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martes, 14 de octubre de 2008

Ap. Conc. y Met. XIV - Metodos de Avalúo " Método de Reposición como nuevo"

Método de Reposición como nuevo

Este método de avalúo busca establecer el valor comercial de un inmueble, partiendo de calcular cuanto cuesta, hoy, producir una construcción equiparable en términos funcionales, número de habitaciones, de baños, cocina y demás elementos que la conformen, con los materiales y técnicas usadas en el momento de hacer el avalúo y no necesariamente con las características que tenga el bien, por cuanto en muchas oportunidades en su fabricación se emplearon materiales y técnicas no disponibles en el momento. Lógicamente que si el bien, por ejemplo, es una casa con muros de carga, en ladrillo, cubierta en asbesto cemento, con muros interiores con pañete, pisos en baldosa de cemento, cocina y baños en los cuales se emplearon materiales disponibles en el mercado, el cálculo deberá referirse a los mismos elementos, pero tomando como precio los que tengan dichos materiales en el momento de hacer el avalúo (precios de hoy)

Pero como el inmueble objeto de avalúo ya ha sido utilizado durante un período de tiempo es necesario descontarle este tiempo, aplicando un método de depreciación.

En consecuencia lo anterior se puede formalizar mediante la siguiente expresión:


A = (Cn - D) + T

En donde

A = Avalúo
Cn = Costo nuevo
D = Depreciación
T = Valor del terreno

Para calcular el costo nuevo deberá tenerse en cuenta, todos y cada uno de los capítulos requeridos en el proceso de producción de una construcción, que a continuación se enumeran:

Preliminares, cimentación, desagües e instalaciones subterráneas, mampostería, estructura de acuerdo con la que tenga el bien, cubierta, pisos ( bases), enchape de pisos y muros, instalaciones hidráulicas, instalaciones eléctricas, carpintería de madera y metálica, pintura, aparatos sanitarios y de cocina, cerrajería, vidrios y los equipos fijos y especiales que posea el inmueble. A la suma de estos elementos se le debe agregar, los costos de administración de la obra, un porcentaje para imprevistos, y las utilidades por el proceso de fabricación (A.I.U.)

Esta suma se puede denominar costos directos de obra.

Si como es de esperar, el inmueble cuenta con los servicios de agua, energía, teléfono y alcantarillado, que serán los que se utilicen, no se deben agregar los valores o costos de acometidas para ellos.




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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