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miércoles, 26 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Aspectos jurídicos"


Aspectos jurídicos

Los aspectos jurídicos tradicionalmente se referían únicamente a la observación del título del predio, sin que ello implicara un estudio del mismo; pero dado la legislación existente, con el contenido ecológico, hoy es necesario tener en cuenta si sobre el predio o para la zona existe alguna restricción que limite o impida el uso total o parcial del predio, pues una disposición en tal sentido puede implicar que a pesar de tener buenas condiciones agrológicas, legalmente no se puede utilizar el inmueble, por lo cual el precio debe tener una merma proporcional a dicha restricción.
Tal es el caso de predios localizados en zonas que potencialmente pueden ser utilizadas en la siembra de papa, pero por ser declaradas de protección de recursos hídricos, a través de la preservación de bosques protectores, su valor comercial se ve disminuido.

Unido a lo anterior es necesario conocer si sobre el predio o parte de él, existe alguna servidumbre que limite o impida total o parcialmente, el uso de la tierra o de las aguas.

En una simbiosis de las dos últimas condiciones mencionadas, aspectos sociales y jurídicos, es necesario tener en cuenta si el predio se encuentra invadido u ocupado por terceras personas, diferentes a los propietarios.

Finalmente aún cuando no es totalmente claro ni absoluto, condiciones tales como encontrarse en juicio de sucesión, puede tener algún impacto, por cuanto las condiciones del proceso puede presentar dificultad. Adicionalmente, debido a nuestra tradición cultural, en muchas oportunidades al fallecer el propietario no se inicia el correspondiente juicio de sucesión y de la partición legal, por lo cual los herederos realizan ventas de acciones y derechos, que pueden hacer más gravosa la condición de negociación del inmueble.

En razón de la anterior situación, se ha extendido la costumbre de iniciar procesos o juicios de prescripción adquisitiva, para subsanar la condición de tenencia precaria sobre el inmueble. Este hecho se traduce en que en oportunidades puedan tener folios de matrícula inmobiliaria confusos, e incluso, doble folio por tener doble registro. Es tan corriente que incluso en le Folio de Matrícula aparece la condición de falsa tradición.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

martes, 25 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Condiciones Socioeconómicas"


Condiciones Socioeconómicas.

En Colombia, tener un predio, hoy, en una zona en donde se están desarrollando permanentes combates entre los diferentes grupos armados, o así no estén en combate, la sola presencia de grupos al margen de la ley, con el riesgo de ser secuestrado y el pago de contribuciones para garantizar la operación de la finca, determina una baja apetencia de potenciales compradores de fincas en esa zona.


Además de los factores ya anotados sobre la violencia, la cercanía a vías o centros poblados, en algunos casos se toman como elemento negativo, sobretodo en el caso de cultivos de consumo
directo, por el frecuente robo de los productos en el momento de cosecha.

Anteriormente se menciono la existencia de “Parcelaciones” en zonas rurales que en alguna medida tiene que ver con las condiciones socioeconómicas de una vereda, dado que la mayoría de ellas tiene viviendas de muy buenas características constructivas, generando una segregación social en algunos casos.

Este es el caso de un sector del municipio de Anapóima, en donde han adquirido inmuebles algunos personajes políticos o de la farándula; llegando a decirse que los estratos 5 y 6 se han desplazado allí.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

lunes, 24 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Servicios públicos."

Servicios públicos.

La existencia de servicios públicos en las zonas rurales de nuestro país, es un fenómeno relativamente incipiente, y la adquisición por parte de los propietarios no se ha generalizado.
En las fincas que poseen servicios públicos tales como, energía eléctrica y agua veredal, la presencia o ausencia de ellos será un factor a tener en cuenta en la estimación del precio del inmuebe; en oportunidades se debe medir por los costos de transportarlos desde lugares relativamente remotos hasta el predio, en donde elementos tales como postes, cables, transformadores de potencia, mangueras, albercas, motobombas y demás elementos que permiten la disponibilidad de estos insumos en el proceso productivo, se hace difícil.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

sábado, 22 de noviembre de 2008

Cómo seleccionar la información importante

vía Tecnologiapyme de José M. Cestero el 14/11/08

mundo conectado

La información es importante, necesitamos saber y cuanto antes lo sepamos mejor. Una de las ventajas de la era de internet es que nos ofrece la posibilidad de acceder a una gran cantidad de información con una inmediatez que hasta hace pocos años era simplemente inconcebible, como diría Vizzini.

