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lunes, 29 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas IX "Aspectos físicos"

1. Características a tener en cuenta en el bien a valuar - Aspectos físicos

1.1 Localización o ubicación.

Como puede observarse la ubicación aparece en los tres aspectos o visiones que debe tenerse en cuenta al analizar un predio, y es porque ésta se debe analizar desde las tres ópticas, como veremos a continuación.

En el primer caso se refiere a la localización del bien en el mapa, o sea en el contexto del territorio del país y por qué no decirlo de las regiones que lo componen. En este sentido es una visión macro de la localización. Decir por ejemplo el predio está localizado en la costa norte, en los llanos orientales el sur, el Magdalena medio etc.
Una vez establecida esta primera instancia, se debe tener en cuenta la localización jurídica, que tiene que ver con la división política y administrativa, en donde se debe tener en cuenta en que departamento y municipio esta localizado, porque no es lo mismo que el predio, estando en el sur del país se encuentre en Nariño, el Cauca, o el Putumayo; o estando en la costa norte, esté ubicado en el Urabá o que esté en el departamento de Bolívar.

Dentro del marco jurídico, es necesario aclarar si está en la zona rural o en la zona urbana, conceptos tradicionales, o si se tiene en cuenta el nuevo ordenamiento jurídico, que esté en la zona de expansión urbana o suburbana.

Esta última forma de localización es de gran importancia, dado que según se encuentre en una u otra, muchas de las variables físicas cambian de dimensión y de parámetros para su análisis. Sí vamos a referenciar un predio rural, seguramente deberemos hacerlo a partir de distancia en kilómetros de la cabecera municipal o de centros poblados, en donde se realice el mercadeo de los productos y el acopio de insumos y productos para la sobrevivencia. Adicional a este hecho, los suelos, por ejemplo se deben analizar dentro de un contexto diferente, por cuanto, en la zona rural se vera su capacidad productiva o sea la fertilidad, en tanto que en la urbana se mirará la capacidad para ser construidos y por lo tanto la capacidad portante o capacidad para resistir construcciones.

Para una correcta localización, que incluso tiene que ver con la seguridad de los títulos, y con elementos tales como las verdaderas áreas o cabida del predio, se debe tomar las coordenadas geográficas, y en consecuencia con la localización en planos del predio, y hoy con la existencia de equipos tales como lo GPS, dicha condición es más fácil de verificar.

En algunos casos el perito, puede tener incertidumbre sobre si el predio que le están mostrando, es realmente el bien que se debe avaluar; pues desafortunadamente, en Colombia, no siempre este proceso es claro, y la sola referencia de distancia, y la vía no son suficientes.

El tipo de referencias de coordenadas para la localización, en el país no es frecuente, a pesar que existan otros en donde hace más de un siglo se están empleando, como es el caso de Suiza.

Con frecuencia cuando se habla del análisis del “entorno,” se está haciendo referencia al hecho de la ubicación del predio en términos sociales y económicos; y dan una primera aproximación de las condiciones reales o de connotación, de donde se encuentra el predio. En el momento al hablar de un predio que está localizado en el Magdalena Medio, hace suponer un entorno de mayor violencia por la presencia de grupos violentos, independiente que se encuentren en la parte rural o urbana. Dentro del ámbito urbano, para todos es claro que mencionar que el predio se encuentra en las Comunas Nororientales de Medellín, en el distrito de Agua Blanca en Cali o en Ciudad Bolívar de Bogotá, trae implícito, en forma errada o no, ciertos niveles de poco aprecio por el predio.

En consecuencia, aún cuando normalmente, entendemos la localización como un factor físico, en realidad debe entenderse como una condición en la cual intervienen las tres ópticas analizadas anteriormente:


1.2 El tamaño.

Respecto del tamaño, en nuestro medio ha existido una tradición en los avaluadores como es que, a mayor tamaño, menor el precio unitario y viceversa. Si embargo es necesario hacer algunas aclaraciones, pues la afirmación escueta puede inducir a errores, que tiene impacto importante en la estimación de un avalúo.

En primera instancia es necesario resaltar que J. J. Grannel, teórico francés, realizó una serie de mediciones estadísticas sobre los precios de la tierra en la década de los setenta, en nueve ciudades de ese país, buscando establecer la correlación entre las variables tamaño precio. Llegó a la comprobación, que no existía una tendencia que permitiera hacer dicha afirmación en forma categórica; desafortunadamente en nuestro país, nunca se ha realizado un estudio comparable, que permita negar o aprobar su conclusión.

Las razones para la afirmación de que al por mayor es más barato, están asociadas con que a grandes tamaños, existirá menor cantidad de compradores potenciales; por lo cual, si el propietario desea vender, debe reducir sus aspiraciones de precio. Este raciocinio, no esta lejos de la verdad, pero debe ser confrontado con otros elementos, tales como la potencialidad de ser dividido el predio, las ventajas de las normas mínimas, y las tendencias de uso de la zona donde se encuentre el predio objeto de valoración; factores que en algunos casos pueden hacer que el precio unitario, se comporte en forma contraria a la aseveración inicial.

Otra razón que induce a creer que a menor tamaño mayor precio unitario, es el hecho que cuando una persona que posee un lote de gran extensión decide realizar un “loteo” o establecer regimen de condominio o parcelación, el valor por metro cuadrado vendido es mayor al que tenía el terreno de gran extensión. Pero es necesario tener en cuenta que tal incremento no se debe al hecho de vender lotes pequeños, sino que en el precio final se esta incorporando el valor de las áreas cedidas por disposición legal; y que realmente no regala, a pesar que se conozca como áreas de cesión gratuita, sino que su valor lo traslada al comprador final.

Lógicamente que sí además del loteo, realiza obras de urbanismo, quien las realiza tendrá derecho a recuperar los costos y a obtener una ganancia por la ejecución de la acción.


A nivel de ejemplo, puede presentarse que un predio de 12 por 7 metros, con un área de 84 metros cuadrados, ubicado en un entorno en donde se instalan grandes bodegas y fabricas que usualmente requieren mayores áreas para la construcción de ellas, pueda tener un detrimento del valor unitario, en la medida que ese tamaño no permite la construcción de una bodega que corresponda a la tendencia de la zona.

Como ejemplo fáctico en una zona de Bogotá, una entidad poseía nueve lotes de 10 por 30 metros. Al realizar la investigación inicial, mediante la consulta del precio asignable, varios peritos estuvieron de acuerdo en que su valor unitario oscilaba alrededor de los treinta y cinco mil pesos por metro cuadrado. Como los predios jurídicamente eran independientes por no tener construcción, se realizó una nueva investigación y en la indagación a los entrevistados se les preguntó el valor por metro cuadrado, pero para un lote de 30 por 30 metros; todos estuvieron de acuerdo en que su valor subía y podía estimarse que el precio asignable por metro cuadrado era de setenta mil pesos. ¿Cuál fue la razón de este cambio en el parecer de los encuestados?

En este caso la respuesta es que a mayor tamaño mayor precio. La norma vigente para la zona establecía que en lotes de 10 por 30 metros se podía construir vivienda de dos pisos; mientras que en lotes mayores de 600 metros, el desarrollo permitido era vivienda multifamiliar en cinco pisos.

