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martes, 16 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 2"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas
Colombia


Norma de uso de las construcciones.

En muchas ciudades existen normas que establecen para un área, cual debe ser el uso de las construcciones. Por ejemplo en Bogotá existen zonas de actividad múltiple y zonas de actividad especializada. En las primeras se permite la presencia de casi cualquier actividad, siempre y cuando no represente un peligro para la vida; en tanto que las segundas permiten un cierto uso y en algunos casos autorizan ciertos usos complementarios, bajo parámetros muy precisos. Ahora, adicionalmente existe una reglamentación de uso sobre los ejes viales, según sean locales, zonales o metropolitanos. Esto determina que un área tenga unos parámetros para aquellos predios con frente a dichos ejes, y otros parámetros para los que estando dentro de la misma área, no tienen frente a ellos.

Sin lugar a dudas esta situación dificulta la elaboración de las ZHF, por cuanto una zona relativamente homogénea en cuanto a las otras características físicas, por la norma de uso frente a la via debe ser registrada y considerada independientemente.

En aquellas ciudades en donde no existen estas normas que regularizan los usos de las construcciones, se presenta una relativa especialización del uso del suelo en forma autónoma, que debe ser registrada en el proceso de elaboración de las ZHF, determinando en algunos casos la división de las manzanas, como por ejemplo cuando en un costado de varias de ellas se presenta en forma predominante un uso comercial, en tanto que en la parte posterior de las mismas, las construcciones solo se utilizan como vivienda. Igual puede suceder con otros usos como el industrial y de vivienda.

En los casos que no exista norma que halla predeterminado el uso, o simplemente que regularice y acoja el existente, la pregunta frecuente es: ¿cuál es el parámetro a tener en cuenta para establecer, por ejemplo, cuando se debe definir como comercial una zona?. En el proceso de elaboración de la metodología de las ZHF, se discutió este aspecto y se trato de definir algún parámetro; sin embargo nunca se llegó a un acuerdo, pero se puede presentar como recomendación que cuando por lo menos el 50% de los inmuebles de ese frente de la manzana tenga uso comercial, ese costado podrá clasificarse como tal. Es conveniente insistir que la observación de tendencia observable en cada caso y el sentido común, deben ser el criterio que para tomar en cada situación la correcta decisión, y que en los aspectos catastrales no existen, desafortunadamente, fórmulas matemáticas que definan y resuelvan el problema.

El régimen legal y las normas de uso de las construcciones van estrechamente entrelazados y no se sabe con precisión donde termina uno y empieza el otro aspecto. Por esto en la metodología vigente estas aparecen como un sola variable, determinando en algunos casos confusión, especialmente cuando se hace separación, tomando en cuenta el concepto de institucional, en un sentido independiente y no como parte constitutiva del comercio y los servicios, por ejemplo, el parque o las sedes de los establecimientos públicos, de la zona comercial que con frecuencia rodea a los primeros o donde se encuentran inmersos los segundos.

Adicionalmente el ambiguo concepto de zonificación, lleva a que en una zona en donde predomina la condición de residencial, se registre en forma independiente la existencia de un colegio, escuela, u hospital, etcétera; sin entender que el precio de la tierra de este predio se formará por la condición de tendencia del barrio o zona y no por el uso exclusivo del predio, así este ayude a configurar el precio del entorno; dado que ese barrio, o por lo menos el entorno inmediato, adquirirá un cierto mayor o menor nivel de precio, por la presencia de un inmueble con ese uso.

Un ejemplo de esta circunstancia se pudo apreciar por el reciente caso de las instalaciones de la Universidad Antonio Nariño en el barrio Nicolás de Federmán, en Bogotá, en la medida que los vecinos estimaban como indeseable la presencia de tal institución, porque la afluencia de personas y carros rompían la tradicional tranquilidad, además que era un foco que tendía a transformar el uso residencial del barrio. A estas personas no les importaba que sus predios pudieran llegar a valer más por el cambio de uso, preferían la tranquilidad de su modo de vida

En este sentido, por lo menos para las personas de relativa solvencia económica el problema de “ser más rico, frente al de “tener tranquilidad” ya está resuelto y por eso instauraron los procesos jurídicos para que esa entidad se retirara de su entorno.

Con el fin de clarificar las posibles confusiones que la presentación de las variables pueda suscitar, en la hoja siguiente se presenta un esquema en forma arborescente de las variables; por cuanto en la realidad, la variable tipología de las construcciones es aplicable solo a una, de una porción de ellas, en este caso de las viviendas.


RÉGIMEN LEGAL Y USO DEL SUELO Y LAS CONSTRUCCIONES




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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