Y ésto, siendo una ventaja, constituye a su vez uno de los mayores problemas a los que nos enfrentamos. ¿Cómo gestionar tal cantidad de información de manera adecuada?. En este mundo siempre conectado, nos llegan correos electrónicos, feeds RSS, mensajes instantáneos, llamadas, SMS, etc., en ocasiones tantas que pasamos más tiempo revisándolas que aprovechando la información para nuestro trabajo.

Quizá deberíamos pararnos y meditar, ser conscientes de que el objetivo no es estar informados, sino disponer de la información necesaria para tomar decisiones productivas. La solución no es dejar de recibirla, pero ante tal avalancha de datos sí deberíamos plantearnos adoptar algunas estrategias que nos ayuden a filtrarla adecuadamente.

Y digo filtrarla porque buena parte de lo que recibimos no tiene demasiado interés. Entre el SPAM, publicidad, mensajes personales y demás gaitas que nos llegan junto con los datos que necesitamos, es complicado conseguir llegar a lo fundamental. Como desconectar no es una opción, hay que encontrar alguna manera de apartar estas comunicaciones prescindibles sin que hacerlo nos cueste invertir en ello más tiempo del estrictamente necesario.

Prácticamente todas las soluciones de software por las que nos llega la información disponen de soluciones, trucos, sistemas de organización que nos ayudarán a trabajarla sin necesidad de nuestra intervención permanente. El filtrado de correo, soluciones anti-spam, desvíos telefónicos y otras alternativas que iremos analizando y que con el tiempo y un uso inteligente pueden ayudarnos a conseguir estar informados sin vivir agobiados.


viernes, 21 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Maquinaria y equipos"

Maquinaria y equipos

Para muchos de los procesos que se desarrollan en las fincas se emplean maquinas que son de gran importancia y valor, razón por la cual en el avalúo debe ser incluido como un acápite independiente.

Para su valoración deben ser tenidas en cuenta los siguientes elementos:

  • Marca
  • Capacidad o potencia
  • Modelo
  • Vida útil (expresada en horas de funcionamiento potencial)
  • Edad (expresada en horas de funcionamiento u operación)
  • Vida remanente
  • Estado de conservación
  • Funcionamiento.

Es necesario que se realice una observación de la máquina en operación o funcionamiento, para poder hacer una mejor valoración. Además siempre debe tenerse en cuenta que lo que se avalúa es la vida remanente del bien. Con alguna frecuencia se encuentra que en el campo se continúan empleando maquinas que ya ha cumplido su vida útil, o que en términos generales ya son obsoletas por existir tecnologías más modernas, pero que sin embargo deben ser tenidas en cuenta en el avalúo.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


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jueves, 20 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Cultivos"

Cultivos

Con alguna frecuencia las fincas tienen cultivos que pueden ser permanentes o transitorios. Normalmente estos últimos, no son motivo de avaluó, y en las transacciones lo que se hace es permitir que el vendedor recolecte la cosecha, así sea después de realizarse la transacción.
Para un correcto avalúo de los cultivos deben estudiarse o tenerse en cuenta los siguientes aspectos:

  • Clase de cultivo
  • Variedad del cultivo
  • Ciclo biológico
  • Edad
  • Vida útil remanente
  • Densidad de siembra
  • Practicas de manejo
  • Estado fito-sanitario
  • Número y fechas de cosecha
  • Impacto ecológico del cultivo en la preservación del suelo y de las aguas

Como se menciono anteriormente, en nuestro país debido a las condiciones climáticas y las condiciones de mercado, se puede encontrar una gran diversidad de cultivos en una finca y lógicamente en una zona o región.

Cuando no se cuente con la formación necesaria para hacer una correcta evaluación de cada uno de los factores enumerados anteriormente, es indispensable asesorarse con un experto, agrónomo, zootecnista, o una agremiación especializada en tales tipos de cultivos.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
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miércoles, 19 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Construcciones"

Construcciones.

Las construcciones que se pueden encontrar en las zonas rurales y en las fincas son muy variadas, y esta asociadas a la actividad que en ellas se desarrolla.

Existe una discusión sobre si todas las construcciones que existen deben ser avaluadas o no, dado que en oportunidades se encuentran algunas que no son indispensables para el proceso productivo, por ejemplo piscinas, que pueden considerarse superfluas y que por lo tanto en opinión de algunos peritos no deben formar parte del avalúo; en tanto que otros estiman que cualquier “mejora” realizada en el predio es objeto de inclusión en el valor final del bien avaluado. (principio de la contribución)

En este sentido, es parecer de algunos peritos que en el avalúo se debe hacer inclusión de ese bien, así como su contribución a la formación del precio puede ser menor que su precio de construcción; pero en una zona de recreo y turismo, zona rural, por ejemplo en Melgar o en Anapóima, seguramente su contribución en la conformación del precio puede ser más que proporcional al costo de construcción. Igual criterio puede aplicarse a una vivienda de características lujosa en una finca dedicada la producción agropecuaria, o incluso a construcciones tales como bodegas cuando su capacidad de almacenamiento, sobrepasa los requerimientos de producción del predio.
Adicionalmente es frecuente que en las transacciones de esta clase de predios, en el precio se encuentren incluidas, por lo cual es necesario tener en cuenta esta situación, con el fin de evitar avaluarlas dos veces,

Independiente de las anotaciones anteriores en el avalúo de las construcciones deben tenerse en cuenta los materiales de la estructura, la cantidad y calidad de los acabados, la edad de la construcción y el estado de conservación que presente cada uno de ellas.

Para el avalúo de esta parte del inmueble el método más adecuado es de reposición; con el riesgo que el precio encontrado sea mayor que teórico precio de mercado, esto por cuanto en el sentido propio ellos, no tienen mercado independiente del predio, y los costos del transporte de los materiales en oportunidades puede tener gran incidencia.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

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martes, 18 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Sistemas de riego y drenaje"

Sistemas de riego y drenaje

Cuando se hizo mención del clima se indico que en el país el regimen de lluvias determina unos periodos más secos que otros. En muchas ocasiones esto limita la producción, por lo cual los productores agrícolas para liberarse de esta limitación, invierten en instalaciones que les permite tomar las aguas de fuentes naturales, rios, lagos o lagunas, aguas subterráneas y los correspondientes sistemas de riego del terreno, que van desde el bocacaz hasta los sistemas de aspersión con cañón o sistemas de riego foliar por goteo.
En cuanto a estos sistemas de riego, en nuestro país es necesario que al hacer el avalúo, se observen en funcionamiento y tener en cuenta el momento de la visita, porque si ella se realiza en el momento de lluvias, no necesariamente es útil en el verano, dado que el sistema puede haberse construido en un momento en que la fuente de agua era permanente, mientras que ahora puede no serlo. Igual puede decirse de pozos profundos o aljibes que ya no tiene capacidad de suministrar agua.


En algunas regiones se construyen reservorios de agua que se denominan jagüeyes y que pueden tener gran utilidad en el proceso productivo y por ende en el precio del bien avaluado.


Adicionalmente es necesario conocer los requerimientos técnicos mínimos de agua del cultivo en las épocas criticas de demanda y el aforo o real capacidad de suministro de agua en ese momento, pues en varias oportunidades se ha visto que la capacidad no alcanza para los requerimientos del cultivo, lo cual lleva a que a pesar de existir los canales de distribución sobre todo el predio, por dicha limitación, solo se pueda utilizar una parte del predio.


El sistema de invernadero ha tomado gran importancia en Colombia especialmente para el cultivo de flores, en donde el sistema de riego es muy significativo, dado que el aislamiento del cultivo de la condición clima ambiental, determinan que en la operación del mismo sea indispensable.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


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lunes, 17 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Adecuaciones"

Adecuaciones

Aun cuando el concepto de adecuaciones puede ser muy amplio, por que puede incluir desde la tala del bosque y en algunos casos la reimplantación del bosque protector, lo mismo que las instalaciones de cercas, en estas notas se hará referencia únicamente a las vías internas y la instalación o dotación de aguas para riego.

En cuanto a las vías internas pueden presentarse obras con mayor o menor complejidad, que van desde simple trazado y descapote del suelo, adicionada de “bateas” por donde circulan las aguas de quebradas y riachuelos, hasta la existencia de pistas de aterrizaje, pasando por vías vehiculares con sus correspondientes obras civiles, que permiten y facilitan el movimiento tanto de personas como de los productos de la finca.


En este sentido es necesario tener en cuenta no sólo la cantidad (kilómetros de carretera) sino las calidades y especificaciones con las cuales fueron construidas. Es necesario tener en cuenta si dichas vías son permanentes o temporales, o sea aquellas que solo sirven en épocas de verano.


