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miércoles, 8 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XIII - Metodos de Avalúo " Método de mercado"

MÉTODOS DE AVALÚOS
Método de mercado
Este método es el más utilizado por los avaluadores, por ser el más sencillo de aplicar y frecuentemente del cual se dispone información, sobre todo en las grandes ciudades, en donde existen innumerables transacciones de bienes inmuebles.
Para su aplicación se requiere un mínimo de cuidado, especialmente al seleccionar la muestra que realmente sea comparable con el bien objeto de avalúo y cuando existe un gran número casos, es muy fácil el descarte de aquellos casos que no lo sean.
La misma definición establece con gran precisión los parámetros que deben ser tenidos en cuenta, cuando establece que se deben seleccionar biene
s semejantes y comparables.
Con el fin de minimizar las diferencias de la muestra con el que se está avaluando, es recomendable, de ser posible, tomarla en el mismo barrio, teniendo la precaución que el uso sea el mismo y se encuentre localizado dentro de un área de igual comportamiento, llegando a tener gran importancia, la localización a nivel de cuadra.
En los anuncios de prensa es frecuente que se manifiesten cosas como, “Casa con renta” con lo cual se quiere indicar, que una porción del predio tiene un comportamiento mixto, como por ejemplo que en una habitación o en el garaje, funciona un establecimiento comercial, o simplemente que se realizaron unas adecuaciones, que convirtieron cierta área en un apartamento; por lo cual si el bien objeto de avalúo no tiene este comportamiento, no es adecuado tomarlo como punto de referencia e incluirlo en la muestra.
Esta advertencia se hace porque dentro del mismo barrio se pueden encontrar características diversas en cuanto al uso (ejes comerciales), la edad, o la norma.
Incluso en urbanizaciones que llevan el mismo nombre, es necesario tener en cuenta la etapa, dado que las distintas numeraciones pueden indicar características diferentes en varios aspectos, tales como la edad de construcción, diseño, materiales empleados, número de habitaciones y de baños etcétera.
Este fenómeno de diversidad se amplía en barrios antiguos, en casi todos los aspectos, lo cual dificulta el proceso de la aceptación en la muestra, en casos de transacciones o de ofertas.
Como parte sustantiva del análisis de la ubicación, es necesario tener en cuenta la dotación de los servicios públicos, no solo en cuanto a la existencia de redes primarias y secundarias, de los servicios públicos, sino a la prestación y calidad de los mismos, que pueden explicar variaciones del precio respecto de otros barrios similares o aún dentro del mismo barrio, dado que el concepto del barrio puede implicar condiciones diferentes, como se menciono anteriormente, como cuando éste cuenta con topografías distintas que hace que por ejemplo una porción de él, a pesar de contar con la dotación de redes, servicios como el agua se presta únicamente a ciertas horas del día.
Al enfatizar estos aspectos, lo que se hace es resaltar nuestra gran diversidad a lo largo y ancho de nuestro país y, aun dentro de nuestras ciudades.
Adicionalmente a la existencia de vías y al estado de conservación de la mismas, que pueden incluirse como parte de los servicios públicos, la prestación del servicio de transporte debe ser tenido en cuenta, dado la importancia que un buen servicio puede implicar en los tiempos de desplazamiento.
Para esto basta recordar como zonas de Bogotá, tales como Cedritos, que en un momento se puso de moda y, que posteriormente por el aumento exagerado de la población que requería movilizarse a las mismas horas y la insuficiencia de vías, determino una migración de propietarios a otras zonas de Bogotá.
En algunas oportunidades, los peritos con experiencia omiten la realización de cálculos estadísticos, técnica poco recomendable, en donde además de las medidas de tendencia central, cuando se emplea la media aritmética, es indispensable calcular algunos indicadores de dispersión, para establecer el margen de confianza que tiene el valor encontrado.
Una media de $ 300.000 pesos por metro cuadrado, cuando proviene de una muestra de 10 datos, con un coeficiente de variación de un 12%, permite que el perito asigne el valor encontrado en la investigación de mercado; pero si el resultado del mismo indicador es por ejemplo del 25%, debe inducir a aumentar la muestra y a revisar, los tenidos en cuenta.
Un indicador poco frecuente es el coeficiente de asimetría, que permite, cuando el perito desea separarse del valor de la medida de tendencia central, saber sí el valor asignable esta por encima o por debajo de él; para lo cual si el resultado es negativo, podrá asignar un valor mas bajo, y si el resultado es positivo, podrá asignar un monto mayor que el de la media. Puede decirse que la precisión del calculo de la media, incluyendo muchos decimales, no es suficiente garantía al realizar el avalúo, y que la aplicación correcta del método, implica complementarlo con dichos indicadores.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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