Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas III "TEORIA DE LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS"

TEORIA DE LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS.

Cuando nos referimos al precio de un bien manufacturado, podemos definirlo así: precio es igual a los costos ( fijos y variables) más la ganancia (por el proceso que se realizo).

P = C + G

Pero al referirnos al precio de la tierra, esta igualdad no es válida, por cuanto la tierra no es fruto de la acción humana, sino que está allí, dispuesta a ser utilizada por el hombre. Entonces, la pregunta que nos hacemos es ¿sino es fruto del trabajo humano, cómo puede llegar a convertirse en una mercancía y, en consecuencia lograr conformar un precio?

La respuesta a esta pregunta, generalmente se responde argumentando que el mercado determina el precio. Pero la siguiente pregunta que deberíamos hacernos es: ¿por qué las personas demandan ese bien? La respuesta es: porque la tierra puede ser usada, o sea, que tiene un valor de uso. Pero adicionalmente, debe existir otra condición de base para que logre formar un precio, pues si la tierra que tiene un valor de uso, estuviera disponible libremente y cualquiera pudiera usarla, no se formaría un precio. Por lo tanto debemos explicar tal razón bajo la posibilidad de que la tierra sea susceptible de que sea apropiada individualmente.

De este hecho, si una persona desea utilizar terrenos que han sido apropiados de antemano por otra, el dueño y el orden social le exigirá pagar un canon de arriendo o pagar un precio de compra. Así en estos términos se da la segunda condición básica de la formación del precio de la tierra. En resumen podemos decir que la tierra es un bien diferente a las manufacturas por cuanto posee por lo menos tres características que la hacen un bien muy especial.

1. Es un bien irreproducible por el hombre.

2. Es un bien que tiene la posibilidad de ser usado por el hombre, o sea, tiene un valor de uso.

3. Tiene la posibilidad de ser apropiada por personas.

De la conjugación de estas tres características se hace evidente que la tierra puede convertirse en una mercancía y, en consecuencia, llegar a FORMAR UN PRECIO.

Desde hace más de 200 años, algunos estudiosos de los fenómenos económicos, habían detectado esta situación y, en su momento, plantearon que el precio de la tierra estaba en función de las rentas que esta pudiera generar. En este caso, debe entenderse el concepto de renta como la retribución que recibe el propietario por su uso o participación en el proceso productivo independientemente que la utilice directamente o que se la facilite a otro productor.

Las dos primeras características son naturales en tanto que la tercera tienen que ver con las relaciones sociales imperantes. Por lo tanto, se puede decir que esta última es la más dinámica de las tres.

Pero si la propiedad privada fuera la única causa de la formación del precio, necesariamente deberíamos concluir que la tierra debería tener un sólo precio. Pero la percepción de la realidad nos permite concluir que las tierras tienen precios diferentes, lo cual nos obliga a pensar que adicionalmente deben existir otros elementos que puedan explicar tales diferencias de precios.

Para todos es conocido que existen fertilidades diferentes en los suelos, lo cual nos lleva a decir intuitiva y categóricamente que estas condiciones diferenciales de las tierras son la explicación. ¿ Pero cómo son las dinámicas que se dan y que permiten la conformación de precios distintos? ¿Este precio lo determina arbitrariamente el propietario? O, por el contrario, existen algunas leyes o reglas que permitan establecer con algún rigor la predicción de ¿cuál será su precio sí alguien la demanda o la oferta?

Si el precio fuera determinado por cada propietario a su antojo, la actividad avaluadora sería imposible de formalizar como una disciplina, por cuanto el precio seria totalmente impredecible. A continuación, se harán explícitas las reglas o leyes económicas que regulan la formación de las diferencias de precios y, para ello, nada mejor que un ejemplo numérico.

Aceptemos que, en un primer período productivo, tres personas toman en arriendo sendas parcelas de igual tamaño, pero que desconocen sus condiciones agronómicas, y los tres deciden realizar la misma inversión. Dicho monto es

$ 1.000.000 unidades monetarias.

Tal valor incluye: el pago de insumos, mano de obra, arriendo de la tierra, interés por el capital invertido, y la correspondiente ganancia a la cual aspira cualquier productor ( Para el caso la bautizaremos como ganancia media) El monto del arriendo se supone de $ 300.000.

Cuadro 1

Parcela	Inversión	Producción Física (@)	Costo unitario	Precio venta	Ingreso total	Ganancia Marginal
1	1.000.000	50	20.000	40.000	2.000.000	1.000.000
2	1.000.000	40	25.000	40.000	1.600.000	600.000
3	1.000.000	25	40.000	40.000	1.000-000	0

Es necesario resaltar que la ganancia media esta incluida en el monto de la inversión y esta es la causa por la cual en la última columna se habla de ganancia marginal o extraordinaria, pues, el productor que obtuvo una producción de 50 arrobas, al precio de venta del producto en el mercado, logró recuperar su inversión y se ganó adicionalmente $ 1.000.000

Igual aseveración puede hacerse del segundo, pero en donde la ganancia marginal es de $600.000.