En cuanto a la existencia de aeropuertos a pesar de ser un tanto particular, es bueno anotar el caso de la finca Larandia, que en épocas anteriores por no estar conectada por via terrestre con el interior del país, hacía necesario movilizar la producción ganadera por avión, desde un terminal construido en la propia finca.


En la zona del Urabá, que se ha especializado en el cultivo del banano, para el acarreo del producto desde el área de corte hasta el centro de procesamiento, se ha implementado un sistema de cables metálicos, que deben ser tenidos en cuenta y asimilados a un sistema de vías.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
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domingo, 16 de noviembre de 2008

EL CONEJO DE LA LUNA (El 5º Sol)

El primer Sol, el Sol del Tigre, nació en 955 a.c. Pero al final de un largo período de 676 años, el Sol y los hombres fueron devorados por los tigres.
El segundo Sol era el del viento. Él fue llevado por el viento y todos los que vivían sobre la tierra, y quienes se colgaban de los árboles para resistir a la tempestad se transformaron en monos.

Vino a continuación el tercer Sol, el sol de la Lluvia. Una lluvia de fuego se abatió sobre la tierra, y los hombres se transformaron en Guajolotes.

El cuarto Sol, el sol de Agua, fue destruido por las inundaciones. Todos los que vivían en esta época se transformaron en peces.

El agua recubrió todo durante 52 años.


Pensativos, los dioses se reunieron en Teotihuacan:
- Quién se va a encargar ahora de traer la aurora sobre la tierra?
El Señor de los Caracoles, célebre por su fuerza y su belleza, hizo un paso adelante:

- Yo seré el sol, dijo él.

- Alguien más?

Silencio.

Todos miraron al Pequeño Dios Sifilítico, el más feo y desafortunado de los dioses, y decidieron:

- Tú.

El Señor de los Caracoles y el Pequeño Dios Sifilítico se retiraron a las montañas, que hoy son las pirámides del Sol y de la Luna. Allá, en ayunas, meditaron.

Luego los dioses formaron un inmensa hoguera, contemplaron el fuego y los llamaron.

El Pequeño Dios Sifilítico tomó impulso y se tiró a las llamas. Resurgió enseguida después y se elevó, incandescente, en el cielo.

El Señor de los Caracoles miró la hoguera ardiente, el seño fruncido. Avanzó, retrocedió, se detuvo, dio varias vueltas. Como no se decidía, exasperados, los dioses lo empujaron.
Pero antes de que se elevara en el cielo, los dioses, furiosos, lo abofetearon y le pegaron en la cara con un conejo, tanto que le retiraron su resplandor.

Fue así que el arrogante Señor de los Caracoles se volvió la Luna. Las manchas de la Luna son las cicatrices de su castigo.


Pero el Sol resplandeciente no se movía.
El gavilán de obsidiana voló hacia el Pequeño Dios Sifilítico y le preguntó:

- Por qué no te mueves?

Y respondió, él, el menospreciado, el purulento, el jorobado, el cojo:

- Porque yo quiero la sangre y el reino.


Este quinto Sol, el Sol del Movimiento, iluminó a los toltecas e iluminó a los aztecas. Tenía garras y se alimentaba de corazones humanos.
Leyenda Azteca

sábado, 15 de noviembre de 2008

EL CONEJO DE LA LUNA

Quetzalcóatl, el dios grande y bueno, se fue a viajar una vez por el mundo en figura de hombre. Como había caminado todo un día, a la caída de la tarde se sintió fatigado y con hambre. Pero todavía siguió caminando, caminando, hasta que las estrellas comenzaron a brillar y la luna se asomó a la ventana de los cielos. Entonces se sentó a la orilla del camino, y estaba allí descansando, cuando vio a un conejito que había salido a cenar.

-¿Qué estás comiendo?, - le preguntó.

-Estoy comiendo zacate. ¿Quieres un poco?

-Gracias, pero yo no como zacate.

-¿Qué vas a hacer entonces?

-Morirme tal vez de hambre y de sed.

El conejito se acercó a Quetzalcóatl y le dijo;

-Mira, yo no soy más que un conejito, pero si tienes hambre, cómeme, estoy aquí.

Entonces el dios acarició al conejito y le dijo:

-Tú no serás más que un conejito, pero todo el mundo, para siempre, se ha de acordar de ti.

Y lo levantó alto, muy alto, hasta la luna, donde quedó estampada la figura del conejo. Después el dios lo bajó a la tierra y le dijo:

-Ahí tienes tu retrato en luz, para todos los hombres y para todos los tiempos.

