NECESITAS UN AVALUO?

Tenemos la mas alta experiencia en Avalúos Técnicos, Inmuebles, Maquinaria, Equipo e Inventarios; aplicamos la Normativa Nacional e Internacional ISVC, NIC-NIIF.
Estamos ubicados en:

Calle 12B No. 9-33 Of. 613 Ed Sabanas Bogota D.C. - Colombia

Tel: + (571) 2430430

Cel: + (57) 3014077509 y (57) 3113575782

E-Mail:
vym.ingenieros.ltda@gmail.com
vym.ingenieros.ltda@outlook.com


VISITA NUESTRA WEB: http://sites.google.com/site/vymingenierosltda/

martes, 11 de marzo de 2008

VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN

Valor de Mercado
Valor de Mercado es el precio mas probable que podría obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:
a) una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial

b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor

d) que las partes actúan sin presión alguna

e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

(Nota: Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. “.....la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones”).

El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación. El Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación conforme a los anteriores supuestos.

La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio.

El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la fecha del avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior.

El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.


El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales de México define dentro de sus lineamientos para peritos los siguientes puntos referentes al Valor de Mercado

El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuación.

Categorías de Valor de Mercado
  • Valor de mercado para el uso existente
  • Valor de mercado para un uso alterno,
  • Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo),
  • Valor de mercado para venta forzosa,
  • Valor de mercado para venta futura,
Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de:
a) los términos del contrato para el trabajo de Valuación,
b) el objeto del avalúo,
c) el estado del mercado y las características específicas relacionadas con el bien en cuestión

El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la categoría de valor de mercado que ha adoptado.

El valuador deberá aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar una categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta.

Valor de Mercado para Uso Existente
El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor de mercado ujeto al supuesto adicional de que el bien continuará en su uso actual.

El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de inversión especial.

El uso existente de la tierra no tiene porque ser la actividad efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturaleza general de la actividad actual. Así, por ejemplo (excluyendo restricciones especiales) edificios industriales similares tendrán valores similares independientemente de sus actividades productivas específicas y los locales comerciales en una misma zona tendrán valores similares independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.

La base de Valuación para uso existente puede aplicarse especialmente a bienes ocupados por una negociación para su propio uso suponiendo que el negocio habrá de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados.

Valor de Mercado para Uso Alterno.
El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual esto deberá explicarlo claramente el valuador en su informe de avalúo.

Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de Valuación entonces, suponiendo que el negocio continuará sus operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidación, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor podría ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de ingresos o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en cuenta cualquier uso alterno potencial.

En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse en información y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo)
El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera mas eficiente (uso mejor y mas productivo).

El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso mas eficiente y mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente viable y que resulta en el valor mas alto.

Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a los supuestos arriba señalados y conforme a los principios para establecer el valor de mercado para uso alterno. Debería aplicarse particularmente a la Valuación de tierra para desarrollar.

La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y mas productivo del inmueble.

Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso óptimo, el valuador deberá valuar el bien independientemente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal forma.

El valor de mercado para uso óptimo deberá basarse en información y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

Valor de Mercado Para Venta Forzada
El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendría bajo el supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad que normalmente no se considerarían satisfactorias o razonables en términos del tiempo apropiado que se requeriría para la comercialización y formalización de una venta.

Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá describir y substanciar en su informe de avalúo las restricciones supuestas que ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

Valor de Mercado para Venta Futura
El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede anticiparse tendría el bien a la fecha de venta.

El valor de mercado para venta futura deberá determinarse sólo en el caso que el cliente recién haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el cliente desee saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo que se requiera para las actividades.

En tales casos el valuador deberá:

a) formular una opinión del tiempo que se requiere para el desarrollo de las actividades especificadas conforme al tipo de bien objeto del avalúo.

b) indicar en su informe de avalúo que se ha separado de la definición de valor de mercado citada en la definición básica de Valor de Mercado y hará referencia más específicamente al incumplimiento de condiciones estipuladas.

c) analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminaría el periodo de tiempo que se ha indicado.

d) toda vez que se trata de una deducción a futuro y que el Valuador está sujeto al análisis de contingencias de origen externo que por lo general son imposibles de predecir y cuantificar con precisión, podrá, incluir en su informe de Valuación una cláusula de limitación de responsabilidad que exprese con toda claridad que:
“Se han tomado en consideración todos los datos disponibles a la fecha para emitir una opinión sobre un resultado posible que, por el solo hecho de manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razón el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su cumplimiento.”

Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deberá tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar al momento de hacer su Valuación.

Enfoques, Métodos y Técnicas Básicas para Establecer el Valor de Mercado

Para llegar al Valor de Mercado deberán usarse los siguientes enfoques, dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propósito de la Valuación.

a) enfoque comparativo
El método de comparación del precio de venta deberá aplicarse en el enfoque comparativo para la determinación del valor de mercado.

b)
enfoque de ingresos
En el enfoque de ingresos deberán aplicarse los siguientes métodos y técnicas:

1) Método de inversión usando:
- La física directa de capitalización del ingreso.
- La física del flujo de caja descontado.

2) Método de utilidades.

3) Método Residual

No hay comentarios: