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lunes, 8 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avaluos Catastrales " Antecedentes"

Para las personas involucradas en la realización de la labor catastral existen dos etapas claramente definidas como son: antes y después de la ley 14 de 1983 (En Colombia).
Esta norma implicó un cambio radical, por cuanto no solo se regula el aspecto de las tasas del impuesto, sino que se modifico la metodología a emplear en el cálculo de la base.
El procedimiento empleado con anterioridad a esta norma, al igual que en muchos otros países, eran las curvas de isoprecios.
El procedimiento, que estaba asociado a una forma de entender y concebir la ocupación del territorio, fuera este rural o urbano, y con marcada influencia del modelo planteado por Von Thünen, la cual partía de concebir que dicha ocupación se realizaba en forma de anillos concéntricos alrededor de la ciudad, para la zona rural y en anillos concéntricos alrededor del centro de la ciudad, en el caso urbano.

Procedimiento. Se trataba de establecer los precios de la tierra a partir de calcular el precio de un predio patrón; el cual podía corresponder al predio modal, en cuanto a tamaño y al nivel de explotación, y a este se le asignaba el coeficiente igual a uno (1).
Una vez establecido, se hacia desplazar por todo el municipio este predio patrón; haciendo abstracción de las reales condiciones de la zona, y se averiguaba el posible precio asignable. Estos valores se localizaban en una plancha cartográfica y se unían con una línea, con la ayuda de un curvígrafo, y la línea que une predios con iguales valores se denominaba curva de isoprecios.
Tomando como base los valores así encontrados se procedía a liquidar el avaluo de los predios aplicando entre otros los coeficientes de explotación y de tamaño; los cuales tenían una relación inversa en el caso del tamaño, a mayor tamaño el coeficiente era menor que la unidad, y si era de menor tamaño que el predio patrón, el coeficiente era mayor que la unidad.
El de explotación también era inverso al nivel de explotación, así que los predios que mostraran una intensidad menor en la explotación, el coeficiente era menor que la unidad y si la explotación era más intensa, el coeficiente era mayor que la unidad.