En conclusión, la afirmación propuesta no es posible aceptarla como una verdad absoluta, y cuando se realice un avalúo en donde el terreno sea de gran tamaño, es necesario analizar si este hecho en lugar de reducir su precio, puede inducir un incremento.

1.3 La forma.

Esta variable, cada día pierde importancia en nuestras grandes ciudades, debido especialmente al nivel al cual ha llegado el precio de la tierra; manteniendo alguna vigencia sobre todo en casos extremos. Seguramente algunas personas se sorprendan con la afirmación de pérdida de vigencia, por lo cual es necesario dar una explicación.

Durante muchos años, el patrón de consumo de terrenos para construcción de vivienda unifamiliar, sobrepasaba los 10 metros de frente y un fondo variable entre 20 y 25 metros, independientemente del grupo social; parámetros que en algunas pequeñas poblaciones sigue vigente.

Dentro de esa cultura, un lote que tenga 3 o 3,5 metros de frente, seguramente tiene muy poca posibilidad de ser negociado debido a su forma, asociada a la longitud del frente; sin embargo, un porcentaje importante de las viviendas que se construyen hoy como vivienda de interés social, no superan los cuatro metros de frente, y con el fin de compensar el área tan reducida, se desarrollan proyectos unifamiliares de dos y tres pisos. Dentro de esta nueva cultura, un lote con una forma que ayer era a todas luces inconveniente, hoy es fácilmente negociable.

Finalmente, en el desarrollo de algunos métodos de avalúos se hacía referencia al “Lote Patrón,” el cual servía como referencia para castigar o bonificar aquellos predios, que tuvieran conformidad con dicho lote; pero hoy en muchas oportunidades, lotes con formas culturalmente inadecuadas, son negociados y utilizados, por cuanto aquellas porciones que no puedan ser utilizadas en forma directa y que quedan como remantes, no los “pierde” el constructor sino que su valor es trasladado al consumidor final, por lo cual la forma, a no ser que tenga una condición extrema, cada día pierde peso en la estructuración del precio de la tierra urbana.

Si tal cosa se puede decir en la zona urbana, con mayor razón se puede afirmar para la zona rural, en donde es difícil encontrar predios “regulares” en su forma y porque además, no puede decirse que exista una forma óptima para la explotación de un predio, sin restar importancia al tipo de explotación que se va a realizar.

1.4 La Topografía.

Con la imposición del mercado en el proceso de producción de vivienda en la década del cincuenta, que implicó la producción masiva, los terrenos planos fueron más apetecidos, porque en este caso, nivelar el terreno tiene unos costos; la topografía que tenga el terreno, es una variable que puede tener gran importancia en la formación del precio de la tierra urbana.

En algunos textos extranjeros, incluso diferencian aquellos casos en donde terrenos con la misma pendiente, pero una negativa y la otra positiva, tienen precios distintos.

La razón de este planteamiento obedece al hecho que es menos costoso hacer el corte o “banqueo” , que el relleno de un terreno.

De todas formas es bueno resaltar, cómo esta variable puede tener comportamientos diferentes en cuanto al precio, en condiciones similares de topografía; para lo cual basta observar los niveles que alcanza la tierra, en el caso de Bogotá, al oriente de la carrera séptima en la zona comprendida, entre la calle 80 y la 100, y al oriente de la misma vía, en las calles 27 sur y las áreas aledañas; llegando a casos extremos, en donde una topografía fuerte puede llegar incluso a tener connotación positiva, lo cual permite que ciertos grupos sociales de altos ingresos, las prefieran para construir sus viviendas, por tener una mejor vista o paisaje de la ciudad.

En la zona rural, la variable topografía tiene gran incidencia en el proceso productivo, por lo cual, debe entenderse como una variable que discrimina los precios de la tierra en forma sustantiva. (Un mayor análisis del impacto referido a este caso se planteara en la presentación de los avalúos rurales)

1.5 El suelo.

Cuando se habla de suelos en este caso, se refiere a la “calidad del suelo” y es necesario tener en cuenta, según se trate de zonas urbanas o zonas rurales, para tener una visión distinta al analizarlos.

En la zona urbana, la calidad debe mirarse desde el aspecto de la física del suelo, en lo que se refiere a capacidad portante, lo cual implica la capacidad de ser construido o construibilidad; mientras que en la zona rural el suelo debe verse desde la óptica de la capacidad que tiene el suelo, para producir plantas útiles económicamente al hombre, o sea la fertilidad.

En el espacio urbano, la tecnología existente socialmente, hace que cada vez tenga menos importancia esta variable y sólo en casos extremos tenga importancia, especialmente en los casos de construcción de grandes edificios. En el capítulo de avalúos rurales se presentará una mayor información sobre los suelos)

1.6 Aguas.

La presencia de volúmenes de agua superficiales, lo mismo que las otras variables tienen un impacto diferencial, según se esté avaluando terrenos urbanos o rurales. En el caso de Bogotá, en el área urbana estos cuerpos de agua están asociados a la existencia de “humedales”; los cuales tiene en términos generales, implicaciones de tipo legal y lógicamente económicos.

De acuerdo con la legislación vigente, los humedales son parte del espacio público, por lo que bajo ningún concepto son apropiables particularmente. Pero lo que se percibe al observar dichos cuerpos de agua en la sabana de Bogota, es que en los últimos cuarenta años, prácticamente han desaparecido, por el influjo de las fuerzas constructivas. El fenómeno, se ha manifestado en que el propietario de un terreno que posea esta condición, inicia un proceso de relleno y desecamiento, para posteriormente urbanizarlo y construirlo, con el consiguiente deterioro de la fauna y la flora; además de poner a la población que allí habite en condiciones de riesgo por las inundaciones y fallas en la estructura de las construcciones.

La presencia de aguas que en la zona urbana implica una limitación en términos de la ocupación del espacio, en la zona rural al contrario, es una ventaja, comparativa que determina un incremento del precio de la tierra, a tal nivel que hoy se dice que el elemento estructurante del precio de la tierra no es tanto la calidad del suelo, sino la presencia de agua, razón por la cual las personas y el estado invierten grandes cantidades de dinero, para asegurar su existencia, en el momento oportuno, en muchas regiones.

1.7 El clima

Esta variable, que ha tenido gran importancia en el desarrollo de la agricultura, en los últimos tiempos ha generado toda una actividad, floreciente en términos particulares, pero que no ha sido estudiada con cuidado en el nivel social, con el fin de analizar el posible impacto negativo en la estructura productiva agropecuaria.

Me refiero a las construcciones de condominios y parcelaciones en varias zonas de clima cálido, en inmediaciones de las grandes capitales; como es el caso entre otras, de la región del Sumapaz, y del Magdalena en la zona de Girardot; en donde el mayor atractivo para los compradores, es contar con clima cálido para la recreación, a escasas dos horas de Santa Fe de Bogotá.

