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miércoles, 17 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 3"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

La topografía
En el especio urbano, la topografía es una variable que incide positiva o negativamente, en especial desde la época en que la construcción de vivienda en forma masiva, es el patrón dominante; la medida que facilita o dificulta el desarrollo de las construcciones, sin que se conviertan en un determinante inmodificable.
En principio es más fácil, construir 100 o 200 viviendas en el espacio plano que en zonas con pendiente, dado los costos en que se tiene que incurrir ya sea para hacer rellenos o para hacer terrazas, y las obras de infraestructura, gaviones etcétera, que asegure la estabilidad al terreno, en donde se ha de construir .

Pero incluso las personas puede tener percepciones diferentes, sobre el aspecto de la topografía y lo que una limitante implica. Algunas lo aprecian como una ventaja en términos paisajísticos, por lo cual esta dispuesto a pagar mas por la tierra o asumir los costos que implica construir en estas condiciones.

Tomando en cuenta que la variable se toma como indicador de la condición de construibilidad del terreno, adicional a la pendiente se debe incluir en el análisis elementos tales como los antiguos causes de rios y quebradas, tomando en cuenta, que frecuente mente estas áreas pueden tener, menor capacidad portante, o sea menor capacidad para soportar construcciones.
Tomando en cuenta las anteriores anotaciones los parámetros que se encuentran vigentes actualmente para la elaboración de ZHF son:
  1. Terreno plano, entre 0 y 7 % de pendiente.
  2. Inclinado, entre 7 y 14 % de pendiente.
  3. Pendiente, mas del 14 % de pendiente.
  4. Caños, quebradas, rios y antiguos causes.
La razón por la cual solo se tomaron estos parámetros en la caracterización de esta variable se debió a que los terrenos urbanos solo mostraban variaciones significativas ( mayores al 15%) en el precio cuando se movían de una categoría a otra, presentando variaciones menores dentro de dichos rangos y por la dificultad, en ese momento, de manejar mayor cantidad de variantes.
Respecto de la segunda razón, tomando en cuenta el aparecimiento de los Sistemas de Información Geográfica, que permite el manejo de grandes volúmenes de información en forma computarizada, sería conveniente revisar dichos parámetros, especialmente en el último segmento y evaluar la conveniencia de separaciones tales como entre 14 y 20 %, entre 20 y 35 % etcétera; siempre y cuando en la investigación de los precios se presenten variaciones en función de ellos.
Finalmente es necesario advertir que muchas de las ZHF de las ciudades de mediano y gran tamaño se trabajan en escala 1: 10.000, por lo que las áreas vecinas a los caños y quebradas, con altas pendientes(cañadas), si bien se registran, al momento de realizar la liquidación, no son tenidas en cuenta y todo el terreno de muchos predios se liquida como si fuera plano. Es esperable que en la medida que los municipios dispongan de cartografía digital escala 1:2.000 o escalas mayores, esta situación se subsane.




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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