Durante su vigencia, nunca que se conozca, se realizó una evaluación de las consecuencias de la aplicación de este método en términos sociales y la única manifestación en contra se presento, en una reunión que sobre la Reforma Agraria se desarrollo en la década del setenta, dado que en los avalúos para la compra de predios con tal fin se aplico tal coeficiente y lo que durante y para el proceso catastral, no tuvo objeción, para la venta de sus inmuebles aparecía como negativo. ¿Qué paso?
La cuestión es sencilla, el principio que al por mayor las cosas son más baratas, cuando se trataba de pagar impuestos sobre la tierra era favorable para los intereses económicos de los propietarios, pero cuando se trataba de enajenar sus predios al estado lesionaba sus intereses y su patrimonio. Fue así como en una ley se prohibió expresamente la aplicación de dicho coeficiente. Un ejemplo numérico permite visualizar mas claramente el hecho.
Si el predio patrón se establecía en diez hectáreas y consecuentemente tenía un coeficiente de uno(1) y el precio del patrón que por ejemplo fuese de 150.000 pesos, este valor debía multiplicarse por 0.95, 0.90, 0.85 o 0.80; en la medida que el predio fuese mayor, lo cual determinaba que el precio por unidad de área se disminuía a $142.500, $ 135.000, $127.500 y $ 120.000 pesos respectivamente, si los predios se encontraban entre los rangos de 10 y 20, 20 y 50; 50 y 100 o más de 100 hectáreas.
En términos catastrales la aplicación de los coeficientes de tamaño y de explotación se convirtió en un incentivo para que los propietarios ausentístas no explotaran su fundo, por cuanto el impuesto predial que tenían que pagar era menor, por unidad de área; que el que pagaban los productores que sí utilizaban sus predios como un factor de la producción .
La existencia del coeficiente de explotación determinaba que dos predios de características iguales en cuanto a su fertilidad, pero con niveles distintos en su explotación tuviesen precios diferentes. Esto nacía de la confusión de avaluar la tierra y avaluar un predio.
En términos de mercado dos predios que tengan características iguales en cuanto a la fertilidad, ubicación, aguas, etcétera, pero niveles de explotación y manejo diferentes, por ejemplo uno tiene sembrado café, y se le realizan todas las practicas adecuadas en cuanto a control sanitario, deshierbas, abono, control de plagas; mientras que al otro, no se le hace el mismo manejo, sin lugar a dudas tienen precios distintos pero la tierra como tierra tiene el mismo precio.
Es necesario recordar que el impuesto predial tiene como objeto grabar la tierra; y que el impuesto a la actividad económica o uso del predio se debe grabar a través del impuesto de renta; situación que en modelo anterior no se respetaba.
Seguramente esta metodología y sus implicaciones nunca fueron establecidas intencionalmente, pero lo que sí es claro que la falta de análisis de modelos traídos del extranjero y aplicados en una sociedad con características e idiosincrasias diferentes, no es lo mejor, por los efectos perversos que pueden determinar.
(es necesario realizar un estudio mas detallado de las nivelaciones de precios)
En posts anteriores se planteo que los avalúos catastrales deben realizarse a valores comerciales; pero ha sido tradicional que la estimación se realice a porcentajes variables por debajo de dicho valor.
Este hecho se ha traducido en una situación de inequidad tributaria, dado que los responsables, jefes de avaluos de las seccionales, no tiene un patrón de porcentaje único, lo cual implica que municipios que son formados o actualizados en mismo año, tiene acercamientos diferentes al valor comercial, en unos pueden ser del 50, 60 o 70 por ciento de dicho valor.
En las posts siguientes se presentara la metodología que desde mediados de la década de los ochenta se investigo en el Instituto Geográfico y, se viene aplicando en los programas de formación o actualización en todo el pais, incluidos los catastros independientes de Santa Fe de Bogotá, Cali, Medellín y Antioquia .
La ley 14 de 1983, estableció en el artículo 4° que: “A partir del 1° de enero de 1984 para los fines de la formación y conservación del catastro, el avalúo de cada predio se determinara por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.
Los terrenos y las edificaciones, o las fracciones de áreas de unos y de otros, en el caso que no sean del todo homogéneas respecto a su precio, se clasificarán de acuerdo con las categorías de precio que defina el Gobierno Nacional en todo el país”
Esto quiere decir, que si en las transacciones corrientes, las personas asignan y establecen un precio a todo el inmueble, sin preocuparse cuanto de dicho valor corresponde a cada uno de los dos componentes y si el predio tiene características diferentes en cuanto a los suelos o las construcciones, los responsables de la estimación del valor catastral sí deben conocerlas y establecer precios diferentes para cada caso, además que debe calcularlo por separado.
Para el cumplimiento del mandato, se estableció que para el cálculo del precio de la tierra se aplicaría el concepto de ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y ZONAS GEOECONÓMICAS (en reemplazo de las curvas de isoprecios), y para las construcciones, TABLAS DE AVALÚOS, según los diferentes usos y sus características.
Hasta ese momento se empleaba una sola curva para todo tipo de construcción, lo cual redundaba en que los predios dedicados a la actividad comercial quedaban subvaluados, en la medida que en la muestra se tomaran predios dedicados a vivienda, por cuanto se ha encontrado que el valor por metro cuadrado de aquellos vale más que estos últimos, así tengan la misma calificación.
Adicionalmente el planteamiento legal representó una variación significativa en muchos aspectos al modelo que se empleaba.
En primer lugar se excluyeron del avalúo las maquinarias y los cultivos, porción significativa del avalúo anterior, que redundó en que muchos municipios, como Yumbo, Barrancabermeja, Tumaco y todas las grandes ciudades en donde se implanta la industria, redujeran su base fiscal, pero en términos de censo, se excluyo información valiosa.
Se eliminaron además de los coeficientes de tamaño y explotación, los factores de frente y forma, coeficientes de aire y otros que se utilizaban; dada la relativa subjetividad que se podía presentar y especialmente por la dificultad en la aplicación en un proceso masivo.
Tomando como referencia el modelo de la formación de los precios, con base en las rentas, que se planteo en un anterior post, se iniciaron los procesos de formación de todos los municipios del país, con la obligación de realizar la actualización de tales formaciones en períodos de cinco (5) años.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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