VyM Ingenieros Ltda. (Avalúos Técnicos): El Catastro en México (2)

EL CATASTRO ACTUAL EN MÉXICO.

México se encuentra inmerso en los últimos años en un proceso de cambio, modernización y actualización de sus catastros, con el propósito no sólo a optimizar sus rendimientos tributarios sobre la propiedad inmobiliaria, muy valedero en sí mismo, sino para aprovechar al máximo sus bondades en múltiples y diferentes fines, como se verá más adelante. En este apartado se hará una breve exposición sobre la situación prevaleciente en el país y la valoración o valuación catastral de los inmuebles.

Concepto de Catastro.

Son diversas las formas en que se define el Catastro en las leyes estatales que norman esta, sin embargo, en todas ellas prevalecen algunos términos básicos, como la palabra "inventario de bienes"; a continuación damos algunos ejemplos de estas definiciones:

Ley de Catastro del Estado de Jalisco.- Artículo 1.- Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad.

Ley de Catastro del Estado de Michoacán.- Artículo 2 .- Para efectos de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interior del Instituto Catastral y Registral del Estado de Michoacán de Ocampo, el Catastro se define como: El inventario analítico y registro de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado.

Ley de Catastro del Estado de Puebla.- Artículo 4.- El Catastro, para efectos de esta Ley, es un sistema de información territorial para usos múltiples, estructurado por un conjunto de registros, tanto gráficos como numéricos, que contienen los datos referentes al inventario de inmuebles, de infraestructura y equipamiento urbano en la Entidad.

Funciones del catastro.

La función sustantiva del Catastro, considerada como la razón de ser o el objeto de la existencia de esta institución, es determinar las características cualitativas y cuantitativas de los predios y construcciones ubicados dentro del territorio, mediante la formación y conservación de los registros y bases de datos que permitan su uso múltiple, como medio para obtener los elementos técnicos, estadísticos y fiscales que lo constituyen. El registro y la valuación catastral se declaran de utilidad pública, para fines fiscales, socioeconómicos y urbanísticos.

Resulta interesante complementar esta visión en cuanto a las funciones básicas u objeto del Catastro con las disposiciones que determinan que el objeto de éste es la integración y registro de los elementos físicos, técnicos, históricos, administrativos, geográficos, estadísticos, fiscales, económicos, jurídicos y sociales inherentes a la propiedad raíz y sus construcciones.

Usos del Catastro

El Catastro es empleado cada vez más con fines multifinalitarios, aprovechando los adelantos tecnológicos que permiten georeferenciar distintos tipos de información, en diferentes capas o niveles sobre un mismo plano, respecto a cada bien inmueble.

Entre los usos más comunes que se le dan al Catastro en México, se establecen los siguientes:

Fiscales.- Dado que en él se contienen los elementos que constituyen la base de las contribuciones a la propiedad inmobiliaria, como el Impuesto Predial, por citar el más importante.

Jurídicos.- En la regularización y tenencia de la tierra y de los asentamientos humanos, ya que aporta todos los datos relativos a las características del inmueble. Asimismo, es un instrumento coadyuvante del Registro Público de la Propiedad muy valioso, al permitir la obtención de planos que refuercen la ubicación del predio materia de registro, dando certeza jurídica y material a la operación.

Administrativos.- Al servir a las autoridades municipales como una herramienta de gran utilidad para la dotación y prestación de los servicios públicos, tanto en la introducción de éstos como en su mantenimiento o ampliación, ya que permite conocer con exactitud si un área específica cuenta o no con determinado servicio y la ubicación, cantidad y calidad de cada uno de éstos, como las redes del agua potable y del Alcantarillado, los panteones, los mercados municipales, los módulos de seguridad pública, la cantidad de viviendas construidas, el tipo de pavimentación con que cuenta cada calle, las lámpara de alumbrado público instaladas, la extensión de la mancha urbana, la topografía del municipio, etc.

