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lunes, 20 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XV - Metodos de Avalúo " Depreciación 4- Tipo2"

La depreciación.

Edad y estado de conservación.

Del tipo dos, son aquellos que tiene en cuenta además de la edad, el estado de conservación el más conocido es el de Fitto y Corvini, que frecuentemente se presenta en una tabla con porcentajes que tiene un rango entre 1 y el 100% de vida útil, pero que para efectos de simplificación en el documento, se presentan las ecuaciones resultantes de un ajuste, en donde cada una de ellas corresponde a los diferentes estados de conservación que trae la tabla.(Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, capítulo V, fórmulas estadísticas).
Nota Importante: Consultar la Resolución 620 Sept 23 de 2008 en este mismo Blog.



En donde el subíndices del uno al cinco, corresponde respectivamente a:

Y1: El inmueble esta bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.
Y2: El inmueble esta bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados, especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y3: El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo en los pisos o pañetes.
Y4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.
Y5: El inmueble amenaza ruina por lo tanto su depreciación es del 100%


En la operación de las ecuaciones lo que se debe introducir como X, es el porcentaje de la edad, y el resultado que se encuentra es el porcentaje de la depreciación.

Para el cálculo del porcentaje de la edad debe dividirse la edad sobre la vida útil del inmueble, tomando en cuenta que, cuando el armazón de la construcción sea muro de carga, ésta será de 70 años; y en los casos que el armazón sea estructural o mampostería estructural la vida útil es de 100 años.

Por el hecho de tener en cuenta la edad y la conservación es más recomendable este sistema, que las planteadas en los primeros casos.


Obsolescencia del sector.

Finalmente, para el caso de la obsolescencia se presenta un sistema en el cual se relacionan zonas en donde coexisten diferentes tipos de inmuebles, pero que según el predominio de uno de ellos, los otros tienen un demérito y en la correspondiente casilla se presenta cual debe ser el porcentaje de castigo. El presente caso tiene poca importancia práctica en Colombia, pero se presenta como información de la aplicación del concepto de la obsolescencia.


La relativa poca importancia de la tabla presentada se debe a que un análisis de la propuesta, muestra grandes inconsistencias conceptuales, como suponer que un inmueble unifamiliar en una zona que reconvirtió su uso a comercial, valga menos, cuando en la realidad Colombiana esos bienes al contrario suben su precio.

En donde mejor se puede observar el fenómeno de la obsolescencia sin lugar a dudas es en los equipos de computación, dado el ritmo de innovación tecnológica que se presenta hoy en día en esta área de la producción

Como ejemplo, si es necesario avaluar un equipo que tiene un procesador 286, el cual se encuentra en perfecto estado, debe tener un precio bajo por cuanto es obsoleto tecnológicamente, pues en el mercado existen procesadores muy superiores en velocidad, capacidad de operación etc.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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