El Catastro en México "Avalúos" (3)

Actualización de los valores catastrales y tipos de valor utilizados.

En cuanto al tema de la valuación catastral, la mayoría de los estados tienen actualizadas las valuaciones, las cuales efectúan regularmente en forma anual y masiva. Sin embargo existen rezagos en algunos estados, estas inconsistencias, traen como consecuencia, por una parte obsolescencia en los valores catastrales, y por la otra, un estancamiento de la recaudación potencial de las contribuciones inmobiliarias, particularmente del Impuesto Predial; contraviniendo además lo dispuesto por la Constitución, en el sentido de que los valores catastrales que sirvan de base para la determinación de contribuciones inmobiliarias deberán ser equiparables a los de mercado.

Respecto al tipo de valor que es empleado para determinar el valor catastral, es muy variable entre las entidades federativas, prevaleciendo la utilización de tablas de valores unitarios de suelo y construcción propuestas por los municipios y aprobadas por los Congresos de los Estado; sin embargo, también se emplean en otras entidades el avalúo catastral, el avalúo bancario, el valor manifestado en la operación de compra venta, el valor comercial y el valor de mercado.

La Valuación Catastral.

La valuación catastral de la propiedad inmobiliaria en México parte de los dispuesto al respecto por el antepenúltimo párrafo de la Fracción IV del Artículo 115 Constitucional, que establece: “Los Ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria”

Con base en lo anterior, en las Leyes de Catastro y en sus Reglamentos se disponen los criterios y procedimientos para la valuación de los bienes inmuebles, tanto del suelo como de las construcciones que éste contenga: A continuación se incluye lo establecido por las Leyes de Catastro a manera de ilustración:

Predios urbanos:

Los valores unitarios urbanos se especificarán por metro cuadrado y para su determinación se tomarán en cuenta:

• Servicios municipales existentes;

• Vías de comunicación;

• Vecindad con zonas comerciales o centros de abasto;

• Uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonificación

• Cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos
  

Predios Rústicos:

Los valores unitarios para predios rústicos se especificarán por hectárea, conforme a las siguientes disposiciones:

• Tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población
• Condiciones hidrológicas, humedad relativa
• Cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos
• Donde se aproveche el suelo se aplicarán las normas técnicas de catastración y valuación
• Donde se aproveche el subsuelo se tomarán en consideración las leyes correspondientes.
  

En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará en cuenta para efectos de la valuación, el valor de los recursos que sean objeto de aprovechamiento en los predios.

Valuación de construcciones

En cuanto a las construcciones, para su valuación se toman en cuenta generalmente por las Leyes de Catastro las siguientes características:

• Edad, vida útil, su estructura y estado de conservación
• Materiales empleados en la edificación, calidad en la mano de obra y acabados.
• Con base en lo anterior, se procederá a fijar un valor unitario para cada tipo de clasificación de construcción
  

No obstante el mandato constitucional de que los valores catastrales de suelo y construcción, que sirven de base para la determinación de contribuciones a la propiedad inmobiliaria, sean equiparables a los de mercado,

Impuesto Predial.
El impuesto predial constituye una forma de imposición directa que grava a la propiedad inmobiliaria, que comprende tanto al suelo como a las construcciones adheridas a él. La base y el monto a pagar por concepto de este tributo generalmente se determina por las propias autoridades hacendarias; esto les permite conocer anticipadamente cierta cantidad de recursos a percibir. Sin embargo, existen casos como el del Departamento del Distrito Federal, en donde la determinación tanto de la base fiscal como del monto a pagar recae en el propio contribuyente.

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
Este impuesto, llamado también en algunas entidades federativas “Impuesto sobre Transmisión de Inmuebles”, grava los distintos actos jurídicos que generan cambios en la propiedad de los inmuebles. Dichos actos se generan en forma ocasional, toda vez que dependen de que en un momento dado cambie la titularidad de un inmueble.

Impuesto de Plusvalía.
El Impuesto de Plusvalía se establece sobre el incremento de valor que adquiere la propiedad raíz con motivo de una obra pública realizada, en este caso, por el gobierno municipal. Este tributo se basa en el principio de beneficio, toda vez que parte del supuesto de que algunas obras públicas benefician de manera específica a determinados predios, traduciéndose dicho beneficio en un aumento de valor o “plusvalor “ de la propiedad inmobiliaria.

Impuesto Sobre Fraccionamientos.
Este gravamen se establece, como su nombre lo indica, sobre la realización de fraccionamientos,
cualquiera que sea su tipo y con apego a la ley que regula la materia, cuyo nombre difiere entre las entidades federativas, pudiendo ser: Ley de Fraccionamientos, Ley de Desarrollo Urbano, Ley de Ordenamiento Territorial y Asentamientos Humanos, etc. El concepto tributario incluye la división, subdivisión y fusión de terrenos.

