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sábado, 20 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas I "Antecedentes Históricos"

A continuación se presenta un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, este trabajo incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


En Colombia como en el resto del mundo la actividad avaluadora nació como una actividad empírica y en respuesta a la necesidad que tiene las personas o el estado de conocer el precio de los bienes que están dentro de su dominio.

Dicha labor se realizo y se realiza por personas de diversas disciplinas profesionales o aún sin ninguna, simplemente apoyados en el conocimiento de transacciones realizadas anteriormente, de bienes parecidos.

A partir de estas experiencias algunas personas han escrito o descrito los pasos a seguir, y las han sofisticado con algunas mediciones estadísticas, cuando se quiere presentar cierto nivel de seriedad de la estimación realizada. Este tipo de documentos, son los que tradicionalmente se publican, con los nombres de manuales o métodos de avalúos.

Desafortunadamente muy poco se ha escrito sobre la forma o mejor: ¿Por qué los bienes inmuebles llegan a adquirir ciertos niveles de precios? En tal forma que los conocimientos tengan un cierto nivel proyectivo.

El problema

El mundo de los avalúos en Colombia se puede caracterizar por:

  1. Se traen y aplican modelos extranjeros sin constatar previamente en que medida pueden ser aplicables a Colombia
  2. Todo el énfasis se hace en el “cómo” se hacen los avalúos.
  3. Resultado de las dos anteriores, en el ámbito de la enseñanza, simplemente se ha reducido a tratar comunicar unas técnicas, con mayor o menor grado de sofisticación; sin ningún análisis crítico, sobre la aplicabilidad y validez de lo enseñado, en donde los procedimientos son, según el par
    ecer de quien lo dicta, mágicos e infalibles.
  4. La universidad o los profesores simplemente nos dedicamos a esperar qué hace el Instituto Geográfico Agustín Codazzi u otra organización, aprenderla y contarla, para que los estudiantes cuando terminen los cursos lleguen a ese santuario, del conocimiento, desperdiciando la capacidad del conocimiento intuitivo generado por el contacto de la realidad, que pueden tener los est
    udiantes, cuando a partir de un simple “POR QUÉ” pueden iniciarse al conocimiento científico.
  5. Los pocos libros y textos que existían y los q
    ue aún hoy se producen trabajan dentro del marco del CÓMO y no del ¿por qué? de las cosas, para el caso, el ¿por qué algo cuesta cierta cantidad de dinero? ¿Cuales son las leyes económicas que rige este fenómeno de la sociedad?, ¿el mercado de los bienes inmuebles es realmente de competencia perfecta¿ o por el contrario tiene tendencias a ser monopólico? ¿el precio se crea como algo caído del cielo o simplemente por la oferta y la demanda, en últimas ¿por el mercado?

Todos esto lleva a una reflexion sobre como pueden o mejor asumirse la realización de los avalúos, pero especialmente como debe asumirse la enseñanza de estas materias en la carrera de Ingeniaría Catastral y geodesia.

En alguna medida esta reflexion lleva sobre si los valuadores deben ser unos “tecnólogos” en la realización de avalúos, o por el contrario unos “ingenieros creadores" de conocimiento en el área de los avalúos y de lo cual puede derivar el camino a realizar cuando tiene que realizar dicha labor.

La conclusión ha sido: Es necesario, contar con un texto que haga énfasis en: ¿Por qué los inmuebles pueden llegar a tener un cierto precio? y además, que dicho documento no sea el punto de llegada o culminación de los cursos, sino que por el contrario, debe ser el piso el mínimo con el cual deben contar y a partir de allí puedan definir un horizonte para desarrollar. Para tal fin el documento que se presenta a consideración, aun cuando plantea él ¿cómo? Su énfasis primordial esta en ¿por qué?

Esta visión puede tener el inconveniente que en oportunidades los temas planteados tiene no una culminación categórica, sino que por el contrario se dejan preguntas sin resolver, y esto por que teóricamente no han sido total aclarados ni resueltos y para que los estudiantes, ya sea, en la academia o en su vida profesional, traten de resolverlos posteriormente.

En este sentido, no es un recetario en donde se encuentre la solución a innumerables problemas; si no un conjunto de reflexiones, sobre la sociedad, las leyes y las condiciones físicas que estructuran y determinan los precios de los bienes inmuebles.

En conclusión a pesar de que trata temas que son abordados en otros libros y textos existentes, lo que lo hace novedoso y necesario, es la manera como se abordan los temas incorporados en el escrito.

Fuente: Universidad Distrital Francisco José de Caldas - Bogotá Colombia

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