Método residual o potencial
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar que el valor de éste, es una porción del monto total de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Este procedimiento para hacer los avalúos se utilizaba frecuentemente por parte de un gran numero de avaluadores, pero sin embargo no era considerado un método propiamente. Sólo recientemente en la resolución 0762 de 1998 (Ver resolución 620 de 2008)emanada del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se le dio el reconocimiento oficial, que permite utilizarlo para la estimación del valor de la tierra en varios casos.
Antes de dicha norma era frecuente que calculado el valor del proyecto vendible, el valor de la tierra se obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho valor, cifra que indudablemente en la mayoría de los casos, era subjetiva y un tanto arbitraria; tomando en cuenta que dicho porcentaje varía de ciudad en ciudad, e incluso dentro de la misma ciudad, sin olvidar que la condición de temporalidad es un hecho que también la modifica. Quizá debido a esta situación de arbitrariedad, no era aceptada como método y, con la intención de dar seguridad al resultado en la medida que se parta de datos conocidos y verificables, en la norma citada, se modificó el procedimiento de estimación del valor del terreno, ya no como un porcentual, sino que al monto total del proyecto vendible, se restan los costos totales de la construcción.
Debe tenerse en cuenta que los costos totales sí son datos conocibles en el mercado, e incluso existen publicaciones periódicas que se encargan de suministrar esta información en forma detallada o agregada, lo cual permite que el residuo obtenido sea confiable, dado que el precio del mercado del proyecto también es un dato conocible con un gran margen de seguridad; tomando en cuenta que los periódicos informan semanalmente por sectores y por tipo ( estrato), los bienes que están en oferta en el mercado.
Este método, se basa en el principio del mayor y mejor uso del terreno y que en términos coloquiales se expresa como que la tierra vale según lo que pueda cargar.
Para analizar el mayor y mejor uso, como todo proyecto productivo requiere que se examine desde tres puntos de vista.
1.- Desde el punto de vista físico, para tal fin es necesario evaluar la capacidad portante del suelo, pues aún cuando hoy con la tecnología existente prácticamente cualquier limitante puede ser superado, aquellos que tengan menor capacidad de soportar construcciones, deberán incurrir en unos costos constructivos, que al ser incorporados en los costos totales del proyecto, lo sacan del mercado de la zona y tipo, o prácticamente lo hacen inaccesible al comprador final. Como conclusión de lo anterior, aquellos terrenos que posean mejores capacidades portantes lograrán obtener un precio más favorable.
En el caso que el proyecto constructivo se prevea en altura, se requiere contar con un estudio particular del sitio, dada la diferencia que pueden tener los suelos, a pesar de existir sólo pequeñas distancias. Este estudio puede ser menos importante si el proyecto previsto es de poca altura y en el entorno existen construcciones del mismo porte, por cuanto es presumible, que los terrenos se adecuen al mismo.
Segundo, desde el punto de vista jurídico. Para el caso es necesario conocer la norma de uso, densidad de construcción, índices de ocupación y de construcción, que rijan en el momento de la construcción. Este aspecto que en oportunidades no se tiene en cuenta es de mucha importancia, dado la participación que hoy tiene la ciudadanía, a través de mecanismos como la tutela o la acción de cumplimiento, que puede implicar en algunos casos la desaparición de usos que se daban por fuera de la norma, como el caso de la calle 106 entre carreras 15 y 19 hace unos años en Bogotá, en donde en ésta área se presentaron desarrollos en comercio y oficinas, cuando la norma solo permitía vivienda, por lo cual los vecinos decidieron acudir a las autoridades, quienes finalmente resolvieron la situación, haciendo que se retornara al uso legalmente permitido.
Adicionalmente es necesario reseñar la polémica que existe, que en el momento de escribir estas notas, por la intención de construir un nuevo almacén Éxito en la zona norte de Bogotá, en donde los vecinos se oponen, por cuanto la zona es de conservación y estiman que tal construcción riñe con esta disposición. Si en algún momento en el avalúo se tuvo en cuenta que allí se construiría un comercio, del tamaño que normalmente tiene estos almacenes y, no la norma de conservación que existe, sin lugar a dudas dicha estimación debió quedar sobrestimada.
En ciudades como Bogotá, en donde las normas son muy abundantes y tiene distintos niveles, llegando el caso de existir varias para un solo predio, es necesario que cuando se realice el estudio de ellas, se tenga el cuidado de realizar un estudio exhaustivo de tal situación. De ser posible se debe contar con una certificación del Curador Urbano, a quien le corresponde dar las autorizaciones en la zona.
Tercero, desde el punto de vista económico. Hasta mediados de la década de los noventa a éste aspecto se le prestaba poca atención, por cuanto la situación que vivía el país, prácticamente permitía pensar que cualquier cosa que se construyera y casi a cualquier precio, se lograba vender; pero la gran crisis en que nos encontramos en los últimos cinco años, obligan a tener nuevamente en cuenta la real posibilidad de vender el proyecto que, aun cuando sea permitido legalmente y físicamente se pueda construir, no siempre es viable su venta.
Buena prueba de ello, es el gran número de apartamentos y casas que llevan mas de 2 años de estar en oferta sin haber conseguido negociarse; lo cual ha implicado tener que, en el mejor de los casos, mantener los precios nominales de cuando se construyo, cuando no, hacer ofertas como el bono de descuento, con el fin de conseguir clientes y poder pagar los créditos adquiridos con las Corporaciones de Ahorro, a través de la subrogación de la hipoteca, con la consecuente reducción en la cuota de ganancia de los constructores.
Como última referencia al problema es bueno reseñar la discusión que se presento entre constructores-avaluadores y la banca, cuando los primeros manifestaron que las entidades crediticias estaban presionando para que los avalúos de los inmuebles se redujeran, a lo cual los últimos replicaron que las cosas solo valían lo que la gente pagara por dichos bienes y no lo que costara construirlos. En el fondo el problema era una discusión del método que debía emplearse para hacer los avalúos, en un momento de crisis.
Finalmente a lo anterior, hay que agregarle la subasta de inmuebles entregados en dación de pago, de casi todos los estratos, no solo por que los precios de adquisición fueron altos, como correspondía al momento, sino por el hecho ilegal del anatocismo ; que ha hecho que mucha gente prefiera abstenerse de adquirir vivienda, por lo menos hasta tanto no se defina la nueva forma de financiación, que el país debe adoptar en razón del fallo de la Honorable Corte Constitucional, que declaro ilegal las Unidades de Poder Adquisitivo Constante (UPAC)
Analizados los anteriores elementos de juicio se presenta a continuación un ejemplo de cómo aplicar el método.
En El barrio Galerías un lote de 800 metros cuadrados para construir cinco (5) pisos en vivienda apartamentos, y el cual ya cedió todas áreas de terreno legalmente previstas.
Para construir los apartamentos se deben realizar las siguientes inversiones:
En el cuadro anterior es bueno destacar algunas cifras:
El precio de venta del proyecto se estima en $ 3.040.000.000, el costo total incluyendo, tanto los costos financieros como las utilidades del constructor, el monto es de $ 2.455.413.760; por lo cual el valor del terreno objeto de avalúo es $ 584.586.240, lo que permite establecer un precio por metro cuadrado del terreno de $ 730.000, por aproximación.
El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
Fuente: http://www.udistrital.edu.co/
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