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jueves, 4 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Avaluo de un cultivo"

Dentro de los avalúos rurales los cultivos pueden tener un gran significado, tanto que en muchas oportunidades estos pueden tener mayor valor que la tierra misma y hasta el momento no existe unificación del modo de avaluarlos. A continuación se presenta una propuesta para realizar el avalúo, tomando como referencia una forma suministrada en el congreso de avaluos desarrollado en Cali, para un cultivo de mango, pero manejada en forma diferente.
Podemos definir el avalúo de un cultivo como: la suma de los flujos netos de caja, traídos a valor presente del año en que se desea hacerlo.

Es necesario tener en cuenta que el avalúo se hará al fin de cada año, con el fin de que ya se haya hecho la recolección de la cosecha correspondiente a tal año. Esto siempre y cuando el momento de avalúo se refiera a un año comprendido dentro del ciclo productivo.
Si el avalúo se debe hacer en el período improductivo, al monto del valor de los flujos netos traídos al valor presente, se debe agregar el costo acumulado de los gastos ocasionados hasta ese momento.
Debe tenerse en cuenta qué año de mayor valor del cultivo será el último improductivo, por cuanto a esa fecha se ha hecho la mayor cantidad de inversión y tiene el máximo de la etapa productiva por venir.
Los cultivos deben verse como una inversión inicial ($3.300.000 costos de instalación para el mango), que en el futuro garantizará un flujo de ingresos, dándole el debido mantenimiento.
Esta inversión debe ser repartida en toda la vida del cultivo, así se realice en el primer año, en este sentido debe verse como un monto a diferir.
En términos de un proyecto financiero esta inversión tiene derecho a recibir una retribución, por lo cual en la estructura de gastos anuales esta partida debe ser incluida, cuidando que cada año se reduzca en la cantidad del consumo del año.
Además, así la tierra sea propia, esta tiene derecho a recibir una renta o retribución por su participación en el proceso productivo, por lo que cada año se debe incluir dicho gasto
Para poder hacer el avalúo es necesario conocer el ciclo vegetativo de la planta. En el caso del mango el ciclo se caracteriza por un primer período en donde se realiza la inversión inicial o de instalación y unos años en donde el cultivo debe mantenerse, pero no se obtiene producción. Este es un periodo improductivo físicamente. Según expertos, para el mango puede extenderse por tres o cuatro años.
El segundo período, el productivo, que puede extenderse por 14 o 15 años, el rendimiento en promedio es uniforme, con las variaciones lógicas de las variaciones climáticas, pero que para efectos del avalúo no se tienen en cuenta. Durante éste, los gastos de mantenimiento son más o menos constantes, siendo de $ 1.000.000 para los años 2,3,4, a partir del cual se convierten en $1.300.000.
El tercer período corresponde a la declinación, en el cual el cultivo puede estar produciendo frutos, pero los ingresos que se obtienen no superan los costos de mantenimiento, por lo que en términos económicos es necesario hacer nuevo sembrado.
A continuación se presenta el flujo neto de caja, el cual se define como el resultado de restar a los ingresos, los egresos del año, para unos años del cultivo del mango según se ha descrito antes.

Al aplicar la formula tradicional para calcular el valor presente de los flujos netos de caja de cada año se encuentra que los valores del cultivo para cada uno de ellos son:


Este cuadro muestra como a medida que el cultivo llega a su edad de producción su valor se reduce, llegando el momento en que este tiende a valer cero, pues las inversiones que se realizaron ya produjeron los ingresos esperados, pero es necesario resaltar que incluso, así el cultivo se encuentre produciendo, los costos de mantenimiento superan los ingresos razón por la cual es necesario realizar el proceso de resiembra.





El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

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