Leyenda Nahuatl

viernes, 14 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Suelos"

Suelos

Los predios rurales tiene como fin principal la producción de bienes agropecuarios y la fertilidad de los suelos es un elemento preponderante en la formación del precio, como se anotó en la primera parte sobre formación de ellos, pues determina la existencia de rentas diferenciales I (uno). En principio se puede decir que a mayor fertilidad mayor precio de la tierra.
Esta capacidad de producción de los suelos esta asociada a las variables, clima, topografía, y características físico-químicas del suelo. La síntesis de estas tres variables se denomina Valor potencial (VP)
Características de la capacidad productiva del suelo.
Elementos como la textura de la capa arable, la profundidad efectiva del perfil, la apreciación textural del perfil, el drenaje y el nivel de fertilidad, son de gran importancia en la valoración de un predio rural, por cuanto de ellas depende que se pueda realizar el cultivo y tener posibilidad que se desarrolle adecuadamente.
Se entiende que el cultivo depende de todas las anteriores, sin embargo se puede decir que estos aspectos son la base de las siembras.
Tomando en consideración lo inconveniente y poco práctico que es realizar un estudio de suelos para cada avalúo, es necesario conocer los diferentes estudios de suelos que existan para la región y que hayan realizado organismos expertos, como es el caso del Igac o las federaciones de cultivadores.
La clasificación de suelos del Igac por clases, según uso y manejo, y la localización del predio en el plano, es de gran importancia, por cuanto le permite al avaluador conocer las características que posee dicho predio. Es importante tener en cuenta que en un estudio general de suelos, la escala de referencia es de 1: 50000, mientras que en el avaluo la escala de trabajo es de 1: 1 por lo cual es necesario evaluar que tanta coincidencia existe entre los atributos definidos en el plano a dicha escala y la realidad observada en el terreno.
Una mejor ayuda para las personas que no son expertas en suelos, en la elaboración de avaluos son las Áreas Homogéneas de Tierras para fines Catastrales, que elabora la subdirección Agrológica del Igac, las cuales fueron concebidas para avaluos masivos, pero que tienen aplicabilidad para los puntuales. Estas parten de la clasificación de suelos y con estudios especiales, lo reconvierten en una clasificación que tiene como objetivo establecer el precio de la tierra.
A continuación se presenta un cuadro que contiene las clases de tierras según el valor potencial, extraída del mismo documento del Instituto Geográfico.
Además en otro capítulo hablaremos sobre la definición y la forma en que se presentan las áreas homogéneas de tierras, con el objetivo que si se van a usar, los símbolos empleados en la presentación tengan algún referente para el valuador.
CLASES DE TIERRAS SEGÚN EL VALOR POTENCIAL (VP)




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jueves, 13 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "El relieve"

El relieve (pendiente)

Esta variable tiene un doble impacto en la explotación del suelo. Por un lado influye en forma directa en la densidad del cultivo, (número de plantas por hectárea), y por el otro influye en las técnicas de manejo y explotación de los cultivos y del suelo mismo. El pastoreo en zonas de alta pendiente, determina una de las causas de erosión del suelo, por la forma en que el ganado recorre el pastizal, siguiendo las curvas de nivel.


En los estudios de suelos que realiza el Igac, las formas del relieve y las pendientes, las clasifica de la siguiente manera

FORMAS DE RELIEVE Y PENDIENTES




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
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miércoles, 12 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Clima"


Clima

Se puede decir que existe un clima optimo para cada tipo de cultivo, sin embargo en realidad en Colombia por diversos motivos se encuentran los mismos cultivos en los distintos pisos térmicos y son muy pocos los que se escapan a esta situación.
El café es un cultivo en el cual su hábitat óptimo es el clima medio comprendido entre los 1100 y los 1700 metros sobre el nivel del mar, sin embargo se encuentran cultivos de este producto por encima y por debajo de dichas cotas. Es necesario advertir en lo que se refiere a este producto, que incluso estando dentro de los parámetros definidos como óptimos existen zonas consideradas marginales, en las cuales a pesar de producirse bien, presenta variaciones significativas en su producción. Adicionalmente el hecho de estar por fuera de las condiciones optimas se traduce en un rendimiento físico o de calidad menor.

