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lunes, 15 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls. Catastrales " ZH - Urbanas 1"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas
COLOMBIA


El procedimiento es similar, en cuanto que de lo que se trata es de obtener, subconjuntos, pero en donde las variables son diferentes o los parámetros considerados cambian.

Régimen legal en Colombia y (Las normas de) el uso del suelo.

Cuando aquí se habla de régimen legal se quiere referir a la clasificación del territorio como rural o urbano, en términos tradicionales o como de expansión urbana o suburbano, según lo dispuesto en la ley 388 de 1997.

El primer paso que debe realizarse es el identificar que porción del municipio esta declarado legalmente como urbano, con el fin de poder establecer el área a la cual se le han de aplicar las variables correspondientes.

En términos operativos, de una formación o de una actualización de la formación hasta la fecha, se podía encontrar que existen áreas dotadas de algunos servicios públicos y que incluso cuentan con la red vial, propia de lo que normalmente entendemos como urbano, pero que jurídicamente están clasificados como rurales.

Este rompimiento entre las condiciones de hecho y la legal, que tiene su impacto en los precios de la tierra, en muchas oportunidades fue propiciado por agencias del estado o por los mismos entes territoriales, que en su afán de desarrollar programas de vivienda a bajo costo, adquirían terrenos por fuera del perímetro, a un menor costo lógicamente, y por tener el poder, construían viviendas para personas de escasos recursos, lo que generó gran desorden.

Al contrario, los límites de los perímetros urbanos, en muchas oportunidades respondían no a una prospección real del desarrollo o crecimiento de la población, sino al interés de algún propietario de terrenos, conciente que la incorporación de su predio al área urbana, determinaba un incremento del precio de la tierra .

Es esperable que dentro de la aplicación del espíritu de la ley 388 de 1997, estos hechos no se repitan, y en el futuro, el crecimiento de las ciudades se realice previo paso por las zonas de expansión, lo cual aseguraría un mínimo de orden en el desarrollo de ellas; aun cuando no faltarán los casos que repitan la historia.

Tomando en cuenta que los planes de ordenamiento territorial, solo hasta el próximo julio entraran en vigencia, y en consecuencia refiriéndonos al pasado, se puede decir que el suelo dentro del perímetro se podía clasificar como:
  1. Suelo urbanizable no urbanizado.
  2. Suelo urbanizable parcialmente urbanizado.
  3. Suelo urbanizado no construido.
  4. Suelo urbanizado construido.
Es necesario presentar algunas consideraciones que permitan entender conceptos que pueden suscitar confusión, tal como urbanizable, no urbanizado, o qué se entiende por parcialmente urbanizados.

En primera instancia se podía entender que todos los terrenos que estén inscritos dentro del perímetro son susceptibles de ser urbanizados y en consecuencia construidos. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que esta forma de presentarlo es inadecuada por lo menos desde que se dictó la ley 9° de 1989, porque en ella ya se había precisado que existían porciones del área urbana, en donde incluso se encontraba asentamientos humanos, que no eran habitables dado el riesgo que representaba para las personas y que por tanto debían ser reubicadas y las autoridades velar por que no fueran nuevamente utilizadas.

En la parte final del artículo 35 de la ley 388, que define “suelo de protección”, se encuentra el siguiente párrafo ”.... o de las áreas de amenaza y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, TIENE RESTRINGIDA LA POSIBILIDAD DE URBANIZARSE”

Como consecuencia de lo anterior debe aparecer una clasificación que sea: TERRENO URBANO NO URBANIZABLE, así, hasta la fecha no se haya tenido en cuenta con suficiente rigor.

Al revisar algunos trabajos realizados por algunas seccionales de catastro del Igac se encuentran áreas que se denominan grandes lotes, que no están previstas en la metodología y son difíciles de clasificar porque no hacen mención a las condiciones en cuanto a servicios públicos se refiere, dificultando su verdadera clasificación.

El terremoto que afecto a la ciudad de Popayán, en décadas anteriores sirvió para que el Estado pensara en lo vulnerable que pueden ser las construcciones y dictó la ley de sismo resistencia. El que se presentó en la década de los noventa en Pereira, determinó que algunas ciudades, abocaran un proceso de estudios geológicos, con el fin de determinar áreas no ocupables dado el riesgo. Similar acontecimiento ocurrió en el eje cafetero. Estos hechos deberían hacer que la actividad catastral, incorporara a su inventario los estudios que sobre el mismo tema adelante Ingeominas, conociendo de antemano que puede ser difícil de llevar a la práctica por la falta de recursos, dado que últimamente se le asigna muy poco presupuesto al encargado de realizar el censo catastral .

Adicionalmente se está en mora de establecer la metodología y parámetros con los cuales se debe realizar el avalúo catastral de las nuevas categorías creadas en la ley, porque la designación y los parámetros que en términos generales trae la ley, permiten aseverar que las existentes para urbano y rural no satisfacen adecuadamente la forma de avaluarlas.

Este concepto de régimen legal es tan importante en términos de la formación del precio del suelo que, el hecho que económicamente ya existía permitió, que el estado reclamara una participación de tal incremento del precio, a través de la participación en plusvalía ; por lo que la acción del catastro debe coadyuvar, en el registro de las normas y plasmarlas en los planos catastrales, pensando en que el catastro sea una verdadera herramienta del desarrollo de los municipios.

