LOGÍSTICA (2) "La logística inversa"

Para definir logística inversa es preciso recordar el significado de logística, ya que prácticamente es lo mismo, solo que de forma inversa.

Logística: proceso de proyectar, implementar y controlar un flujo de materia prima, inventario en proceso, productos terminados e información relacionada desde el punto de origen hasta el punto de consumo de una forma eficiente y lo más económica posible con el propósito de cumplir con los requerimientos del cliente final.

Logística inversa: es el proceso de proyectar, implementar y controlar un flujo de materia prima, inventario en proceso, productos terminados e información relacionada desde el punto de consumo hasta el punto de origen de una forma eficiente y lo más económica posible con el propósito de recuperar su valor ó el de la propia devolución.

En EEUU la logística inversa se ha convertido en una importante herramienta competitiva, estableciéndose una politica de devoluciones totalmente liberal, llegando en algunos casos a niveles extremos. Allí el incremento de devoluciones ha pasado de 40 billones de dólares en el año 1.992 hasta alcanzar la vertiginosa cantidad de 65 billones hoy día.

¿Por qué logística inversa?

La logística inversa gestiona el retorno de las mercancías en la cadena de suministro, de la forma más efectiva y económica posible.
La Logística Inversa se encarga de la recuperación y reciclaje de envases, embalajes y residuos peligrosos; así como de los procesos de retorno de excesos de inventario, devoluciones de clientes, productos obsoletos e inventarios estacionales. Incluso se adelanta al fin de vida del producto, con objeto de darle salida en mercados con mayor rotación.
Directivas comunitarias, además, obligan o van a obligar próximamente a la recuperación o reciclado de muchos productos - bienes de consumo, envases y embalajes, componentes de automoción, material eléctrico y electrónico-, lo que va a implicar en los próximos años una importante modificación de muchos procesos productivos y, además, una oportunidad como nuevo mercado para muchos operadores de transporte, almacenaje y distribución.

La consecuencia de todo lo anterior es clara: en los próximos años la logística inversa va a suponer una importante revolución en el mundo empresarial y, muy probablemente, se convertirá en uno de los negocios con mayor crecimiento en el inicio del tercer milenio.
Una actividad con un enorme potencial de crecimiento que ha sido definida como la última frontera para la reducción de costes en las empresas, además de convertirse en una importante y novedosa fuente de oportunidades.

Según Rommert Dekker, es necesario que los socios y fabricantes que participen dentro de un proyecto se vean involucrados en la organización para descubrir formas de reducir costos a la hora por ejemplo de devolver productos. En su opinión la logística inversa es un flujo de material hacia atrás en la cadena de suministro. "En los EE.UU al contrario que en Europa no existe una devolución de los productos al final de su vida. En EE.UU, la gente los devuelve porque no les funcionan o no les gustan cuando los compran" manifestó.

La logística inversa no es un capricho.

Existen por lo menos tres vectores para su impulso:

1. Consideraciones de costo beneficio: productos mejores con costo de producción mas bajo, recuperación del valor de envases, empaques, embalajes y unidades de manejo reciclables




2. Requerimientos legales: derivados de la protección a la salud y del ambiente, de consideraciones por costos de procesamiento de residuos, etcétera.




3. Responsabilidad social: generalmente impulsado por organizaciones no gubernamentales y asociaciones de consumidores que apoyados en su poder de compra buscan productos más seguros y ambientalmente amigables; obviamente las firmas nunca pierden dinero, detrás hay un posicionamiento mercadotécnico en un segmento "premiun" orgulloso de consumir de manera "correcta".

Causas que generan la necesidad de una logística inversa

• Mercancía en estado defectuoso
• Retorno de exceso de inventario
• Devoluciones de clientes
• Productos obsoletos
• Inventarios estacionales
  

Hasta dónde llega la logística inversa

• Clientes
• Hipermercados
• Cash and Carriers (El dinero en efectivo y Portadores)
• Supermercados
• Cliente Final
  

Procesos en logística inversa.
Los procesos en logística inversa se enfocan a cinco objetivos claves: procuración de compras, reducción de insumos vírgenes; reciclado; sustitución de materiales, y gestión de residuos.
En cada uno de los procesos de la logística empresarial se pueden identificar los cinco enfoques señalados:

Procuración y compras: Implica la procuración, desarrollo de proveedores y la adquisición de materias primas, componentes, materiales para envase, empaque, embalaje y unidades de manejo que sean "amigables con el ambiente".

Reducción de insumos vírgenes: Implica: a) actividades de ingeniería de producto, y b) re-entrenamiento de los recursos humanos, con el propósito de: valorar actividades de reutilización de materiales sobrantes, preferir materiales de origen reciclado, escoger contenedores, embalajes, unidades de manejo, empaques y envases reutilizables y reciclables, impulsar la cultura del "retorno".

Reciclado: Es necesario desarrollar políticas de reciclado respetando el desempeño o estándares del producto: utilizar materiales de origen reciclado, y reciclables; explorar innovaciones tecnológicas que permiten utilizar materiales reciclados; financiar estudios para reducir el uso de materias primas vírgenes.