En el municipio de la Vega, Cundinamarca, por una hectárea de tierra rural, los propietarios piden hasta doscientos millones de pesos, bajo la idea de que cualquier comprador es un agente inmobiliario, que desea la tierra para, recreación individual o colectiva, a partir de condominios. ¿Con estos precios, qué clase de cultivos pueden desarrollarse en términos rentables? Seguramente ninguno lícito.

Los municipios en donde se desarrollan estas actividades, lo ven con buenos ojos, porque esta actividad genera alguna ocupación de mano de obra, y finalmente sus recursos fiscales se verán incrementados por el pago de derechos de construcción y posteriormente por el incremento de la base fiscal para el impuesto predial.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

sábado, 27 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas VIII "Aspectos Operacionales para la realización de Avalúos"


ASPECTOS OPERACIONALES PARA LA REALIZACIÓN DE AVALÚOS

La realización de avalúos requiere de una serie de actividades que a continuación se describirán haciendo énfasis en aquellas que a mi criterio son más importantes, dentro de esta labor.

• Determinación del contrato.
• Identificación del bien objeto de avalúo.
• Reconocimiento en el terreno.
• Recolección de información.
• Cálculos estadísticos.
• Análisis de resultados.
• Determinación del avalúo.
• Elaboración de informe.

1. Determinación del contrato.
La labor de realizar avalúos se lleva a cabo para satisfacer la necesidad de una persona natural o jurídica, para un fin especial. Es importante que dicha labor quede claramente establecida y es deseable que las condiciones queden escritas mediante contrato; aún cuando no siempre se pueda hacer, dado que en muchos municipios o ciudades, la decisión de ordenarlo a alguien, se basa en la confianza en el perito y no tenemos la cultura de que dichas ordenes queden formalizadas mediante contrato escrito, que es lo más adecuado. Uno de los aspectos de mayor importancia es que el solicitante precise el objeto y el objetivo del avalúo, por cuanto según ellos sean, se podrá establecer aspectos tales como: El tiempo de realización, el posible monto de los honorarios y la forma de presentación.
El objetivo del avalúo toma mayor importancia cuando la solicitud proviene de una entidad del Estado, ya que existen distintos marcos jurídicos que tienen implicaciones diferentes, para ellas, para el perito y especialmente para los procesos de revisión o impugnación y de controversia en general. A modo de ejemplo se destaca que si el avalúo lo solicita dentro del marco de la ley 80 de 1993, (estatuto de contratación) esta norma no tiene previsto procesos especiales de revisión; mientras que si se solicita dentro de la ley 388 de 1997 y el decreto 1420 de 1998, ésta ha definido los recursos, los términos y los organismos encargados de resolverlos .

2. Determinación del bien objeto de avalúo.

La correcta identificación del bien que se desea avaluar es de suma importancia, pues en más de una oportunidad se ha visto que se realiza el trabajo sobre un predio distinto del que se necesita avaluar. Para tal efecto los planos, de ser posible geo- referenciados, la escritura, el folio de matrícula inmobiliaria, el número catastral o de ser posible la plancha cartográfica, son elementos de gran ayuda para tal identificación. Es bueno reiterar la necesidad de que se haga un esfuerzo en el sentido de precisar cual es exactamente el bien que se quiere avaluar, como se explico en el ejemplo del Hotel Hilton. Esta determinación, realizada en forma correcta nos permite una primera aproximación al bien, en aspectos tales como sí el inmueble es urbano o rural, (hoy existen otras formas de clasificación) lo que nos permite establecer que clase de información debemos conseguir.
3. Reconocimiento en el terreno.
El aforismo tradicionalmente utilizado es que “ Hay que pisar el bien”. Un avalúo a control remoto, sin visita por parte de quien haga el análisis de los resultados es difícil o mejor es imposible que este bien realizado. Con frecuencia se aduce el gran tamaño del inmueble, la dificultad de la pendiente o del acceso, en los avalúos rurales para omitir esta inspección de reconocimiento, y si bien existen ciencias y técnicas que auxilian esta labor, tales como la cartografía, los estudios de suelos, la foto interpretación; las limitaciones del tiempo en que fueron realizados y la escala son factores que debe tenerse en cuenta para saber que estos no suplen la visita de campo.
Cuando la responsabilidad de hacer el avalúo sea de una inmobiliaria, es importante que la persona que realice la visita participe en el proceso total, especialmente en el análisis de resultados y determinación del avalúo. Lo que se desea manifestar es que avaluar es un proceso integral en el cual la percepción directa del bien y el proceso lógico-analítico debe ser entendido como una sola acción.
4. Recoleccion de Información.
El proceso de visita debe ser entendido como una oportunidad para constatar la información recopilada previamente y permitir la obtención nueva, especialmente de los aspectos relevantes que posea el bien, que lo haga diferente, superior o inferior, de bienes del inmediato entorno. Se ha vuelto costumbre la toma de fotografías e incluso algunas entidades las exigen como requisito en el informe, pero independiente de que sea exigencia, es conveniente tomarlas como ayuda nemotécnica, cuando se esta realizando los pasos siguientes. En tal sentido se recomienda hacer una memoria de ayuda a las fotos, con datos tales como: número de la foto, fecha, hora y lugar de toma, indicación del elemento o circunstancia que se quería registrar, por si se daña, quede fácil la reconstrucción posterior.
5. Cálculos estadísticos.
En este aparte es necesario hacer algunas anotaciones generales, que son más del ámbito de la estadística, pero que con alguna frecuencia se olvidan.
  • Las medidas de tendencia central, moda media aritmética o la mediana, deben ser acompañadas por indicadores de dispersión, como la desviación estándar, el coeficiente de variación, el recorrido o rango, y el coeficiente de asimetría.
  • El tamaño de la muestra. Es necesario que se tenga en cuenta que se requiere un mínimo de casos para que el resultado obtenido en los estadísticos sea confiable. Una media aritmética a partir de dos casos, puede ser muy precisa en términos matemáticas pero tiene muy poca capacidad predictiva.
  • La información, especialmente la numérica, debe ser sometida a un proceso de crítica antes de ser incluida en los cálculos estadísticos por cuanto puede que el resultado que se obtenga técnicamente sea bueno, pero la fuente de la cual se tomo no sea confiable; ya sea por que es muy antiguo o por que se refiere a un caso muy particular que no es aplicable al caso que estamos estudiando.
6. Análisis de resultados.
Para algunas personas este paso es el verdadero “avaluar” por cuanto es el momento en el cual se integra la información en términos lógicos, estableciendo las condiciones de mercado o de tendencia, con las características propias del bien que permiten diferenciarlo y en consecuencia establecer que tanto del comportamiento general se le debe aplicar o si por el contrario los resultados obtenidos no son adecuados y se debe dar un precio mayor, o menor según las condiciones.
7. Determinación del avalúo.
Como el proceso valuatorio implica una personal interpretación de algunos factores que intervienen, del peso especifico que cada uno de ellos tiene, y de la ponderación que se les debe dar, los resultados numéricos y el análisis de los mismos se traducen en que es el perito quien definitivamente determina el avalúo. Esta visión es la que ha permitido que algunos crean que el avalúo es una acción personal y totalmente subjetiva; por lo cual el avalúo, sólo es una “opinión”, con todo lo que éste término significa. También tiene la implicación que, no son concebibles los avalúos realizados por una empresa y que esta labor es exclusiva del ser humano.