Tradicionalmente se ha entendido que urbanizar un terreno consiste en la acción de dotar un terreno de redes secundarias o de distribución (primarias) de los servicios de agua, alcantarillado, y energía, además de la apertura de vías, que conforman un tramado que corresponda a manzanas, en donde individual o colectivamente se pueda desarrollar la construcción de edificaciones, y queda pendiente solo las acometidas de conexión a dichos servicios: pero que además estén incorporados al perímetro urbano.


En términos deseables, la existencia de estos tres servicios, seria el nivel mínimo de habitabilidad en cualquier parte, pero especialmente en las zonas urbanas; desafortunadamente en nuestra sociedad existe gran cantidad de barrios en muchas ciudades, en las cuales las personas por diferentes razones tienen que habitarlas sin tener ese mínimo y que según algunos datos dados frecuentemente, en ciudades como Bogotá, algo mas del 40 % del crecimiento anual se realiza en estas condiciones, o sea con solo uno o dos de ellos.

Lo primero que se requiere aclarar es, que en cuanto al uso del suelo se puede y debe ver desde una óptica legal y desde una óptica factual o de hecho, dado que en muchos municipios no han existido normas de uso aprobadas, sino que el uso que se les da a los terrenos responde a la voluntad de los propietarios o constructores.

Como se planteó en el primer capítulo, sobre la teoría de la formación de los precios, las normas de uso del suelo, ya sea limitando o por el contrario permitiendo una determinada forma de usar el suelo, implican modificaciones del precio de la tierra, y es por eso que la elaboración de las ZHF, debe necesariamente registrar las normas que sobre este aspecto existan en el municipio al cual se esta realizando la formación catastral.

A pesar de la dificultad que la inclusión de esta variable pueda significar, especialmente en casos como Bogotá, donde la extensión del territorio, la abundancia de normas que no están sistemáticamente organizadas y, en algunos casos demasiado puntuales, no debe ser óbice para no incluirlas.

Para la elaboración de esta variable el modelo actualmente en aplicación, incluye los siguientes parámetros.
  1. Áreas con uso residencial.
  2. Áreas con uso en comercio y servicios.
  3. áreas con uso en industria y talleres
Es necesario destacar que esta clasificación se aplica a lo que se conoce como malla urbana, o sea aquella porción del municipio en donde existen las redes de distribución de servicios públicos y vías que se encuentran ya construidas. Revisar el párrafo completo
Poner gráfico.

Con mucha frecuencia en las ZHF que se han venido elaborando aparece una separación que se refiere a Institucional, esta división o presentación parece inadecuada en la medida que dicho concepto es ambiguo y en la realidad se mezclan inmuebles que para los efectos catastrales deberían ser diferenciados. Veamos por qué de esta afirmación.

Con mucha frecuencia se entiende que los predios dedicados a la educación son institucionales, pero dentro de los centros educativos existen unos que son de propiedad del estado y organizados por é, mientras que otros son de propiedad privada y su fin primordial es lucro de sus propietarios, la pregunta que cabe hacerse es, ¿estas dos condiciones pueden ser incluidas en la misma categoría? Ahora si no se tiene en cuenta el fin de lucro de los particulares, ¿la educación no debe verse como un servicio? por lo tanto deben ser incluidas dentro del mismo grupo de comercio y servicios.

Cuál debe ser el criterio que determine que sean vistos como de la misma categoría ¿el hecho de ser entidad del estado, de los particulares o por la clase de servicio que prestan? Si fuese el hecho de ser propiedad del estado nos llevaría a separar los Bancos que son propiedad del estado o sea La caja Agraria, hoy reemplazado por el Banco Agrícola (cada día en desaparición) y los bancos privados, cuando ambos por ser entidades financieras se deben clasificar dentro del sector terciario o sea de los servicios (comerciales)

Adicionalmente en muchas poblaciones la prestación de servicios tales como los juzgados, la educación, el bienestar social y muchos otros se prestan en inmuebles en arriendo, que hoy están allí y mañana ya no. ¿Estos inmuebles son institucionales? En mi opinión no deberían ser catalogados en esta forma; por cuanto si tales servicios se encuentran en una zona en donde se desarrollan, predominantemente, actividades comerciales y de servicios, el cánon de arrendamiento que se le cobre al estado estará en función de esta circunstancia y no por el hecho que se vaya a instalar un servicio necesario y útil para la comunidad.

Como puede verse esta clasificación no es clara ni conveniente, en la medida que no arroja claridad, sobre el fenómeno urbano. Ahora bien si lo que se desea es obtener y suministrar información sobre el equipamiento social, hospitales, clínicas, educación (pública y privada), bienestar social etcétera deberá hacerse independiente, en donde se informe de dicho inventario.

La posible razón de esta práctica se encuentra asociada a la idea de muchos peritos, que los bienes del estado, por ejemplo las escuelas públicas, no tienen precio porque ellos no tienen mercado. Cuando suministran información de precios asignables a una zona o barrio, en la cual se encuentra inscrito un bien inmueble, como una escuela o un hospital, estiman que su precio es inferior, al precio asignable al entorno, sin entender que si mañana este bien fiscal se fuera a vender, su precio se formaría en concordancia con el comportamiento del ese entorno. Independiente de su posible venta, el precio no se forma por condiciones individuales, sino por el comportamiento del vecindario. Que deba pagar, o no, impuestos, corresponde a la política tributaria y no a la esfera de la técnica catastral.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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