Contribución Especial por Mejoras.
Esta contribución, en algunas entidades denominada también como Contribución Especial por Obras Públicas, se implementa cuando el Ayuntamiento se encuentra ante situaciones imprevistas que le obligan a realizar inversiones encaminadas a satisfacer y resolver necesidades públicas, mediante la ejecución de determinadas obras no contempladas originalmente en sus presupuestos de egresos.
En México, por lo general esta contribución se maneja de manera similar al Impuesto de Plusvalía, sólo que en esta ocasión la base la constituye el costo de la obra, mismo que es derramado entre todos los beneficiarios directos de dicha obra, y es implementado mediante decreto del Legislativo Estatal.

Derechos por Permisos de Construcción.
Este tributo es muy significativo en términos de recaudación, debido fundamentalmente a la frecuencia con que se presentan los actos que lo generan.
El concepto de este derecho regularmente incluye los permisos por ampliación, reconstrucción y demolición de inmuebles. Incluso en la legislación fiscal de algunos municipios se suelen incluir también los conceptos gravables de alineamiento y de designación de número oficial; el uso de la vía pública con materiales de construcción y excavaciones, entre otros.

CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS DEL CATASTRO EN MÉXICO

El Catastro en México tiene sus orígenes en épocas anteriores a la conquista, principalmente en el pueblo azteca, el más representativo y poderoso de los distintos grupos étnicos que prevalecían a la llegada de los españoles, y ha sido utilizado en el transcurso de los tiempos como un instrumento esencial para la distribución de la tierra (propiedad privada, ejidal y comunal) y la aplicación de contribuciones a la propiedad inmobiliaria.

Su marco normativo parte de lo dispuesto en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, especialmente en el artículo 27, que hace referencia al principio de la propiedad raíz y que establece los regímenes de propiedad pública, privada y social; además del artículo 36, Fracción I, que establece la obligación de todos los mexicanos de inscribirse en el catastro de la municipalidad. Ya en lo particular, en cada una de las entidades federativas que integran el territorio nacional, el Catastro es normado por las Leyes de Catastro y sus Reglamento. Por lo general, para la operación de los Catastros, se integran órganos catastrales estatales y municipales, compartiendo en forma complementaria entre ambos, a través de sus respectivas autoridades, las funciones integrales del Catastro.

Perspectivas del catastro en México

Cada vez existe mayor conciencia entre las autoridades de los tres órdenes de gobierno de la necesidad de avanzar en la modernización de los catastros en México, para hacer mas eficiente su administración y mejorar la calidad de la información que genera y proporciona por diversos medios a usuarios, tanto del sector público como del privado y del social. A continuación se señalan algunos de los temas o aspectos hacia los que está evolucionando esta institución..

Vinculación del Catastro con el Registro Público de la Propiedad.

Una de las vertientes de mayor relevancia en cuanto al uso mulifinalitario del Catastro es y será la vinculación de esta institución con el Registro Público de la Propiedad, acciones que también se están previendo en paralelo dentro de los programas de modernización de estos organismos, por lo que será fundamental establecer su interconexión entre ambas instituciones a efecto de respaldar la propiedad inmobiliaria. Solo así el sistema de publicidad inmobiliaria funcionará de forma eficiente, salvaguardando los derechos inmobiliarios y dando equidad al reparto de las cargas fiscales.

Otros aspectos importantes a considerar en la modernización catastral.

Entre otros de los puntos importantes a considerar dentro del proceso de modernización catastral, se debe citar la adquisición de equipos y el desarrollo de sistemas que posibiliten el procesamiento de datos confiables y de calidad.

Asimismo, será necesario reformar, donde se requiera, la infraestructura técnica y administrativa del catastro y mejorar el perfil del personal que en él labora, estableciendo a la vez programas de capacitación permanentes, de tal manera que siempre estén a la vanguardia en el conocimiento y operación de nuevas tecnologías catastrales; procurando que el equipo de profesionales de que dispone, además de ejecutar la aplicación de disciplinas en el dominio del territorio, esté consciente del potencial de la información que manipula, para que, en su momento, pueda proponer alternativas innovadoras de apoyo al desarrollo de las ciudades.

Por último, será de gran relevancia la unificación de esfuerzos técnicos, financieros y humanos intergubernamentalales, para crear una misma fuente de datos comunes para la gestión pública vinculada con la propiedad inmobiliaria, creando los mecanismos adecuados que permitan compartir la informacióngenerada.

EL CATASTRO EN MEXICO 1

EL CATASTRO EN MEXICO 2