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lunes, 22 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 6"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

Tipología de las construcciones ( vivienda)
Esta variable se refiere al registro de las características constructivas de las viviendas, por cuanto la predominancia de cierto tipo de ellas induce a una variación en los precios de la tierra, como la concreción de la renta de segregación, planteada en el primer capítulo.
Para esta clasificación se tuvieron en cuenta los aspectos de la estructura y de los acabados con que cuentan las viviendas, tomando en cuenta el peso relativo de cada ítem en el proceso de producción de viviendas nuevas, y aun cuando en realidad los costos son un continuo teniendo en cuenta la diversidad de los tipos, en concordancia con al ley 14 de 1983, se establecieron seis categorías o tipos, que inicialmente se asociaron a los 6 estratos socioeconómicos que para efectos muestrales, tenía en DANE, y que fueron numerados de forma que a mayor número asignado, se refiere a condiciones mejores en sus características constructivas.
Es necesario resaltar que aun cuando existe una alta correspondencia entre el tipo de construcción y el estrato socioeconómico, en la realidad, ella no siempre existe, razón por la cual después de algunas aplicaciones se resolvió hablar de tipología de las construcciones y no de estrato, a pesar que aún en algunas cartillas continúe apareciendo este vocablo.

La primera comprobación de la diferencia que existía entre los dos conceptos se realizo al comparar los archivos catastrales de la ciudad de Ibagué, con los planos de estratificación que para la misma poseía el DANE.
Lo esperable era que los barrios o grupos de manzanas que se clasificaran dentro de una categoría, por ejemplo estrato dos, según el DANE, la calificación catastral presentara un valor de tendencia o modal muy similar y que a su ves fuera distinto a los valores que arrojaran los que se clasificaran como tres, cuatro o cinco.

Al realizar el ejercicio de comparación se encontró que en el espacio definido como un solo estrato, las calificaciones catastrales tenían un rango muy grande, que iba desde los 10 o 12 puntos hasta los 60, para todos, sin que pudiera encontrarse una moda, propia para cada uno de los estratos.
Por esta razón fue necesario revisar la forma en que hasta ese momento se realizaba la calificación y se encontró, que al compararlo con la información de costos que suministraba los gremios especializados, la participación relativa que se le daba a los acabados y a la estructura en el modelo catastral, coincidía con el tipo dos; pero según los diferentes tipos de construcción la participación relativa de acabados iba en crecimiento mientras que la de estructura decrecía.
En estos términos, la conclusión era obvia, lo que hacia que las casas fueran diferentes, en su precio, no era la estructura, sino los acabados, e incluso esta relación era, en ese momento, inversa para el tipo 6, con respecto a la que se venia utilizando, lo cual se traducía en una sub.-valuación de éstas últimas, lo cual asociado a la forma de realizar las encuestas para la determinación de los precios asignables al modelo de precios determinaba que en el caso de Ibagué, en ese momento los resultados fuesen regresivos. Este hecho se analizara con más detalle en la parte de la elaboración de las tablas de valores.

El otro hecho notable que en ese momento se encontró fue que las edificaciones de más tres pisos iniciaban su calificación con 70 puntos sobre 100, independiente del grupo familiar que las habitara, lo cual se traducía en que vivienda en cinco pisos, tuvieran una mayor calificación que viviendas unifamiliares habitados por persona de altos ingresos, y por lo tanto un mayor avalúo catastral.
En términos prácticos los apartamentos de unidades, equiparables a las del Gustavo Restrepo, en el sur, tendrían un mayor avalúo por metro cuadrado, que viviendas como las de Las Margaritas en la 106 con carrera 7 de Bogotá que correspondía a un estrato 6, dado que viviendas unifamiliares de dos pisos, con entrepiso en concreto y cubierta en asbesto-cemento (eternit), su calificación iniciaba con 50 puntos en lo que correspondía a estructura.
O sea que la clase media, que les tocaba vivir en apartamentos, tenían que pagar mas impuestos por ser más pobres y no poder disponer de viviendas de gran tamaño, pero construidas en baja altura.

Con este marco de referencia fue necesario establecer un modelo que incorporara al modelo catastral, lo que en la realidad económica y social existía: un peso diferencial a los acabados y la estructura, en relación con el grupo social( estrato) que los habitaba, lo cual redunda en que el tipo de vivienda refleje un mayor valor del precio a la tierra, como se plantea en la renta de segregación expuesto en el primer capítulo. Con esa nueva tabla se estableció que las viviendas se podían ser agrupadas así:

En esta calificación tiene un gran peso la calificación de los baños y la cocina, por dos razones: estos elementos constitutivos de las viviendas, corresponden a los que se conoce como obra blanca que es costosa tanto en lo que corresponde a los materiales como a la mano obra; además corresponde al nuevo patrón cultural, en el cual tanto la cocina como la calidad y número de baños participa en gran medida, en la estructuración de los costos dado que a diferencia del sistema antiguo, y con referencia a la cocina, ya no es un espacio que debe ser llenado por los que lleguen a habitarla, sino que los muebles se han vuelto parte integrante de la construcción y si no basta ver como los mesones, lavaplatos y gabinetes en las cocinas ya no son parte del trasteo, sino que normalmente son elementos con que deben contar las viviendas, así sean estas para arrendar; por lo menos en las grandes ciudades y en la mayoría de las intermedias.




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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