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sábado, 27 de septiembre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas VIII "Aspectos Operacionales para la realización de Avalúos"


ASPECTOS OPERACIONALES PARA LA REALIZACIÓN DE AVALÚOS

La realización de avalúos requiere de una serie de actividades que a continuación se describirán haciendo énfasis en aquellas que a mi criterio son más importantes, dentro de esta labor.

• Determinación del contrato.
• Identificación del bien objeto de avalúo.
• Reconocimiento en el terreno.
• Recolección de información.
• Cálculos estadísticos.
• Análisis de resultados.
• Determinación del avalúo.
• Elaboración de informe.

1. Determinación del contrato.
La labor de realizar avalúos se lleva a cabo para satisfacer la necesidad de una persona natural o jurídica, para un fin especial. Es importante que dicha labor quede claramente establecida y es deseable que las condiciones queden escritas mediante contrato; aún cuando no siempre se pueda hacer, dado que en muchos municipios o ciudades, la decisión de ordenarlo a alguien, se basa en la confianza en el perito y no tenemos la cultura de que dichas ordenes queden formalizadas mediante contrato escrito, que es lo más adecuado. Uno de los aspectos de mayor importancia es que el solicitante precise el objeto y el objetivo del avalúo, por cuanto según ellos sean, se podrá establecer aspectos tales como: El tiempo de realización, el posible monto de los honorarios y la forma de presentación.
El objetivo del avalúo toma mayor importancia cuando la solicitud proviene de una entidad del Estado, ya que existen distintos marcos jurídicos que tienen implicaciones diferentes, para ellas, para el perito y especialmente para los procesos de revisión o impugnación y de controversia en general. A modo de ejemplo se destaca que si el avalúo lo solicita dentro del marco de la ley 80 de 1993, (estatuto de contratación) esta norma no tiene previsto procesos especiales de revisión; mientras que si se solicita dentro de la ley 388 de 1997 y el decreto 1420 de 1998, ésta ha definido los recursos, los términos y los organismos encargados de resolverlos .

2. Determinación del bien objeto de avalúo.

La correcta identificación del bien que se desea avaluar es de suma importancia, pues en más de una oportunidad se ha visto que se realiza el trabajo sobre un predio distinto del que se necesita avaluar. Para tal efecto los planos, de ser posible geo- referenciados, la escritura, el folio de matrícula inmobiliaria, el número catastral o de ser posible la plancha cartográfica, son elementos de gran ayuda para tal identificación. Es bueno reiterar la necesidad de que se haga un esfuerzo en el sentido de precisar cual es exactamente el bien que se quiere avaluar, como se explico en el ejemplo del Hotel Hilton. Esta determinación, realizada en forma correcta nos permite una primera aproximación al bien, en aspectos tales como sí el inmueble es urbano o rural, (hoy existen otras formas de clasificación) lo que nos permite establecer que clase de información debemos conseguir.
3. Reconocimiento en el terreno.
El aforismo tradicionalmente utilizado es que “ Hay que pisar el bien”. Un avalúo a control remoto, sin visita por parte de quien haga el análisis de los resultados es difícil o mejor es imposible que este bien realizado. Con frecuencia se aduce el gran tamaño del inmueble, la dificultad de la pendiente o del acceso, en los avalúos rurales para omitir esta inspección de reconocimiento, y si bien existen ciencias y técnicas que auxilian esta labor, tales como la cartografía, los estudios de suelos, la foto interpretación; las limitaciones del tiempo en que fueron realizados y la escala son factores que debe tenerse en cuenta para saber que estos no suplen la visita de campo.
Cuando la responsabilidad de hacer el avalúo sea de una inmobiliaria, es importante que la persona que realice la visita participe en el proceso total, especialmente en el análisis de resultados y determinación del avalúo. Lo que se desea manifestar es que avaluar es un proceso integral en el cual la percepción directa del bien y el proceso lógico-analítico debe ser entendido como una sola acción.
4. Recoleccion de Información.
El proceso de visita debe ser entendido como una oportunidad para constatar la información recopilada previamente y permitir la obtención nueva, especialmente de los aspectos relevantes que posea el bien, que lo haga diferente, superior o inferior, de bienes del inmediato entorno. Se ha vuelto costumbre la toma de fotografías e incluso algunas entidades las exigen como requisito en el informe, pero independiente de que sea exigencia, es conveniente tomarlas como ayuda nemotécnica, cuando se esta realizando los pasos siguientes. En tal sentido se recomienda hacer una memoria de ayuda a las fotos, con datos tales como: número de la foto, fecha, hora y lugar de toma, indicación del elemento o circunstancia que se quería registrar, por si se daña, quede fácil la reconstrucción posterior.
5. Cálculos estadísticos.
En este aparte es necesario hacer algunas anotaciones generales, que son más del ámbito de la estadística, pero que con alguna frecuencia se olvidan.
  • Las medidas de tendencia central, moda media aritmética o la mediana, deben ser acompañadas por indicadores de dispersión, como la desviación estándar, el coeficiente de variación, el recorrido o rango, y el coeficiente de asimetría.
  • El tamaño de la muestra. Es necesario que se tenga en cuenta que se requiere un mínimo de casos para que el resultado obtenido en los estadísticos sea confiable. Una media aritmética a partir de dos casos, puede ser muy precisa en términos matemáticas pero tiene muy poca capacidad predictiva.
  • La información, especialmente la numérica, debe ser sometida a un proceso de crítica antes de ser incluida en los cálculos estadísticos por cuanto puede que el resultado que se obtenga técnicamente sea bueno, pero la fuente de la cual se tomo no sea confiable; ya sea por que es muy antiguo o por que se refiere a un caso muy particular que no es aplicable al caso que estamos estudiando.
6. Análisis de resultados.
Para algunas personas este paso es el verdadero “avaluar” por cuanto es el momento en el cual se integra la información en términos lógicos, estableciendo las condiciones de mercado o de tendencia, con las características propias del bien que permiten diferenciarlo y en consecuencia establecer que tanto del comportamiento general se le debe aplicar o si por el contrario los resultados obtenidos no son adecuados y se debe dar un precio mayor, o menor según las condiciones.
7. Determinación del avalúo.
Como el proceso valuatorio implica una personal interpretación de algunos factores que intervienen, del peso especifico que cada uno de ellos tiene, y de la ponderación que se les debe dar, los resultados numéricos y el análisis de los mismos se traducen en que es el perito quien definitivamente determina el avalúo. Esta visión es la que ha permitido que algunos crean que el avalúo es una acción personal y totalmente subjetiva; por lo cual el avalúo, sólo es una “opinión”, con todo lo que éste término significa. También tiene la implicación que, no son concebibles los avalúos realizados por una empresa y que esta labor es exclusiva del ser humano.

8. Elaboración del informe.
La afirmación es que no existe un único modelo de informe, y que por el contrario existirán tantos como la clasificación de los avalúos. Algunas corporaciones crediticias quieren que se utilice en un formato predefinido y que solo ocupe una o dos hojas, que permita rapidez, estandarización, economía, mientras que otras, como las entidades públicas quieren una memoria muy detallada.

Un buen informe debe tener:
  • Correcta y clara caracterización del bien objeto de avalúo.
  • Fecha de la visita o de reconocimiento.
  • El procedimiento empleado.
  • Las fuentes de las cuales se obtuvo la información.
  • Los estadísticos empleados y los resultados que arrojaron.
  • Las consideraciones generales que se tuvieron en cuenta y, los resultados encontrados si se emplearon varios métodos.
  • Las condiciones particulares que justificaron el valor con el cual se presenta el avalúo.
  • El resultado del avalúo.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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