Sustitución de materiales: El incremento de la tasa de innovación en procesos de reciclado debe impulsar la sustitución de materiales, en particular de los más pesados por otros mas ligeros con igual o superior desempeño (como es el caso en la industria automotriz donde los plásticos están sustituyendo masivamente partes de metal y vidrio en los automóviles, así como el aluminio o los materiales "compuestos" en los nuevos chasises de los camiones disminuyen la tara facilitando un aumento de la unidad de carga para igual peso por eje).

Gestión de residuos: Las políticas de procuración de materiales deben evaluar la tasa de residuos en la utilización de materiales; el manejo de residuos es un costo no despreciable; también puede ser necesario tener políticas de aceptación de muestras, si las exigencias de gestión de los residuos de éstas, o simplemente su disposición por rechazo, es costosa.

La logística inversa es sin duda una filosofía que cualquier empresa debe agregar a su entorno, debido a todos los factores mencionados y ante la globalización que se esta dando, es importante tener una plantación estratégica de logística inversa.

Actividades de la Logística Inversa

• Retirada de mercancía


• Clasificación de mercadería


• Reacondicionamiento de productos


• Devolución a orígenes


• Destrucción


• Procesos administrativos


• Recuperación, reciclaje de envases y embalajes y residuos peligrosos
  

Elementos de dirección en la logística inversa

Se identificaron elementos clave en pro de una adecuada dirección en logística inversa:

Filtrado de entrada: Se trata de controlar la mercancía defectuosa o que no cumpliese con los requisitos de devolución.

Ciclos de tiempo. Las devoluciones son siempre procesos excepcionales, por lo que es muy difícil reducir los ciclos de tiempo relativos a las decisiones en cuanto a la aceptación de un pedido devuelto. Se trata de definir un buen mecanismo de toma de decisiones, es decir, qué hacer con cada posible devolución (reventa, reparación, eliminación) También aquí entraría la decisión de cómo recompensar al personal de la empresa que consiga acortar al máximo este ciclo de tiempo.

Sistemas de información de la logística inversa. No existe un software diseñado especialmente para este propósito, así que la elección lógica será, o bien el desarrollo de un sistema a medida, o la implementación y modificación de uno que ya se posea (opción más económica). Este sistema deberá ser lo suficientemente flexible como para manejar la enorme variedad de casos distintos que se puedan dar en las devoluciones, y lo suficientemente complejo como para funcionar bien a través de los posiblemente numerosos departamentos de la empresa. Un software de logística inversa exitoso deberá reunir información significativa que de hecho pueda ayudar en el seguimiento, tanto de las propias devoluciones como de los costes que impliquen las mismas, y crear una base de datos con información relativa a las razones de cada devolución.

Centros de devolución centralizados. Los centros de devolución centralizados (CDC) son instalaciones dedicadas a manejar devoluciones rápidamente y eficientemente. Aquí los productos serán ordenados, procesados y enviados a sus respectivos destinos.

Negociación. Ésta es una parte importante en un proceso de logística inversa bien definido. Dado un flujo de productos "hacia delante" los precios son establecidos por directores de marca o especialistas en marketing. En nuestro proceso inverso nos encontraremos, en cambio, con una fase de "regateo", donde el valor del producto devuelto será negociado sin el empleo de guías previas sobre establecimiento de precios. Estas negociaciones suelen ser "flexibles".

Dirección financiera. La inmensa mayoría de las empresas necesitan mejorar sus procesos de contabilidad internos. El hecho es que, la enorme cantidad de problemas contables que conlleva una devolución aleja aún más a los ya reacios directores de almacén. Pongamos aquí un ejemplo de esto: Mercancía que es devuelta al proveedor debido a excedentes de stock o porque no ha sido vendida. Se devuelve a través del canal normal de logística inversa. Hasta aquí todo va bien. Sin embargo el sistema de contabilidad, por ejemplo, establecerá automáticamente un precio descuento sobre estos productos, ya que vienen por el canal de devoluciones, y se les supone caducos, averiados, defectuosos... Existen programas adecuados que pueden brindar soporte directo a estas actividades contables, recogiendo y suministrando la información necesaria.

"Out sourcing". Contratando el proceso inverso fuera. Cada vez más empresas están contratando firmas externas especializadas en logística. A menudo, estas firmas realizan los procesos de logística inversa más eficientemente y mejor, además de dejarnos a nosotros ocupándonos de vender más y mejor. Aún así no nos engañemos. Esto no quiere decir que debamos abdicar toda la responsabilidad a estas firmas.

Desarrollo de una estrategia de Logística inversa.

¿Cuáles son tus prioridades? Analiza tus razones por las qué implementar un programa de logística inversa.

¿Qué recursos vas a implementar? Un programa de logística inversa no es una "parte" del trabajo de nadie. Es una tarea de alta prioridad, y requiere recursos propios. - ¿Cuánto tiempo estás dispuesto a emplear para dirigir el programa adecuadamente?