Tal situación se presenta por cuanto el precio de mercado, del bien producido en las tres parcelas, lo determina el mayor costo unitario del productor de la parcela 3, para el ejemplo, pero que tiene incluida la ganancia media.

Para el segundo período, si los productores desean tomarlas nuevamente en arriendo, el propietario estará dispuesto a darlas sólo si en el nuevo contrato le pagan un canon equivalente a la suma del arriendo y la ganancia marginal del primer período.

El razonamiento que él suele hacer es que esas ganancias marginales no dependen de la habilidad de los productores sino del hecho que su tierra es más fértil, por lo cual esas ganancias también le pertenecen.

De lo anterior se puede concluir que toda ganancia marginal que dependa del suelo, que es de su propiedad deberá ser apropiada por él, y no por el productor.

En consecuencia, los nuevos arriendos serán: NA = A + GM

PARCELA N° 1 $ 1.300.000, o sea, 300.000. + 1.000.000

PARCELA N° 2 $ 900.000, o sea, 300.000. + 600.000

PARCELA N° 3 $ 300.000, o sea 300.000. + 0

Con estos valores, cada productor podrá obtener la ganancia media solamente, mientras los propietarios de las tierras 1 y 2, que tienen fertilidades diferentes, obtendrán rentas diferenciales asociadas a ellas, las cuales serán apropiadas por ellos y, que al ser capitalizadas determinaran precios diferentes según las calidades de ellas.

En este punto es necesario hacer un paréntesis para establecer que: el precio debe entenderse, como la capitalización o suma de las rentas futuras, traídas a valor presente. En donde la forma general podrá expresarse como:

P = R / I

En donde:

P = el precio de la tierra.

R = la renta o arriendo

I = la tasa de interés del sector

Para el primer caso se tendrá:

P₁ = 1.300.000 dividido 0,07 lo cual arroja un resultado de $ 18.571.428,00

P₂ = 900.000 dividido 0.07 lo cual arroja un resultado de $ 12.857.142,85

P₃ = 300.000 dividido 0.07 lo cual arroja un resultado de $ 4.285.714,28

Para una mayor claridad de cómo se acumulan las rentas diferenciales sobre la absoluta otra forma de presentación es la siguiente:

P(1) = (300.000 / 0.07 + 1.000.000 / 0.07)

P(2) = ( 300.000 / 0.07 + 600.000 / 0.07)

P(3) = ( 300.000 / 0.07 + 0/0,07 )

Las rentas que dependen de la fertilidad, se transforman en precios para cada parcela. Es bueno destacar que las rentas totales de las parcelas 1 y 2 contienen la parte correspondiente a la renta absoluta, $ 300.000, y la renta diferencial de fertilidad de:

$ 1.000.000 y 600.000 para las parcelas 1y 2, mientras la 3 sólo tiene la renta absoluta.

Ahora veremos el caso en que la ganancia marginal depende de la ubicación y no de la fertilidad, ni de la habilidad de los productores. Esta renta diferencial se forma por el hecho de presentarse un rompimiento entre los procesos de producción y el de consumo, lo cual quiere decir que se produce en un lugar y se consume en otro. Para el caso, puede tomarse como ejemplo el cultivo de plátano que se produce en: los Llanos orientales, el Quindío o el Valle del Cauca, lugares que se encuentran localizados a diferentes distancias del principal centro de consumo: Bogotá.

En este caso, los costos de transporte en que se incurra desde los lugares de origen, tendrán implicación en el precio final del plátano. Para simplificar el ejemplo debe suponerse que: las tierras tienen igual fertilidad y la inversión inicial es igual para los tres productores.