Existen otros cultivos en los cuales el clima determina que su ciclo vegetativo se amplié o se reduzca, sin merma en su calidad; como es el caso del maíz.
Adicionalmente al clima temperatura, es de gran importancia el régimen de lluvias, en donde, no sólo la cantidad de centímetros caídos en el año es importante, sino la distribución anual de ellas (isoyetas). Es necesario recordar que por ejemplo el cultivo del algodón en el primer y segundo semestre en la costa y el interior del país, no es una cuestión de arreglo o acuerdo entre los productores; Sino que corresponde a los ciclos de lluvias en cada una de estas regiones.
La relación de la temperatura y las lluvias determinan un elemento muy importante como es la evapotranspiración y que tiene que ver con el balance hídrico de la zona o sea la real disponibilidad de aguas para los cultivos.

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martes, 11 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Ubicación"

Ubicación o Localización de la finca.

Es indispensable que al hacer el avalúo de una finca se analice y se describan las condiciones de la localización del inmueble, en donde la forma de llegar al predio, es de suma importancia, lo mismo que las condiciones socioeconómicas de la región donde se encuentra localizado el bien; por cuanto el bien puede contar con magnificas características agrológicas, pero si el predio no cuenta con facilidades para acceder al él, ya sea por razones de las condiciones de las vías, o por circunstancias de orden público, su valor será sensiblemente disminuido.
Dentro del aspecto de la localización es muy importante referenciar la existencia de centros de mercadeo y aprovisionamiento de insumos para los bienes que se producen en la finca.
En términos técnicos la mejor forma de determinar la localización física de un predio es la que se haga tomando como base las coordenadas, siempre y cuando estas estén amarradas a la red geodésica nacional. Esta localización tiene el inconveniente que un gran número de personas no está acostumbradas a esta forma de ubicación; razón por la cual además es necesario utilizar una forma menos técnica pero más usual, como es la de indicar la distancia en kilómetros desde los diferentes centros urbanos o caseríos, ( es indispensable indicar el origen y el destino) dando el nombre del predio, y de la vereda donde se encuentra enclavado.
El plano con localización predial que realizan las autoridades catastrales y las fotos aéreas, son una fuente de información de gran ayuda para este fin, y que normalmente debe consultarse, previamente a la salida de campo, por cuanto no solo suministra información de localización, linderos, sino las vías de acceso, presencia de fuentes de agua y drenajes existentes en la zona.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

lunes, 10 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Elementos"

Elementos que conforman una finca o predio rural. En términos funcionales un predio rural puede estar compuesto por los siguientes elementos:
  • La tierra
  • Las adecuaciones
  • Las construcciones
  • Los cultivos
  • La maquinaria y equipos.
Cada uno de estos elementos tiene sus propios características y lógicamente su propia forma o método de avaluo; en donde el avaluo total puede entenderse como la suma de los distintos componentes, o si se quiere ser más preciso una finca debe verse como una empresa en marcha, por lo cual, la suma de los componentes no necesariamente es igual al avalúo total.
Factores a considerar en el avalúo
  • Ubicación o localización
  • Clima
  • Topografía
  • Clases de suelos (valor potencial)
  • Adecuaciones introducidas a la tierra.
    1. Vías internas. 2. Riego y drenaje
  • Construcciones.
    1. Viviendas. 2. Instalaciones dedicadas a la producción
  • Cultivos.
    1. Permanentes. 2. Transitorios
  • Maquinaria
  • Servicios públicos
  • Condiciones socioeconómicas
  • Condiciones jurídicas
  • Área del terreno, de las construcciones y de los cultivos
El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

martes, 4 de noviembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Introduccion"

Siguiendo con los Apuntes sobre avalúos en este apartado XVIII se tocar tópicos importantes sobe los avalúos rurales, este no es un estudio exaustivo y solo nos da las bases y conceptos como soporte para realizarlos.



Avalúos Rurales.
El concepto de rural es fundamentalmente jurídico y se define como aquel espacio del municipio que se encuentra por fuera del perímetro urbano, aun cuando hoy con la existencia de la ley 388 de 1997, esta visión puede no ser cierta, dado que fuera del perímetro se pueden encontrar además, áreas que la ley define como de expansión y suburbanas.
Así que es necesario agregar que se refiere a predios que además de estar por fuera del perímetro, se dedican a la producción de bienes agrícolas o pecuarios y que por lo tanto el precio de la tierra y de los elementos que conforman una finca, debe ser visto en función de dicho objetivo.
El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
Fuente: http://www.udistrital.edu.co/