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miércoles, 10 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avaluos Catastrales " ZH - Rurales"

ELABORACION DE ZONAS HOMOGENEAS
Variables rurales

En la metodología de las zonas homogéneas físicas, se presento un cambio conceptual muy significativo respecto del modelo anteriormente aplicado de curvas de isoprecios.
En este sobre un valor de 100 puntos máximos posibles el valor potencial del suelo tenia asignado un puntaje de 80 puntos, lo cual establecía que la calidad del suelo, representara las cuatro quintas partes del valor asignable, dejando 13 puntos o por ciento al agua y 7 % a las vías internas. Este modelo que fue concebido en la década de los cuarenta, reflejaba las condiciones imperantes en el desarrollo de la tecnología y las ciencias, y la abundancia o escasez de los elementos que intervenían en el proceso productivo.
En ese momento el desarrollo de la química y especialmente la que utilizaba en la producción de los abonos, era relativamente baja, por lo cual se dependía en forma muy importante de la calidad natural del suelo, y en forma concomitante, en el país las aguas eran abundantes, por lo cual en ese momento el modelo de darle una mayor participación a los suelos y menor a las aguas era válido.
Pero en la década de los ochenta, las condiciones de tales factores se había modificado notablemente y en algunas regiones las aguas se habían vuelto un elemento escaso, y la química aplicada a la industria de productos agrícolas, permitió liberarse de los abonos de origen orgánico, que anteriormente se aplicaba a los cultivos.
Fue así como en el nuevo modelo a las variables se les asigno un peso relativo igual; pero especialmente la participación que puede llegar a tener no es permanente ni absoluta, sino que depende de la región o del municipio que se este trabajando, presentándose el caso que el peso relativo sea neutro (diferente de que se interprete que sea (0 cero) En un municipio, en donde por ejemplo sea todo plano, la topografía no permitirá segmentar o segregar parte del espacio como razón explicativa del posible precio asignable a la tierra, por lo cual las otras variables tomaran un peso discriminante.
1. Áreas homogéneas de tierras con fines catastrales.
En realidad ésta es una variable, que integra tres variables simples, como son la topografía, las zonas de vida de Holdrige, como indicador del clima, y el valor potencial propiamente y que la subdirección Agrológica, elabora y suministra para la acción catastral, y clasifica la tierra en trece (13) categorías, las cuales van desde tierras excelentes, hasta las improductivas.
Esta clasificación se presenta en cartografía en escala 1:25.000 o 1: 10.000, según se requiera en el accionar catastral y que con mucha frecuencia son el soporte básico para la elaboración de las zonas homogéneas físicas.

2 Aguas superficiales.
En la metodología actual esta variable tiene el mismo peso relativo que la anterior como elemento físico estructurante de las ZHF, y puede decirse que un Distrito de Riego por el solo hecho de serlo, se debe definir como una zona homogénea.
La disponibilidad de aguas superficiales no se mira en abstracto sino que debe ser referido al uso predominante en la zona circunvecina, esto quiere decir que la abundancia o escasez, debe mirarse en términos relativos pues si bien pueden ser suficientes para el consumo del ganado por ejemplo, no necesariamente es suficiente para un cultivo.

3 Vías.
El precio que pueda llegar a tener un predio está en estrecha relación con la distancia a que se encuentre de los centros de consumo, tanto para llevar los frutos de la producción como para obtener los insumos requeridos en dicho proceso.
En términos de esta variable lo que se requiere es establecer es el área sobre la cual influye la, o las vías y en la medida que cuente con mayor o menor numero de ellas la zona podrá catalogarse como zona con vías excelentes, buenas o sin vías.

4 Uso del suelo.
Aún cuando los cultivos no son objeto de valoración por mandato expreso de la ley, dentro del proceso de elaboración de las ZHF, se tiene en cuenta, dado que el precio de la tierra tiene un comportamiento diferente según tenga uno u otro cultivo.
Esta variable se registra tomando en cuenta la predominancia de los cultivos, lo mismo que las asociaciones que frecuentemente se presentan en la explotación de las fincas.
Para la obtención y registro se trabaja con el procedimiento de fotointerpretación, con el correspondiente proceso de control de campo.
De cada una de las anteriores variables debe realizarse un plano que muestre el comportamiento de ella según los parámetros establecidos, para posteriormente, por proceso mecánico o computacional , obtener los espacios que poseen características similares o equiparables en todas y cada una de ellas.
Así se puede decir que una zona homogénea física, será la porción del territorio que tiene igual valor potencial, agua, vías y uso, razón por la cual tiene potencialmente la misma capacidad para ser utilizada en términos agropecuarios y por ende debería tener los mismos precios.
Este modelo que es teórico, puede presentar desajustes, en la medida que se confronte con la realidad. Las razones son de diversos órdenes tales como la proximidad de ellas a centros poblados, en donde los propietarios si bien la utilizan en términos agrícolas, al momento de venderlas, sus precios los establecen en términos de las rentas de anticipación, o sea que las tierras ya las ven como urbanas o como “casi urbanas” y por tal razón aspiran a que parte de ese uso futuro les sean entregas en forma anticipada .
Para el modelo, que el predio este frente a la vía y esté a una distancia de dos o tres kilómetros, es equivalente, cuando en la realidad para los propietarios o posibles compradores no es lo mismo.
Incluso existen condiciones extremas, que por la forma en que se elaboran las ZHF, no son detectables, como puede ser el caso de un predio que estando dentro de un distrito de riego, sin embargo no le es otorgado el derecho de utilizar las aguas de los canales, como puede suceder.
Además debe tenerse en cuenta que el concepto de homogeneidad, está en proporción a la escala y al detalle con que se trabajan las variables que intervienen.
Finalmente debe tenerse presente la concentración y tamaño de los predios, en otras palabras el mercado; pues entre mayor sea la concentración, los propietarios podrán imponer con mayor fuerza las leyes de un mercado oligopólico, y no de tendencia de competencia.

Para su delimitacion y equematizacion se prsenta un pequeño ejemplo de como se desarrolla una zona:






El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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