puede decirse que estos factores, con frecuencia se relacionan con el análisis del entorno, por cuanto las características de él, determinan un máximo y un mínimo, independiente de las características propias del bien.


El barrio.


En la mayoría de los municipios del país, el concepto de barrio, no esta determinado legalmente, sino que corresponde, en muchas oportunidades al capricho de los constructores, y en las zonas antiguas en oportunidades, obedece a la creación de juntas de acción comunal. En este sentido los límites de cada uno son difusos, llegándose en oportunidades a pensar, que lo que fue originalmente el nombre del barrio se extiende genéricamente a una zona, tal es caso del barrio Kennedy, Galerías o antiguo Sears, en Bogotá.


Como se anoto anteriormente en esta idea de barrio, se manifiestan los tres conceptos de ubicación, tal como sucede con el barrio Policarpa; su origen como invasión, induce a pensar en la presencia de personas revoltosas, lo cual no deja ser un prejuicio, porque la mayoría de los residentes de hoy, han saneado su título, cuenta con servicios públicos de toda índole, y no existen grupos delincuenciales; pero de todas formas la connotación social que históricamente haya tenido, continua influyendo en las apetencias de las personas por adquirir inmuebles en ese barrio, lo cual influye en su precio. Con mucha frecuencia el concepto de segregación social, que se tiene en Colombia se manifiesta en términos de un barrio, sea éste, positivo o negativo.


Esta es la razón por la cual además de la dirección, que es un elemento neutro, cuando las personas desean tomar en arriendo o comprar una vivienda, al indagar telefónicamente una de las preguntas clásicas es ¿ en qué barrio esta localizado?


El estrato.


Este concepto, que es el que socialmente refleja el aspecto de segregación, en los últimos años en Colombia, se ha vuelto, un hecho institucional y legal, a pesar que la norma y la metodología existentes, establecen que la unidad máxima será de manzana o cuadra- lado.


Este aspecto ha tomado especial relevancia en estos momentos de crisis económica, por la incidencia que tiene la clasificación, en la determinación de tarifas de servicios públicos y por ende en el gasto de las familias. Muchas personas que desean arrendar o comprar inmuebles, prefieren que esté ubicado en un estrato cuatro, y no en cinco, por ejemplo.


Esto puede estar asociado a la crisis, tomando en cuenta, que en el pasado reciente en el barrio El salitre, cuando la unidad Carlos Lleras fue clasificada como estrato dos, tomando en cuenta que había sido construida como vivienda de interés social, los residentes del Salitre, solicitaron que dicha unidad fuera clasificada igual que ellos, o sea estrato cuatro, por que sus inmuebles se desvalorizaban. En el momento de escribir estas notas, existe en el barrio una cantidad grande de avisos rechazando la reclasificación como estrato cinco, especialmente por el posible impacto en las tarifas de servicios.


La violencia.


Aún cuando se puede decir que no existe ningún espacio del país donde no se presenten fenómenos de violencia, como se dijo anteriormente, existen algunas zonas con mayores niveles de conflicto, lo cual es determinante en el mercado y precios de los inmuebles. Lógicamente que el hecho que unas áreas presenten bajos niveles de confrontación hacen que potenciales compradores busquen adquirirlos allí, determinando la elevación relativa de los precios.

Otros factores.

Las construcciones


Es frecuente que muchos peritos avaluadores, consideren que los terrenos construidos, tengan una desvalorización, respecto de terrenos adyacentes y que se encuentren libres, alegando el costo de oportunidad.


Este hecho puede plantearse como cierto, cuando se ha presentado un cambio de norma en la zona, aumentando el aprovechamiento del suelo, pero requiere un examen cuidadoso, por cuanto lo que se desvaloriza es la construcción, y puede ser de tal magnitud, que el valor de la construcción, independiente de las características constructivas que ella tenga, puede volverse tan obsoleta económicamente, que implica en algunos casos su demolición.


Desafortunadamente, nuestro espíritu poco crítico, nos induce a aplicar formulas y modelos aplicables y válidos en otras regiones, sin el cuidado de verificar si son adecuados, o no, a nuestra realidad.


Existe una fórmula, cuya autoría no se puede precisar, y que en algunas oportunidades se utiliza para castigar el precio de la tierra, cuando la construcción que soporta un terreno, no esté conforme con los máximos índices de construcción vigente en el momento de realizar el avalúo.


En donde:

Vc = Vt * Ca


Ca = factor de corrección.

Vc = Valor corregido.

Vt = Valor total antes de corrección.

E1= área máxima edificable.
E= área real construida.

n= vida útil probable.

x = edad real del edificio.


Numéricamente, se presenta el siguiente ejemplo y sus resultados:


En una zona es necesario avaluar un inmueble que tiene 600 metros cuadrados de terreno y una construcción de 900 metros, con características de construcción estructural y que tiene 15 años.

La norma actual define que el índice de construcción vigente para la zona es cinco,
Ic = 5. La investigación de mercado establece que el precio del metro cuadrado de terreno es de 300.000 pesos, (con la norma de 5)

Al reemplazar los valores se encuentra un resultado para Ca = 0,405; por lo cual el valor castigado es de 121.500 pesos, valor paradójico, por cuanto se contradice con el valor de la investigación, que indica que es de $300.000.


La percepción es que si contiguo a nuestro predio objeto de avalúo existiese un terreno de la misma extensión y que no tenga construcción, el valor asignable seria de $300.000 pesos; para un valor total de $180.000.000 pesos: pero que nuestro lote solo valdría $72.900.000 pesos.


Si se aduce como razón el costo de oportunidad, por ser más fácil de construir el que está libre, debe concluirse que el castigo máximo aplicable al que si lo está, sería el costo de la demolición, que en ningún momento puede estimarse en un monto equivalente a la diferencia de los dos valores encontrados.


El análisis de esta condición se explica en el hecho, que un terreno más una construcción vale $180.000.000 pesos y un terreno adyacente sin construcción vale los mismos$180.000.000 pesos, lo cual resulta algo contradictorio.


Por lo anterior es necesario aclarar que el precio de la tierra, para el caso de lotes libres, cuando se ha presentado una intensificación del uso, se conforma en consonancia con el valor total, terreno mas construcción, de los inmuebles existentes y que se desarrollaron seguramente antes del cambio, dado que el inversionista tendrá que pagar el total, el cual se convierte en el valor básico del terreno.


En consecuencia como se dijo inicialmente, el elemento que se afecta por este cambio, es la construcción, que llegó al término de su vida útil, económicamente; así físicamente se encuentre en perfecto estado, y cuente con excelentes características constructivas.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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