Cuadro 2

Parcelas	Inversión Inicial	Produce Física	Costo Transporte	Costo Total	Costo Unitario	Precio Venta	Ingreso Total	Ingreso Marginal
Parcela 1	1.000.000	40	200.000	1.200.000	30.000	30.000	1.200.000	0
Parcela 2	1.000.000	40	100.000	1.100.000	27.500	30.000	1.200.000	100.000
Parcela 3	1.000.000	40	50.000	1.050.000	26.250	30.000	1.200.000	150.000

En este caso, para un segundo período el propietario de la tierra exigirá que el arriendo sea de $ 300.000, 400.000 y 450.000 para las parcelas, en su orden. La razón: esa ganancia marginal no se debe al hecho de que los productores sean más eficientes, sino que en el caso de las parcelas 2 y 3 se encuentran mejor ubicadas y, en consecuencia dicha ganancia le pertenece por ser el propietario de la tierra; lo cual se traduce en unos precios así:

P 1 = $ 300.000 dividido por 0.07; P 1 = $ 4.285.714,28

P 2 = $ 400.000 dividido por 0.07; P 2 = $ 5.714.285,71

P 3 = $ 450.000 dividido por 0.07; P 3 = $ 6.428.571,42

En los ejemplos numéricos anteriores se presentaron separadamente las dos condiciones de causalidad de las rentas, fertilidad y ubicación, pero en la realidad estos hechos se pueden presentar en forma simultanea, es decir, que existen terrenos que poseen características de fertilidad y ubicación superiores, generando rentas diferenciales I por las dos causas, las cuales se acumulan a la renta absoluta, por lo cual obtiene un nivel de precio de tierra en consonancia con estas características.

En el proceso productivo agrícola se requiere unos ciertos niveles de agua no solo en términos del volumen sino, del momento en el cual es indispensable. Colombia se caracteriza por tener un período de lluvias abundantes y otro de relativa escasez, lo cual en oportunidades determina que el cultivo óptimo se pueda sembrar en el período de abundancia de lluvias y, por no ser suficiente el agua lluvia en el otro, o no se siembra o se utiliza en un cultivo alterno que tiene menor requerimiento de agua.

Con el fin de independizarse de esta circunstancia, algunos propietarios particularmente o por intermedio de alguna agencia del Estado, decide realizar una inversión que modifique en forma permanente la posibilidad de utilizarla en los dos períodos, para el caso, un sistema de riego, el cual garantiza que el cultivo dispondrá de agua en el momento y en la cantidad que efectivamente se requiere.

Este capital invertido se integra permanentemente a la tierra, lo cual establece que las parcelas que gocen de esta condición, pueden tener un doble ciclo anual de utilización, duplicando la renta, si en la zona por la escasez de las lluvias el terreno no se utilizaba, o un incremento de la renta si se destinaba a otro cultivo de menor rendimiento económico y por tanto de menor renta.

Con el fin de dar claridad a la aseveración es destacable que en la zona del Espinal, Tolima, las mismas tierras si se toman en arriendo para cultivos como el arroz y el sorgo tienen cánones de arrendamiento diferentes.

Este incremento de la renta, respecto de las tierras del entorno, que no poseen la condición de riego, determina en consecuencia un incremento del precio. Esta renta se le conoce tradicionalmente como renta diferencial II.

Es conveniente resaltar que la inversión debe modificar en forma permanente las condiciones de explotación de las tierras, razón por la cual excluye acciones tales como el abonar la tierra, la aplicación de funguicidas o plaguicidas.

Finalmente, históricamente se ha observado que algunos productos de origen agrícola tienen una mayor aceptación por los consumidores finales, lo cual se traduce en que en los casos que este bien se agota, o está escaso, los consumidores ofrecen un mayor precio a los distribuidores para obtenerlo. La ganancia que logran los expendedores, finalmente es reclamada por los dueños de las parcelas que producen este bien que tiene mayor aceptación por los consumidores; por cuanto ésta NO DEPENDE de ninguna cualidad del vendedor sino de la calidad del producto.

La pregunta que surge inmediatamente es ¿Por qué los otros productores no obtienen productos de igual calidad a la que tiene mayor aceptación? La respuesta es que los otros productores no pueden reproducir las condiciones que permiten obtener un bien de calidad similar. La ganancia asociada a este hecho se transforma en una renta marginal, que se conoce como renta de monopolio.

En términos modernos y más familiares para los Colombianos, se puede citar el hecho que el café nuestro tiene un precio de 5 o 6 centavos de dólar más por libra, que el de cualesquier otro país en el mercado internacional. Así que de existir un mercado mundial de tierras cafeteras, las nuestras obtendrían un precio superior por cuanto esta renta que se denomina de monopolio lo determinaría.

En forma esquemática se presentan a continuación las rentas, que aún cuando hacen referencia a las tierras rurales, también se deben entender como la forma general del concepto de renta como elemento estructurante de la formación de los precios del suelo.

Esquema1

Renta:

Absoluta: ASOCIADA A LA PROPIEDED PRIVADA

Diferencial I:ASOCIADA A LA FERTILIDAD Y LA UBICACIÓN

Diferencial II:ASOCIADA A INVERSIONES DE CAPITAL ASOCIADA A LA DEMANDA DEL PRODUCTO FINAL

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: Universidad Distrital Francisco José de Caldas - Bogotá Colombia