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viernes, 3 de octubre de 2008

Apuntaciones Conceptuales y Metodológicas X "Elementos jurídicos"


Características a tener en cuenta en el bien a avaluar - Elementos jurídicos.


La forma de tenencia de los inmuebles
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En nuestra legislación existen tres formas principales respecto de la forma de la tenencia de los inmuebles, y son:

1. Propietarios.

2. Poseedores.

3. Tenedores.


Tradicionalmente, no se tenía en cuenta la forma de tenencia al realizar los avalúos, sin embargo la relación jurídica del sujeto del derecho, respecto del objeto del derecho, tiene importancia en la actividad; no sólo en el sentido del monto del precio o avalúo del mismo; sino en la identificación del objeto de avalúo.


La pregunta que debe hacerse es ¿ un terreno que está invadido, tiene el mismo precio que otro de características físicas similares, pero que no está en esta condición? Seguramente todos estaremos de acuerdo casi intuitivamente, en que la respuesta es, NO. Si estamos de acuerdo en la respuesta, la conclusión lógica es que la relación jurídica entre el sujeto y el objeto del derecho, es un factor a tener en cuenta en el momento de la realización del avalúo.


En Colombia existen mercados, tanto para inmuebles en los cuales el sujeto tiene pleno dominio de él, como para aquellos en los cuales, el sujeto solo puede demostrar la condición precaria, de poseedor. En zonas o áreas de las ciudades en donde coexisten las dos formas, el precio de mercado “de la tierra”, en cada uno de ellos es diferente, no porque la tierra o suelo, como valor de uso, valga diferente, sino por cuanto el objeto de transacción si lo es.


La ley 9° de 1989, más conocida como de Reforma Urbana, en el artículo 41,derogado por la ley 388, ordenaba para proteger a los moradores en áreas de renovación urbana, la realización de avalúos de la posesión, y el pago de estos derechos. Es bueno aclarar para el caso que la transacción que no se refería al terreno propiamente, sino a los derechos que el poseedor tenía sobre él. (posteriormente en este documento se presentaran algunos acercamientos para su realización)


Limitaciones al derecho de propiedad.


En los avalúos, normalmente está implícita la existencia del pleno dominio del bien por parte del propietario; sin embargo, voluntaria o involuntariamente, la propiedad puede estar sometida a ciertas limitaciones del dominio y es por lo que adicional al estudio de los derechos de propiedad, como elemento estructurante del precio asignable a un inmueble, es necesario analizar el impacto que tienen algunas figuras contempladas en la ley, tales como las hipotecas, la nuda propiedad, la anticresis, el patrimonio de familia, el arriendo, las servidumbres, el comodato, el lising, la titularización, las afectaciones legales por motivo de obra pública, la declaratoria de protección o conservación histórica, arquitectónica o ambiental de uno o varios inmuebles, el regimen de propiedad horizontal .


Adicional a la presentada, existen otros gravámenes tales como la hipoteca, el patrimonio de familia, el usufructo, las servidumbres, y otras que sin ser limitaciones legales, en general si determinan modificaciones en el precio, como es le caso de los predios que se encuentran en proceso de sucesión.

Algunas de ellas se pueden levantar mediante el cumplimiento de obligaciones económicas previstas, como es el caso de la hipoteca, sin embargo le restan celeridad a la negociación. Otras como el patrimonio de familia y las sucesiones, deben cumplir un trámite ante los estrados judiciales, lo cual se traduce en modificaciones en el precio.


Las servidumbres, tales como las que se imponen para conducción eléctrica, o para los oleoductos, además de afectar la franja sujeto de tal limitación, puede tener un impacto reflejo en el entorno del predio. En el caso del oleoducto, en predios dentro de la zona urbana de un municipio, puede generar que los posibles compradores estimen como indeseable su localización, por el potencial peligro de voladura, por fallas técnicas, o por la participación voluntaria de alguna persona.



Normas sobre el uso del suelo.


