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domingo, 21 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas II "Objeto, Contenido e Introduccion"

Objeto.

El presente documento tiene como usuario primario los estudiantes de la carrera de Ingeniería Catastral y Geodesia, para los cursos Avalúos Puntuales y Avalúos Masivos de los semestres respectivos.

Dado el nivel empírico con que se asume la practica de los avalúos por parte de las personas que desde hace tiempo se dedican a esta labor, es muy probable, que también pueda ser utilizado, por ellos, y prueba de esta esperanza es que en las charlas y conferencias que he tenido la oportunidad de dictar en las asociaciones y agremiaciones de avaluadores, en los cuales se ha discutido algunos adelantos de este trabajo, han hecho la sugerencia de publicarlo.

Contenido.
El documento tiene cuatro capítulos a saber: El primero contiene la presentación de la teoría del precio de la tierra, dentro del modelo de las rentas, dicho en forma más precisa, cuales son las fuerzas económicas y sociales que determinan la formación del precio.

El segundo pretende mostrar los modelos o métodos, que tradicionalmente se emplean en el cálculo o estimación de esa concreción, pero desde el punto de vista del calculo para un predio o inmueble, y con el objetivo primordial de llegar a una transacción, o sea los avalúos puntuales.

El tercero aborda el aspecto de la valoración o avalúo, de los bienes inmuebles con fines fiscales, en los cuales por razones de orden práctico se hacen en forma masiva, y para los cuales se desarrollaron en Colombia métodos propios.

Finalmente el cuarto presenta una compilación de las principales normas, que sobre avalúos comerciales, cuando interviene el Estado, se han dictado en el país, además de otras normas que si bien no reglan los avalúos en sí mismos, han tenido impacto en el mercado de los bienes inmuebles.

Introducción

El presente escrito incorpora los conceptos del modelo catastral, utilizado en Colombia y que por una errónea interpretación se cree que no es aplicable en los avalúos comerciales. Muchos de los conceptos se presentan en forma sucinta, y fueron ampliados en el desarrollo de las clases, y en múltiples conferencia que he tenido la oportunidad de dictar.

Contiene cuatro capítulos a saber: el primero se refiere a la teoría de la formación de los precios de la tierra tanto rural como urbana; el segundo a las metodologías para la realización de los avalúos comerciales de bienes inmuebles a nivel puntual; el tercero presenta la metodología para los avalúos catastrales, explicando el modelo que se emplea en Colombia, y finalmente el cuarto y último contiene una compilación de las leyes, decretos, y algunas resoluciones que se han dictado para regular los avalúos cuando interviene el Estado, ya sea como comprador, vendedor, arrendador o arrendatario.

Adicionalmente se destaca que respecto a la teoría de la formación de los precios existen otras visiones diferentes a la que en este se presenta, como la que plantea la escuela marginalista que predomina en nuestra tradición académica y por que no decirlo, en el desarrollo de la labor valuatoria

En tal sentido, muchas de las aseveraciones que en el documento se hacen, requieren además de la pretensión de demostración en él contenida, la verificación por parte de los lectores, confrontándola con la realidad que en su diaria labor encuentren.

Deseo resaltar que la actividad de los avalúos no es una ciencia exacta, pero que tampoco puede quedar en el contexto del subjetivismo absoluto, por cuanto la formación de los precios tanto de tierra como de las construcciones obedecen a leyes económicas, las cuales deben ser conocidas por los que intenten dedicarse a esta labor, de tal forma que además de establecer un valor, independiente de quien lo solicite, el avaluador pueda responder al interrogante de ¿ por qué el inmueble tiene el precio asignado?.

Las anteriores observaciones permiten concluir que cuando circunstancialmente se hace el encargo de realizar un avalúo y se acude al mecanismo de la encuesta no puede aducirse como razón de la asignación del precio el hecho que “ ese es el resultado o media de las encuestas”, por lo que la afirmación categórica es: El avaluar no es solo una técnica sino un proceso científico de acercamiento a una realidad, el precio, igual que otros procesos humanos son difíciles de cuantificar.

Gran parte de los conceptos que en este texto se presentan fueron desarrollados por el Economista Samuel Jaramillo en el libro HACIA UNA TEORIA DE LA RENTA DEL SUELO URBANO y si en alguna forma no tiene el rigor expuesto en el original, en ningún caso son atribuibles a dicho investigador, sino a una inadecuada interpretación por parte de quien aquí las presenta.


Cuando se habla de avalúo de bienes inmuebles es frecuente hablar del mercado como el elemento que determina el precio. Esto por cuanto en la vida real existe oferta y demanda por ese bien. Pero si bien es cierto que el proceso final de las concreciones de esas tendencias es el precio, el conocer el precio y avaluar no son sinónimos.

La intención del presente documento, es presentar en forma clara, no sólo las técnicas que tradicionalmente se utilizan para la estimación de los precios de la tierra y el espacio construido, sino los aspectos teóricos conceptuales que explican la formación de los precios de los mismos. Esto por cuanto en la tarea de valuar, este aspecto es fundamental.

El ejemplo que normalmente se puede traer a colación, es el caso de la persona que va al medico y al tomarle su temperatura, el termómetro da una lectura de 39,5°. En este caso la cifra es el avalúo. Pero la pregunta que nos debemos hacer es sí con este dato el médico puede realizar el diagnóstico y hacer la correspondiente receta para curar.

El médico puede ordenarle una aspirina, pero la pregunta es sí con esto realmente se cura del mal que le aqueja o, por el contrario, tratará de indagar sobre las posibles causas que le produjo el síntoma de la fiebre.

En tal forma, el proceso de tomar la temperatura y las indagaciones sobre las posibles causas se deben asimilar al proceso de valuar, en donde sólo conocer el dato del precio asignable no es suficiente.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: Universidad Distrital Francisco José de Caldas - Bogotá Colombia

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