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jueves, 18 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 4"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

VÍAS
La existencia de vías en alguna forma es la variable que asociamos con la condición de “urbano” y por esto en los “centros poblados” que administrativamente tiene la categoría de corregimientos o inspecciones de policía, la mayoría de las personas las denominan urbanas, sin tener en cuenta que este concepto de urbano es una categoría jurídica.
Las vías, junto con los servicios públicos, en gran medida reflejan la condición de ubicación de los predios, aún cuando en las zonas urbanas no tienen como se dijo en el primer capítulo el sentido de “distancia a” no se puede entender en forma similar a la que se maneja en la zona rural, pero que en todas formas cuando un inversionista constructor desea realizarla toma en cuenta dónde? Y en donde la respuesta es donde existan servicios públicos, pero además que este conectado al resto de la ciudad, lógicamente por un sistema vial.
La forma o parámetros a tener en cuenta en esta variable son:
Vías peatonales:
Sin pavimentar, Pavimentadas
Vías vehiculares:
Sin pavimentar, Pavimentadas
En muchas oportunidades se pregunta por que no se incluyen algunas características adicionales, tales como número de calzadas o de carriles, como elemento definitorio de las vías y la respuesta puede estar en que por un lado no se ha medido el verdadero efecto de estos elementos en la formación del precio de la tierra o por lo menos en el incremento que recibe la tierra por tener una via de 4 carriles, respecto de aquellas en donde solo tiene un carril, discusión que tiene que ver con el cobro de valorización a los predios que se encuentran frente a las vías que son ampliadas.

En este sentido es claro que los terrenos que se encuentran en el extremo final de la construcción de la vía, sin lugar a dudas su ubicación relativa se modifica, en la medida que esta ampliación implique una reducción en el tiempo de desplazamiento; pero si unido a esta ampliación se presenta un incremento de las rutas de buses, el aumento de semáforos, los resultados pueden ser impredecibles, para dichos lugares extremos, y en algunas oportunidades para los predios paralelos a la vía pueden tener impactos distintos, como fue el que se presento en la avenida 6° sobre la Caracas, en donde la troncal determinó un cambio de uso, por cuanto la ausencia de zonas de parqueo y la rapidez de circulación, impiden que se continúe dando la actividad comercial.
Adicional al hecho anotado anteriormente, si la zona alrededor de la vía antes de la ampliación era predominantemente residencial, con la ampliación y el aumento del flujo vehicular, puede traducirse en un notorio incremento del ruido, que trae un deterioro de la calidad de vida de los habitantes. Este fenómeno es lo que plantean algunas de las personas que habitan paralelamente a la avenida Suba, entre la calle 100 y la 134, con posterioridad a la ampliación de dicha vía.
Claro que siempre existe el expediente de decir, que esto es el resultado del “Desarrollo” o por lo menos que es el costo del desarrollo y, que el reclamar una cierta paz es una visión bucólica que las ciudades no pueden tener, e incluso se da por sentado que a la persona no le interesa; pero entonces la migración que en los último años se esta presentando, hacia poblaciones como Chía, Cota, Tabio y otras en el inmediato entorno de Bogotá, es difícil de entenderse, si tal pensamiento fuese cierto.
Hasta la fecha, no se ha previsto calificar el estado de las vías, pero sin lugar a dudas esta será una tarea que el catastro debe afrontar a corto plazo, si no quiere quedarse rezagado de la función que debe cumplir en términos de elaborar un inventario del equipamiento con que cuenta una ciudad; ya no en función de sí vale mas o menos para ser sujeto de contribución del impuesto predial. Igual puede decirse y ser la razón que justifique el registro del número de calzadas y carriles, independiente de que suban los precios de la tierra.
En muchas oportunidades sobre todo en el pasado se podía encontrar áreas urbanizables no urbanizadas que eran atravesadas por una vía, ocasionalmente pavimentada y en el proceso de registrar este hecho en el plano correspondiente, surgía la duda de sí se debía clasificar como zona con vías, y pavimentadas.
En este sentido lo que se debe decir en forma categórica es que ésta área debe clasificarse como sin vías; pero ante el hecho evidente de la presencia de ella, lo que se podría o debería hacer, es registrar una faja paralela, de un ancho en proporción al comportamiento predominante en la población; por cuanto sin lugar a dudas en términos de precio, aquellos predios o la porción que tengan frente a tal vía si deben tener un comportamiento diferente, dado que se quiera o no, o con o sin el respaldo legal, existirán personas dispuestas a pagar un mayor precio por estos terrenos, ya sea para instalar un comercio o un servicio; o simplemente para habitarlos.





El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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