Cuando se habla de ubicación es necesario tener en cuenta, como parte de ella, la norma de uso del suelo así el predio se encuentre construido; por cuanto en algunos casos cuando se ha presentado variación de ella, puede implicar variaciones sustanciales en el precio del bien, ya sea hacia arriba, cuando se ha incrementado la potencialidad de uso; o una reducción relativa, cuando se congela, como en el caso de predios a los cuales se los declara de conservación histórica o arquitectónica. El primer caso genera una de las muchas paradojas que en la actividad de los avaluos se presenta: la construcción vale cero así tenga muy buenos acabados y se encuentre en optimas condiciones.


A pesar de la baja capacidad que tiene el estado para hacer respetar las disposiciones, que sobre el uso haya establecido y del bajo respeto que culturalmente se tiene por ellas, es importante que el perito, al realizar la valoración, tenga en cuenta la conformidad del uso permitido y del uso que se le esté dando al terreno, pues si bien aquellos que cumplan no tienen un premio o bonificación, la falta de concordancia, si puede implicar un castigo o desmejoramiento del precio.


Estas normas de uso del suelo, deben analizarse especialmente desde el punto de vista de elementos tales, como la densidad permitida, índice de ocupación, de construcción, actividades permitidas o restringidas (áreas de protección dentro del marco de la ley 388). En este sentido siempre ha existido un impacto de las normas en la formación del precio del suelo; sin embargo es necesario resaltar que con la expedición de la Constitución de 1991, se hace explícito el concepto que no sólo las acciones que regulen el uso del suelo, sino de regulación del espacio aéreo urbano, son un factor de variación del nivel de los precios de la tierra; pero con la implicación que dicho espacio, es propiedad del estado y no de los particulares que detenten la propiedad del suelo, como tradicionalmente se entendía.


La razón de esta aseveración, se encuentra en el articulo 73 de la mencionada ley, cuando en la parte que define la plusvalía, y regula la participación por parte del estado en ella, establece que cuando se regule incrementando el uso o aprovechamiento del suelo utilizando el “aire”, o sea el espacio aéreo, se presenta las condiciones de causalidad, para su cobro de la participación en plusvalía.


Este aspecto es de gran trascendencia, por cuanto antiguamente en los avalúos, se aplicaba el coeficiente de aire y en muchos textos se habla los “derechos de superficie.” Es necesario reseñar la costumbre que existió (o existe) en Medellín y seguramente otros municipios de Antioquia, de vender segundos y terceros pisos, que no estaban construidos. En realidad no se vendía construcción, sino que se vendía por escritura pública, el derecho a que terceros pudieran construirlos, tomando como apoyo la estructura existente.


Esta costumbre fue tan importante, que incluso se monto un proyecto institucional el cual se conoció como el “Plan terrazas”.


La normatividad es de tal importancia en la realización de avalúos, que en el decreto 1420 de 1998, que regula la realización de los avalúos, en los diferentes eventos en que interviene el Estado, la única información que se dejo para que el perito verificara y fuera responsable de la veracidad de la misma, es precisamente la que se refiere a la norma de uso aplicable al momento de realizar el avalúo.


Gravámenes o afectaciones legales.


Los gravámenes o afectaciones pueden ser muy diversos y el impacto que tienen los precios, en oportunidades no es claro. A nivel general puede decirse que toda circunstancia que le reste agilidad a la negociación influye en el precio.


En muchos municipios del país es frecuente programar vías que durante muchos años no se realizan, pero los predios sobre los cuales pasara la obra no logran obtener permiso, para desarrollarlos, generando una situaciones a todas luces inequitativas, para los propietarios, en la medida que ni construyen la obra prevista ni permiten su construcción, y en términos prácticos los saca del mercado.


Con el fin de evitar esta situación, la ley 9ª de 1989 en su artículo 37, el cual hizo transito a la 388 de 1997, se establecen condicione muy claras respecto de la forma y el tiempo de duración de estas afectaciones, lo mismo que la obligación de compensar al propietario por ellas; independientemente que los municipios hayan realizado maniobras para burlar la intención del legislador .


Esta situación plantea una dificultad para el avaluador cuando tiene que realizar el avalúo de un inmueble en esta situación, por cuanto tiene que tomar decisiones que en realidad no son de su competencia. ¿Se estableció realmente la afectación? ¿La afectación aún tiene vigencia? ¿El avalúo debe hacerse en las condiciones jurídicas que tenia el bien antes de tal afectación?


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.

Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".


Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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