8. Elaboración del informe.
La afirmación es que no existe un único modelo de informe, y que por el contrario existirán tantos como la clasificación de los avalúos. Algunas corporaciones crediticias quieren que se utilice en un formato predefinido y que solo ocupe una o dos hojas, que permita rapidez, estandarización, economía, mientras que otras, como las entidades públicas quieren una memoria muy detallada.

Un buen informe debe tener:
  • Correcta y clara caracterización del bien objeto de avalúo.
  • Fecha de la visita o de reconocimiento.
  • El procedimiento empleado.
  • Las fuentes de las cuales se obtuvo la información.
  • Los estadísticos empleados y los resultados que arrojaron.
  • Las consideraciones generales que se tuvieron en cuenta y, los resultados encontrados si se emplearon varios métodos.
  • Las condiciones particulares que justificaron el valor con el cual se presenta el avalúo.
  • El resultado del avalúo.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

viernes, 26 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas VII "Metodos Valuatorios - Resumen"

MÉTODOS VALUATORIOS - RESUMEN

Con la advertencia que existen múltiples definiciones sobre ellos a continuación se transcriben las definiciones que quedaron incluidas en la resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en desarrollo del decreto 1420 del mismo año, reglamentario de la ley 388 de 1997, conocida como Ley de Desarrollo Territorial.

Método de comparación o de mercado. (Artículo 1°. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor del bien. ( los subrayados no existen en el original)

Método de capitalización de rentas o ingresos. (Artículo 2°) Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso, y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con un tasa de capitalización o interés.(El subrayado no existe en el original).

Parágrafo. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

Método de costo de reposición (artículo 3°) Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad.

Vc = ( ( Ct – D) + U)) + Vt

Donde:

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total

D = Depreciación

U = Utilidad del constructor

Vt = Valor del terreno

Parágrafo 1. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien. (....)

Método( técnica) residual (Artículo 4°) Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor del terreno, se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. (El subrayado no existe el original)

Un buen ejemplo de esta anotación es el lote que se encuentra ubicado en la carrera 7° con calle 19 de Bogota, en donde por norma se pueden construir mas de 14 pisos; pero que en términos de mercado no son realizables, por cuanto los costos de construcción superan sensiblemente los precios comerciales de las oficinas o apartamentos que se pudieran construir.

Estas metodologías tienen implícito el concepto que se deben emplear para casos puntuales pero no excluye que sean aplicables en casos de avalúos masivos. Es más, en la elaboración de los avalúos catastrales, se acude a ellos.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

jueves, 25 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas VI "Precios"

PRECIO DE MERCADO O COMERCIAL
Es necesario aclarar que, cuando se dice que el precio de mercado de un bien, por ejemplo el arroz, es de 500 pesos por libra, no quiere decir que todos los expendedores lo estén vendiendo exactamente a ese precio; seguramente algunos tendrán un precio superior, por ejemplo 520 pesos, en tanto que otros se encuentran a 480 pesos. Por lo que debemos entender que la referencia al precio de mercado de 500 pesos, es una medida de tendencia o promedio, surgido precisamente de las diferentes transacciones.

PRECIO DE TRANSACCIÓN.

Visto lo anterior, se define como tal, el precio en el cual un comprador y un vendedor transan efectivamente un bien (inmueble); el cual puede ser mayor, igual o menor que el de mercado, por tener condiciones superio
res, iguales o inferiores a los bienes que sirvieron de referencia; o por condiciones subjetivas de los que intervinieron en la transacción; pero este no es el precio de mercado y, sólo ayuda a conformarlo.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
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miércoles, 24 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas V "AVALUOS"

Hasta ahora se han presentado las leyes económicas que determinan los precios de la tierra. Y es necesario entrar en el problema de la medición, o sea, en el hecho mismo de avaluar y de los avalúos, para lo cual es bueno hacer algunas formalizaciones de los siguientes conceptos: ¿qué es avaluar? ,¿ Qué es un avalúo?, los métodos a emplear y la clasificación de los avalúos.

Es necesario enfatizar que, el avalúo se debe entender como un objetivo, un punto donde hay que llegar y para lo cual existen diferentes caminos. Cada camino tiene sus bondades y sus inconvenientes, pero existirán objetivos en los cuales, todos los caminos o medios no se pueden utilizar en forma alternativa, sino que existe un único camino para llegar.

En otros casos a pesar de existir varios, preferimos uno por ser, o más rápido o más barato. En el caso de los avalúos, esto dependerá de la clase del bien o de la información que sobre bienes comparables exista.

Con frecuencia pensamos que al mencionar el bien, ya tenemos definido que es lo que vamos a avaluar, pero desafortunadamente no siempre es cierto, veamos por que se afirma esto.

En alguna oportunidad se solicitó que se avaluara el Hotel Hilton de Bogotá. ¿Que era lo que se solicitaba en verdad? La repuesta clara a este interrogante fue fundamental, pues, lo primero que se solicitó fue la información de los balances y, en general, la contabilidad de los últimos cinco años, el índice de ocupación y todos los datos que permitieran hacer un flujo de caja, o sea una valoración de la empresa, para calcular su avalúo.

El problema que se presentó fue que hacía 6 meses la razón social Hilton lo había entregado y la información no se encontraba disponible. Además, si se hubiera conseguido, esta información tendría incluido elementos que eran propios de la administración y el buen nombre de dicha empresa, y no del inmueble objeto de avalúo que, dado que en términos generales en términos generales, era la Hilton la que tenía la capacidad de atraer un gran número de clientes de origen americano, los cuales conocen los estándares que dicho nombre ofrece en cualquier lugar del mundo, y que al ser en ese momento diferente (porque la razón social Hilton lo había entregado) determinaría unos índices de ocupación distintos.

Ante esta situación, fue necesario reflexionar sobre qué era lo que efectivamente tenía que avaluarse, llegando a la conclusión que era establecer el avalúo de las instalaciones físicas, que estaban conformadas para que funcionaran como un hotel; en donde los índices de ocupación no necesariamente eran adecuados, por cuanto la nueva firma no tenía la tradición de administrar ni el nombre del anterior. En tal sentido, la precisión o delimitación del objeto de avalúo determina el camino a seguir.

Tradicionalmente se mencionan los métodos de: 1. mercado o comparación, 2. renta y 3. reposición como nuevo, pero tomando en cuenta los objetivos de la ley 388/ 97, lo que siempre se ha conocido como la técnica residual o potencial, aquí se tratará como un método adicional.

Estos métodos enumerados deben entenderse como el camino que nos permiten llegar a un fin: el avalúo. Es necesario recordar que existe más de un camino para llegar a este objetivo, pues en algunas oportunidades puede existir uno más adecuado que otro, pero no necesariamente son excluyentes.

VALUAR: Conjunto de procesos estadísticos, analíticos y de síntesis que permiten establecer el precio de un bien específico y determinado.