Geográficos.- Puesto que de él se obtienen los planos del territorio municipal y estatal, sirviendo para determinar, y en su caso conocer, los límites territoriales de ambas divisiones políticas.

Igualmente el Catastro permite identificar zonas de riesgo para diversos fenómenos naturales, como: inundaciones, terremotos, etc. lo que coadyuva a tomar las medidas preventivas correspondientes.

Estadísticos.- Georeferenciando al municipio y a sus distintas regiones información de tipo estadístico, como: Impuesto Predial recaudado por localidad, habitantes que radican en el municipio y en cada localidad, etc., facilitando así su consulta y comparación.

Socioeconómicos.- El Catastro es de enorme valía para el ordenamiento de los asentamientos humanos y la promoción de la vivienda y demás actividades económicas, pues, gracias a él, la autoridad municipal zonifica y controla el crecimiento y sectorización de las ciudades, mediante la previsión y dictaminación de uso del suelo urbano y la aplicación diferenciada de contribuciones inmobiliarias e incentivos, convirtiendo así al municipio en actor importante del desarrollo de su comunidad.

De planeación.- Así como el Catastro en una herramienta muy útil para la prestación de los servicios públicos, también se constituye en un pilar para la planeación, dado que, al sobreponer en éste información de la infraestructura y equipamiento urbano con que cuenta un municipio, la población asentada en las distintas localidades o colonias de la ciudad, los servicios públicos de que dispone, etc., toda esta gama de información se emplea para la planeación del desarrollo y consecuentemente para la presupuestación del gasto de inversión, tanto municipal como estatal, e inclusive federal de manera coordinada.

El catastro rural y el catastro urbano.

En cuanto a la clasificación de la propiedad inmobiliaria para efectos catastrales, existen diversos criterios prevaleciendo por lo general la división en dos tipo de predios: Rural y Urbano. Sin embargo, algunas leyes prevén un tercer tipo de clasificación intermedia de los inmuebles, al que denominan Suburbano.

Las características o definiciones de cada una de las tres clasificaciones de bienes, para fines catastrales, son las siguientes:

Propiedad urbana: son los bienes inmuebles que están ubicados dentro de los perímetros de las poblaciones urbanas destinados para habitación, comercio e industrias y prestaciones de servicio común.

Propiedad suburbana: son los bienes inmuebles ubicados fuera de los perímetros de las poblaciones, con valores de mercado intermedios entre los predios urbanos y de los rústicos, determinados por su proximidad a las poblaciones en proceso de crecimiento, aun cuando estén destinados a la explotación agrícola, pecuaria, forestal, frutícola o industrial rural. Quedarán también comprendidos dentro de esta clasificación, los predios destinados a fraccionamientos denominados "campestres", "granjas" o cualesquiera otros que sean fraccionados o lotificados y en general todas aquellas zonas fuera de los perímetros poblacionales en las que se presten servicios municipales básicos.

Propiedad rústica o rural: son los bienes inmuebles que estuvieren destinados en forma permanente a la explotación agrícola, pecuaria, forestal, frutícola o actividades equivalentes en predios ubicados fuera de las zonas clasificadas como suburbanas, de acuerdo con las delimitaciones previas establecidas en los planos reguladores o en los parciales y que además conserven valores en la plaza, contemplados en enajenaciones u operaciones contractuales, generadores de producción o explotación económica.

Contexto Geográfico y Poblacional de México

México, oficialmente llamado Estados Unidos Mexicanos, es un país que cuenta con una superficie territorial de 1,964,375 km², de los cuales 1,959,248 km² son continentales y 5,127 km² corresponden a territorio insular.

Cuenta con 3'149,920 km² de la Zona Económica Exclusiva de mar territorial, lo que arroja una superficie total de 5´114, 295 km².

El número total de predios registrados en los sistemas catastrales del país es de 30,683,282, correspondiendo 20,182,763 a predios urbanos y 10,500,519 a rurales; lo que da un promedio de
314,800 predios por 1 millón de habitantes. Las áreas con ocupación urbana son de aproximadamente 20,692,331 hectárea.