La anterior definición permite diferenciar esta labor de la forma en que tradicionalmente se ha entendido el avaluar, que tiene un fuerte contenido subjetivo, sin descartar que pueda existir alguna porción de él en cualquier avalúo, por cuanto la percepción o valoración que tengan distintas personas del mismo objeto o bien, han de influir; pero el hecho de que una persona sufra de daltonismo no cambia la verdad que el verde es tal, y no rojo como él lo percibe. En este sentido, la definición excluye la idea de que, el avalúo es una opinión de un perito o aseveraciones tales como: ¡este avalúo es mi criterio!, pues, cuando surge el interrogante sobre si el avalúo está bien o mal, debemos recurrir a la objetividad y no a las simples opiniones. Las anteriores afirmaciones llevan a plantear que:

AVALÚO COMERCIAL es el resultado de un proceso de acercamiento a una realidad concreta en un momento determinado y en una sociedad específica, y que en términos operativos puede entenderse como: El más probable precio en que cualquier comprador y cualquier vendedor estarían dispuestos a transar un bien inmueble, expresado en unidades monetarias, y en donde tanto comprador como vendedor conocen los atributos y limitaciones físicas y jurídicas que posee el bien. En este sentido, la afirmación es categórica, avalúo comercial es uno solo; otra cosa es que existan otros tipos de avalúos, tal como veremos a continuación.

CLASIFICACIÓN DE LOS AVALÚOS.

Como muchas otras cosas, es posible que los avalúos se clasifiquen según distintas percepciones tales como: modo, tiempo, lugar, número, finalidad o destino, y normalmente la mezcla de 2 o más de las anteriores condiciones. A continuación se presenta una clasificación que de ningún modo pretende ser exhaustiva. Esquema 3

Esquema 3

Número: Puntuales y masivos.

Ubicación: Urbanos, rurales, suburbanos, de expansión urbana.

Clase de bien: Terreno, construcción, maquinaria, empresas en marcha (industriales), servidumbre, cultivos, good will, etc.
El método: Renta o ingresos, de mercado o comparación, de reposición como nuevo o sustitución, potencial o residual, contingente.

Finalidad: Compra- venta, impuestos, seguros, contabilidad, judiciales, créditos e hipotecas, para la imposición de servidumbre.

Tiempo: Crisis, auge, normal.

Especiales: Monumentos históricos, good wil, servidumbres

Tradicionalmente en Colombia se ha hablado de avalúos catastrales y administrativos o comerciales como los referidos a la clasificación por el número, pero la forma adecuada sería de puntuales o masivos. Ahora, que la ley 14 de 1983, al incorporar el concepto de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, lleve implícito el concepto de masivos, en realidad lo que esta haciendo es mezclar, adicionalmente, el fin; que en este caso sirve de base para la tributación.

En este sentido, lo que la ley referida define es la parte de los predios que se debe valorar, pero no implica que tal avalúo no sea comercial. Veamos, el artículo 1° de la ley 14 de 1.983 que dice: “el avalúo catastral de todos los inmuebles, (...), expresión que se repite en varios artículos posteriores; pero refiriéndose a él. En el 3° dice (...), tendientes a la correcta identificación, física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles (subrayado fuera de contexto); pero no dice que dicha identificación económica sea a un precio menor del comercial. Ratificando la afirmación anterior en el 4°, cuando se refiere al avaluo nuevamente, establece que, “(...) el avalúo de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas”, y no hace referencia a ninguna restricción del precio asignable. Adicionalmente, en el artículo 6°, refiriéndose al Reajuste anual de ellos, expresamente establece: “ (...) tomando como base los resultados de una investigación estadística representativa del mercado inmobiliario.

En estos términos, la conclusión a que se debe llegar es que el legislador nunca dispuso expresamente que dichos avalúos tuvieran restricción o, que no fueran comerciales.

Ahora podría argüirse en contra, que según el artículo 25 de la mencionada ley se establece que: “Los avalúos elaborados con los procedimientos señalados en esta ley, no se aplicaran para la determinación del valor de los bienes inmuebles en casos de compraventa, permuta, o donación en que sean parte las entidades públicas, eventos en los cuales se aplicarán las disposiciones sobre el particular, contenidas en decreto ley 222 de 1983” y, en cuanto a las compras de bienes para reforma agraria, la ley 135 de 1961.

Pero, la salvedad establecida en dicho artículo, tiene que ver en realidad con el artículo 11° de la ley 14 de 1983, y con desarrollos normativos posteriores, que establecen: “ En ningún caso los inmuebles por destinación harán parte del avalúo catastral”, por lo que las maquinarias, equipos y cultivos permanentes, no formarán parte, en lo sucesivo, de dicho avalúo catastral. Debemos tener en cuenta, que en muchas oportunidades estos elementos ahora excluidos por la ley del avalúo catastral, pueden tener una participación proporcionalmente mayor que los terrenos y edificaciones que continuaban siendo objeto de tasación y que en caso de tomarse como base para la negociación, el avalúo catastral implicaría un menoscabo sensible al propietario del bien objeto de negociación, por la exclusión de esa parte del predio, así el terreno y la construcción se avaluaran en términos comerciales.

Todo lo anterior no quiere decir que el avalúo catastral del terreno y construcción no deba realizarse a precios comerciales, sino que, no se avaluarán todos los elementos constitutivos del predio. Alguna de las personas que tuvieron la gentileza de leer el borrador, manifestó su desacuerdo con lo aquí expresado, e hicieron la sugerencia de modificarlo; después de revisar el contenido, se mantiene a pesar de la discusión que pueda suscitar.

La discusión hasta ahora planteada trae como consecuencia la necesidad de abordar dos temas: avalúo o precio de mercado y avalúo o precio de transacción; aspectos sobre los cuales parece existir confusión en las personas vinculadas a la actividad de los avalúos.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

martes, 23 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas IV "LAS RENTAS URBANAS"

LAS RENTAS URBANAS.

El espacio urbano además de generar las mismas rentas planteadas anteriormente, presenta algunas rentas que están asociadas a la forma en que la sociedad consume no sólo el terreno, sino a la forma en que usa el espacio construido, determinando características de especialización de algunas áreas de la ciudad .

La determinación del límite del perímetro urbano corresponde al Concejo municipal, razón por la cual ningún propietario individualmente, puede establecer si su predio hace parte o no de él. Dicha circunstancia hace que los terrenos que estén incluidos, posean una condición de monopolio que no es reproducible a voluntad por los otros propietarios; lo que determina que ésta condición sea general para todos y cada uno de los predios del perímetro urbano, incluso para los predios de peores características. Esta renta que sin lugar a dudas corresponde a una renta de monopolio, por ser común a todos los terrenos urbanos, se denomina renta absoluta urbana.

Pero si el hecho fuera el estar localizado dentro de un perímetro urbano dicha renta absoluta debería ser igual en todos los municipios del país, situación que perceptiblemente no es cierta, por lo cual es necesario indagar sobre las razones causales que hacen que en cada ciudad, esta renta absoluta logre un monto diferente.

Las causas que hacen que las magnitudes sean diversas se deben explicar por la “Talla de las ciudades” y por la oferta de tierras que por algunas condiciones imperen en cada una de ellas .

Por lo tanto, los terrenos urbanos independiente de sus características y de su condición jurídica por estar dentro del perímetro urbano, se puede decir que su finalidad es ser construida .

La incorporación en la zona urbana, de un terreno, varia las reglas del juego económico, en lo que se refiere al mercado de tierras a saber:

  1. La tierra se demanda ya no por hectáreas sino por metros, situación que es diferente por las normas vigentes para las zonas rurales, que en principio no permiten que se puedan segregar los predios, generando predios menores de una Unidad Agrícola Familiar (UAF)
  2. Los terrenos localizados dentro del espacio urbano tienen la posibilidad de exigir la dotación de servicios públicos, incluyendo las vías.
  3. La condición impositiva referente al predial así mismo se modifica.

Estas condiciones hacen que la renta absoluta urbana (RAU) tienda a ser mayor que la renta total rural (RTR), del entorno.
RAU > RTR

Esta desigualdad de las rentas, es lo que permite que en algunas áreas de Bogotá (sur oriente); los propietarios desarrollen las urbanizaciones piratas, puesto que así logran incrementar las rentas y por ende los precios de tierras relativamente improductivas en términos agropecuarios.

Adicionalmente este fenómeno se percibe en forma más clara cuando se trata de avalúos catastrales en comparación con los avalúos puntuales comerciales.

En el límite del perímetro urbano la diferencia de los avalúos urbanos y rurales es muy marcada, cuando se trata de los masivos o catastrales, por cuanto existe un rompimiento en ese punto, o sea, que la línea que representa las rentas en la medida que se alejan del “ Centro de la ciudad” se interrumpe abruptamente al llegar a él. Sin embargo en los precios de la tierra avaluada puntualmente, esta brecha es mucho menor, por cuanto los propietarios involucran en el precio de venta, rentas de anticipación (estas tierras ya casi son urbanas) .

Cuando en los procesos catastrales los precios se definen con referencia al valor comercial puntual, los niveles de inconformidad son ostensibles argumentando que las tierras permiten solo una baja carga de cabezas de ganado, o una productividad agrícola mínima. Esta situación queda claramente reflejada en los artículos 8° y 9° de la ley 101 de 1991, en la cual los gremios agropecuarios introdujeron la condición que cuando se realicen los avalúos masivos catastrales o en los reajustes previstos en la ley 14 de 1983, debe descontarse el impacto urbano, industrial o de expansión.
Gráfico 1


La ley 388 de 1997, conocida como de Desarrollo Territorial, tiene en cuenta este fenómeno económico y en los artículos que hacen referencia a la plusvalía, determina como causa de participación en ella, el paso de terrenos rurales a de expansión urbana.

En cuanto a la renta diferencial I en el caso urbano es necesario hacer algunas observaciones en lo que se refiere a las características que presenta.

En la zona rural se mencionó la fertilidad como el elemento causal de rentas, pero es necesario tener en cuenta que la función de la tierra en la zona urbana, ya no será la de permitir cultivos, sino la de servir para construir; razón por la cual dicho factor pierde importancia y la capacidad para ser construida es la que introduce diferencias en los terrenos. Para medir esta diferencia es necesario estudiar la capacidad portante del suelo, que se refiere a las condiciones que tiene el suelo para soportar cargas, o sea edificaciones, la cual está asociada a las características de la física del suelo.

Cuando la intención sea construir edificaciones de uno o dos pisos en un entorno en el cual ya se presentan este tipo de construcciones, posiblemente no sea necesario adelantar estudios especiales, pero si por el contrario se van a desarrollar construcciones con mayor altura, se requiere hacer un estudio especial que determine las posibilidades de hacerlo. Es necesario reiterar que en este caso nos estamos refiriendo a las condiciones naturales del suelo y no a las autorizaciones o limitaciones de tipo legal, que tiene que ver con las rentas diferenciales II y que serán analizadas posteriormente.

En lo que se refiere al segundo aspecto, o sea la ubicación, en la zona urbana también se presentan variaciones respecto de lo analizado en el área rural, que es necesario aclarar.

Como se dijo, en la zona rural se presenta un rompimiento entre el proceso de producción y el proceso de consumo, razón por la cual la ubicación se debe referir a la distancia que existe entre el lugar de producción y el centro de consumo. En la zona urbana los bienes y construcciones, se consumen en el lugar donde se producen, por lo cual la distancia, en este sentido, no es el factor relevante.

En cuanto la condición de ubicación en las zonas urbanas, es necesario que se analice en otros términos, para lo cual es conveniente pensar en cuáles son los factores que los productores de construcción toman en cuenta para tomar su decisión de dónde hacerlo.

La respuesta está asociada a que el inversionista construirá en las áreas donde se cuente con servicios públicos, incluido como tal la red vial, dado el alto costo que implicaría para el constructor asumirlos. La ubicación en las zonas urbanas se debe asociar a las áreas donde el Estado las haya realizado , por lo cual la ubicación en esta zona, tendrá que referirse a la dotación de servicios públicos y no a la distancia.

Las rentas diferenciales II como ya se mencionó anteriormente, están asociadas al incremento de inversiones de capital por unidad de área y en las zonas urbanas están estrechamente ligadas la posibilidad de construir en altura, siempre y cuando la potencialidad sea un atributo de la tierra y no dependa de las habilidades del inversionista constructor.

Un buen ejemplo de estas rentas se encuentra en el artículo 74 la ley 388 de 1997, el cual define los hechos generadores de participación en plusvalía y en el cual aparece:
“ La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez”10.

En este caso, lo que se incorporó a la norma, es la potencialidad para que el Estado participara en un porcentaje del incremento del valor que adquieren los terrenos, cuando en la norma de usos del suelo se permite su mayor aprovechamiento, o sea una renta diferencial II.

Como antecedente de esta intencionalidad, así fuera parcial, se menciona el artículo 18 de la ley 9 de 1989, conocida como de Reforma urbana, en la cual se estableció que el Instituto Geográfico, al realizar los avalúos de bienes que los entes territoriales necesitaban adquirir, debía descontarles el incremento de valor generado por acciones del Estado. A estos los denominó Avalúo Administrativo Especial.
Gráfico 2


Esta medida trajo como consecuencia que expertos o no, en la actividad de los avalúos plantearan con frecuencia que esa Entidad no sabía realizarlos, por cuanto era inconcebible que el terreno que deseaban comprar, fuese tasado en un valor inferior al que se negociaba entre particulares y respecto de bienes contiguos.

Cuando se les explicaba de las limitaciones establecidos en la norma, el concepto era que la medida tenía carácter confiscatorio, lo cual dificultaba el proceso de enajenación voluntaria, entorpeciendo el desarrollo de las obras en las cuales estaba interesado el Estado.


Hasta este momento podemos decir que las rentas que se presentaron asociadas a las zonas rurales, igualmente se presentan en las urbanas aún cuando con especificaciones distintas.

El economista Jaramillo designa a estas tres rentas con la connotación de primarias, por estar asociadas en forma directa al suelo. Las que a continuación se presentan están asociadas a la forma en que la sociedad consume el espacio construido en términos colectivos y que generan una especialización de ciertas áreas de la ciudad, lo cual determina la aparición de unas rentas adicionales y que el mismo autor denomina como secundarias.

La primera de ellas surge cuando a través de un proceso histórico, un área de la ciudad se especializa en el establecimiento de locales comerciales, situación que se traduce en que allí se incrementa el ciclo de rotación de las mercancías, generando ganancias extraordinarias, adicionales a las ganancias medias. La rotación se aumenta por el hecho de que, quien necesita adquirir bienes, conocen la localización y preferentemente irán allí a buscarlos.

Como consecuencia de lo anterior las personas que desean montar un negocio aspiran a tener acceso a un local en donde se logre la máxima rotación de sus inventarios, (hoy algunas personas hablan de la teoría del fogón cuando se refieren a esta preferencia)

Los propietarios de los locales comerciales incrementan los cánones de arrendamiento, incorporándoles el monto que exceda la ganancia media, por cuanto no es que el comerciante sea más hábil, sino que, el lugar tiene la aceptación de la comunidad, y es lo que realmente aumenta esta rotación y en consecuencia es su predio el que tiene derecho a apropiarse de ella.

De no acceder a tal aumento existe un gran número de personas que están dispuestas a pagar este cánon para desarrollar la actividad comercial en ese lugar. Este incremento es lo que se denomina renta de comercio.

En términos tradicionales esta actividad y zona se localizaban en el centro de la ciudad y compartían el espacio con las actividades institucionales como la casa de gobierno, el centro religioso, los juzgados, el correo etcétera, de lo cual con frecuencia resultaba que era en esta zona donde las rentas alcanzaban los más altos niveles y en consecuencia conformaban los mayores precios de la tierra.

En la medida que los terrenos se alejan de este centro las rentas tienden a caer en forma más o menos continua hasta llegar al límite del perímetro urbano, como se muestra en le gráfico de la pagina 8.

Tradicionalmente la industria, que es relativamente consumidora de grandes espacios no está interesada en competir por esos terrenos, dado los altos precios y porque adicionalmente la ubicación les resulta relativamente indiferente, ya que los productos que elabora, los distribuye a los comerciantes ya localizados.

Su racionalidad económica hace que en consecuencia busquen terrenos en los cuales las rentas y los precios sean los mínimos de la ciudad y esto lo logra en terrenos muy cerca del perímetro urbano, que posean los servicios públicos indispensables o que por lo menos por estar dentro del contexto urbano, pueda exigirlos al ente municipal.

Los primeros compradores lograran obtener un precio asociado con la renta absoluta, pero en la medida que se acreciente la demanda en esa zona, los propietarios de la tierra querrán incrementar el precio de ésta para los nuevos compradores. Pero no basta el deseo de los propietarios de la tierra para conseguirlo, sino que ésta asociada a las condiciones de la economía y a la racionalidad del comprador, quien hará cálculos de relación costo-beneficio para decidir entre pagar el precio incrementado (costo) y los beneficios que recibe por localizarse en el sitio en donde ya funcionan otras empresas.

Si el incremento del precio es mayor que los beneficios, se abstendrá de comprar y tendrá como opción ir a “colonizar” en otra parte cerca del perímetro, en donde el precio se forme con base en la renta absoluta.

Si los costos son iguales o menores que los beneficios, el inversionista comprara el terreno y establecerá allí su industria .

El incremento de las rentas y del precio de la tierra en razón del hecho descrito se denomina renta de industria.

Desde la década de los sesenta se inicio en muchos municipios la designación de un área de la ciudad para que se establecieran las industrias, las cuales se denominaron “Parques Industriales”. Este hecho nació de la percepción del impacto contaminante que tienen algunas industrias, de la necesidad de mejorar las condiciones de salubridad de la población y con el fin de reducir los gastos en salud en que incurría la administración.

Esta condición de monopolio que adquieren los terrenos que se encuentren localizados dentro de la zona definida como tal, determina una renta adicional que recibe el nombre de renta de monopolio industrial. Algo similar sucede actualmente con la determinación de las zonas francas, áreas en las cuales así no posean ningún servicio, las ventajas arancelarias que obtienen quienes desarrollen industrias allí, lo perciben los propietarios de la tierra como algo que les corresponde a ellos, por cuanto este beneficio, lo recibirán, quienes estén localizados en esos terrenos, o sea, que dicho beneficio es un atributo de la tierra y no de la actividad industrial.

Los obreros reciben como retribución por su trabajo un salario y por disposición legal un subsidio de transporte, con un monto fijo, independiente de la distancia donde se encuentre su lugar de residencia y del número de buses que tenga que tomar para llegar al trabajo. Como normalmente estos ingresos son escasos tienen que localizar su residencia en áreas próximas al perímetro urbano (con precios asociados a la renta absoluta), pero lejos de donde ya existan rentas de industria.

Esta localización se traduce en que los obreros tienen que incurrir en el pago de varios pasajes, y realizar grandes desplazamientos, que les implican muchas horas de movilización para llegar al trabajo, razón por lo cual aspiran a localizarse en un área más inmediata a la fabrica.

Al buscar una habitación equivalente a la que tienen en arriendo al extremo de la ciudad, encuentran que el canon que deben pagar es superior al que están pagando. Aún cuando, no en términos matemáticos, este incremento equivale al ahorro de los costos de transporte y quizá al monto del subsidio; le queda la esperanza que el tiempo que se ahorra en los desplazamientos pueda ser empleado en horas adicionales de trabajo en la fábrica o en otros trabajos remunerados que le compensen el pago que realizan.

Este incremento de las rentas se denomina renta de vivienda.

Finalmente las condiciones de diferencias económicas que imperan en nuestras sociedades se traducen en una segregación socio-espacial de la ciudad, apareciendo ciertas connotaciones positivas o negativas de franjas de ella. Es así como norte, sur en Bogotá además de ser una referencia Geográfica, tiene un contenido discriminante que tiene que ver con el estatus de las personas.

El estatus que posea la persona se traduce en ventajas económicas en muchos aspectos, razón por la cual las personas que tengan mayores niveles de ingresos están dispuestas a entregar parte de ellos, con el fin de lograr explicitar su pertenencia a los grupos más altos de la sociedad. Así terrenos equivalentes en casi todos los aspectos, logran elevar su precio a costa de las personas de más altos ingresos, que estarán dispuestas ceder a los propietarios de la tierra, parte de sus ingresos con el fin de asegurar que en su inmediata cercanía no se localicen personas que no posean condiciones económicas similares a las suyas.

Tal como quedo expresado puede interpretarse que es una condición propia de los “ricos”, pero en nuestra realidad es una característica de todos los grupos, y si no, vasta recordar en el pasado reciente, el gran alboroto que formaron algunos barrios no precisamente de estrato seis, cuando la alcaldía decidió localizar a unas personas que viven de recolectar materiales reciclables en el perímetro de su barrio. De lo anterior puede decirse que cada uno discrimina al que sigue en la línea de la escala social.

Al incremento de la renta y del precio del suelo que se asocia a estas circunstancias se le denomina renta de segregación.

A continuación se presenta un esquema que resume las distintas rentas que aparecen en las zonas urbanas.

A continuación esquema 2


TRANSFORMACIÓN DE RENTAS EN VARIABLES.

Es necesario ahora que tomemos un tiempo en establecer cómo se manifiestan estas variables (que son categorías económicas abstractas), en elementos medibles, verificables y cuantificables, o sea, variables que se conviertan en herramientas útiles en el proceso de avaluar.

Con referencia a las rentas rurales es necesario establecer que por fertilidad se entiende la capacidad que tiene el suelo de producir bienes útiles económicamente para el hombre. La fertilidad está asociada por lo menos a tres elementos, los cuales son:
  1. La capacidad intrínseca del suelo, que se refiere a la disponibilidad de nutrientes o elementos, tales como fósforo, potasio, calcio y nitrógeno. Además, involucra o tiene en cuenta factores como la textura del suelo, etc., que permiten o coadyuvan al proceso de nacimiento y desarrollo de las plantas.
  2. La pendiente del suelo, factor que influye en la intensidad de siembra del cultivo.
  3. El clima, que además de participar en la formación del suelo mismo, actúa sobre los cultivos, haciendo que éstos tengan un ciclo vegetativo más o menos largo, determinando los ciclos de siembra de los mismos.

Los estudios correspondientes a este tema, son elaborados por el Instituto Geográfico a través de la Subdirección Agrológica, con diferentes niveles de precisión tales como: generales, semidetallados o detallados, los cuales tienen implícita la escala de observación y, en consecuencia, los niveles de generalización o particularidad del mismo.

Dicha Subdirección elabora a partir de las tres variables enunciadas, las áreas homogéneas de tierra, con fines catastrales, las cuales en términos prácticos tienen como objetivo especial, la determinación del precio de la tierra, diferente a los estudios de suelos que tienen su aplicación al uso y manejo de los mismos.

Actualmente, el precio de las tierras está estrechamente relacionado con la disponibilidad de aguas, en donde (adicional a las edáficas) la disponibilidad de éstas para riego, determina la posibilidad de aprovechamiento del suelo para ciertos cultivos.

Por esto los distritos de riego, la instalación de riego por bombeo, la aspersión, la perforación de pozos y aljibes, las lagunas, ríos, jagüeyes (balsa grande donde se recoge el agua); en otras palabras las aguas superficiales, pero especialmente la potencialidad de ser utilizadas, es significativa en la formación del precio del suelo rural.

En este aspecto es necesario enfatizar, no sólo las adecuaciones que se hayan realizado al terreno (canales y avenamiento), sino la existencia de las fuentes hídricas permanentes que permitan que las instalaciones, cumplan la función para la cual fueron construidas.

Si una presa logra suministrar aguas en el momento en que las lluvias son abundantes, su importancia es muy poca; lo mismo sucede en el caso de que la cantidad suministrada no sea suficiente para los requerimientos del cultivo y el área de siembra.

Por ejemplo, si una finca tiene 400 hectáreas, las cuales tienen canales de riego, y el cultivo requiere 1,5 litros / segundo/ hectárea, implica que para una siembra se requieren, 400 h * 1.5 lt/s/ha = 600 lt/s/ha; pero si sólo se le pueden suministrar 300 litros por segundo, que equivale a la mitad del requerimiento, el cultivo se malogrará. Pero, podríamos considerar la opción de que sólo se siembre la mitad de la finca, área para la cual el agua sí es suficiente, dejando el resto en descanso o para utilizarlo en otro cultivo con menor requerimiento de agua.

En el caso de la zona urbana las rentas primarias tienen, como ya se dijo, unas especificidades en donde las rentas diferenciales I ya no se deben mirar por su fertilidad, sino por la capacidad portante del suelo, donde la capacidad de ser construido es lo importante y especialmente en términos de construcción masiva. Esto trae como consecuencia que las zonas planas tengan menor posibilidad que las construcciones se derrumben o, por lo menos, que los costos de adecuación sean menores.

En este sentido, la topografía juega un papel importante, aunque no necesariamente los parámetros son los mismos que se tienen en cuenta para la zona rural. Adicionalmente, los caños, los antiguos lechos de los ríos o madres-viejas y las discontinuidades son los elementos que deben tenerse en cuenta, como variables representativas de la capacidad portante del suelo.

El concepto de renta de ubicación se transforma en la variable servicios, por cuanto la presencia o ausencia de ellos son un factor clave en la localización de las construcciones. En Colombia, la dotación de los servicios básicos es relativamente deficiente, por lo que la primera gran separación de los terrenos, será entre las áreas que poseen y los que no poseen redes primarias de servicios. En la medida en que un espacio cuente con servicios adicionales tales como alumbrado público, telefonía, gas domiciliario, etc., mayor será el precio de las tierras que los posean.

Adicionalmente, la existencia de vías es una variable de suma importancia, por cuanto permite el flujo de transporte en el que se trasladan las personas. Para el caso urbano, ya no se trata de distancia, sino de las características que ellas posean, en donde la condición de ser peatonales, vehiculares, pavimentadas o no, serán los atributos que las diferencien.

Estas rentas, que están asociadas a las características del suelo, son un soporte a partir del cual, las otras rentas que se enumeraron anteriormente (asociadas a la construcción en altura, el comercio, la industria, la vivienda y la segregación), se concretizan mediante las normas de uso, tanto del suelo como de las construcciones, o del acuerdo social en donde es bueno resaltar, que la primera norma que marca estas condiciones está asociada a la determinación del perímetro urbano y hoy con las otras particiones que la ley 388 de 1997 ha establecido, tales como de expansión urbana, suburbana o de protección que, a su vez, determina rentas o, por lo menos, modificaciones a la forma clásica de clasificar o repartir el suelo.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

Indice de percepción de la corrupción 2008 (Extracto)

La corrupción será el origen de nuestros males?..... Sin palabras...


**Encuestas utilizadas: Hace referencia al número de encuestas que evaluaron eldesempeño de un país. Se utilizaron 13 encuestas y evaluaciones de expertos, y se aplicó un requisito mínimo de 3 para que un país pudiera ser incluido en el IPC.

  1. El IPC se calcula con información recolectada en los últimos dos años. Para el IPC 2008, se incluyen datos recolectados en 2007 y 2008.
  2. Para elaborar el IPC 2008 se usa información proveniente de 13 fuentes diferentesrecolectada por 11 instituciones independientes. Todas las fuentes miden el alcancegeneral de la corrupción (frecuencia y/o magnitud de los sobornos) en el sector público y político, y evalúan múltiples países en un mismo estudio lo que permite crear un ranking con su información.
  3. En el caso de las fuentes que sean encuestas de las que se disponga de los datos correspondientes a varios años, el IPC incluye los datos de los dos últimos con el fin de evitar cambios abruptos en el puntaje de los países.
  4. Para las fuentes que sean evaluaciones de expertos (agencias de calificación de riesgo/analistas de país), sólo se incluye la última calificación disponible, puesto que estos puntajes generalmente son revisados por homólogos, y cambian poco de año a año.

Que horror:
estamos por debajo de Cuba, El Salvador y Perú


Para alegrarnos: Estamos por encima de Venezuela y Swazilandia (Que no sabia que existia)