¿Cómo te comunicarás con tus clientes? Una parte clave es la de decidir cómo y qué comunicar a tus clientes.

Factores claves para el éxito.

· Administración y control
Los procesos de la logística inversa deben ser "mapeados" en la estructura ínter funcional para ser comprendidos a lo largo de toda la cadena de suministros y ser posicionados en el contexto relacional de dirección correcto.

· Indicadores de desempeño.
Es necesario establecer un costeo basado en actividades para medir el desempeño de la logística inversa. Todo programa, así como cada una de las acciones de éstos debe ser medido; la práctica permitirá valorar mas rápido y fácilmente cualquier propuesta innovadora.

· Aspectos financieros.
Implantar una logística inversa implica la necesidad de asignar recursos financieros suficientes para: a) auditar los procesos logísticos a lo largo de toda la cadena de suministros; b) realizar estudios de diseño industrial compatible con el ambiente de envases, empaques, embalajes y unidades de manejo; c) financiar equipamiento específico para recuperar y reciclar materiales, y d) establecer alianzas estratégicas.

Procesos RMA

Un RMA (Return Merchandise Authoritation) es una autorización de devolución de mercancías compuesto de un código alfanumérico. La inmensa mayoría de las empresas de venta por correo poseen una política de este tipo. Este código es suministrado al cliente cuanto el personal del centro de llamadas así determine que se trata de una devolución válida. Los RMA son importantes para ambos, clientes y proveedores, ya que le dirá al proveedor que un producto está siendo devuelto protegiéndolo a la vez de posibles devoluciones fraudulentas. Por su parte, el cliente podrá utilizar este código para consultar el progreso de su devolución con solo llamar y especificarlo en el centro de atención al cliente.

Fuente: Monografias.com

LOGÍSTICA (1)

Me preguntaba que tenia que ver la Logística con el tema de los avalúos, por medio de un profesor de la especialidad (Al cual mando un saludo) me di cuenta de la importancia de este tema como integrador de procesos y sobre todo como eje funcional para la implementación de otros; los avalúos estan inmersos en la Logística de forma sustancial, desde la toma de inventarios (Activo fijo, liquidaciones, control de Activos) hasta la valoración de una marca y/o producto; para todos esto se necesita analizar la logistica y los procesos.

Estos post yo los he utilizado para leer y enterarme de lo que se trata, por eso los pongo para el que le interese (Además de que me sirve para tenerlos a la mano).

Hoy en día el tema de la logística es un asunto tan importante que las empresas crean áreas específicas para su tratamiento, se ha desarrollado a través del tiempo y es en la actualidad un aspecto básico en la constante lucha por ser una empresa del primer mundo.

Anteriormente la logística era solamente, tener el producto justo, en el sitio justo, en el tiempo oportuno, al menor costo posible, actualmente éstas actividades aparentemente sencillas han sido redefinidas y ahora son todo un proceso. La logística tiene muchos significados, uno de ellos, es la encargada de la distribución eficiente de los productos de una determinada empresa con un menor costo y un excelente servicio al cliente.

Por lo tanto la logística busca gerenciar estratégicamente la adquisición, el movimiento, el almacenamiento de productos y el control de inventarios, así como todo el flujo de información asociado, a través de los cuales la organización y su canal de distribución se encauzan de modo tal que la rentabilidad presente y futura de la empresa es maximizada en términos de costos y efectividad.

La logística determina y coordina en forma óptima el producto correcto, el cliente correcto, el lugar correcto y el tiempo correcto. Si asumimos que el rol del mercadeo es estimular la demanda, el rol de la logística será precisamente satisfacerla. Solamente a través de un detallado análisis de la demanda en términos de nivel, locación y tiempo, es posible determinar el punto de partida para el logro del resultado final de la actividad logística, atender dicha demanda en términos de costos y efectividad.

La logística no es por lo tanto una actividad funcional sino un modelo, un marco referencial; no es una función operacional, sino un mecanismo de planificación; es una manera de pensar que permitirá incluso reducir la incertidumbre en un futuro desconocido.

Las actividades claves son las siguientes:

• Servicio al cliente.
• Transporte.
• Gestión de Inventarios
• Procesamiento de pedidos.

En conjunto estas actividades lograrán la satisfacción del cliente y a la empresa la reducción de costos, que es uno de los factores por los cuales las empresas están obligadas a enfocarse a la logística.

Otros factores que intervienen en la evolución de la logística son:

• Aumento en líneas de producción.
• La eficiencia en producción, alcanzar niveles altos.
• La cadena de distribución quiere mantener cada vez menos inventarios.
• Desarrollo de sistemas de información.
• Estrategias de JIT ( Just In Time).

Todo esto en conjunto traerá los siguientes beneficios:

• Incrementar la competitividad y mejorar la rentabilidad de las empresas para acometer el reto de la globalización.
• Optimizar la gerencia y la gestión logística comercial nacional e internacional.
• Coordinación óptima de todos los factores que influyen en la decisión de compra: calidad, confiabilidad, precio, empaque, distribución, protección, servicio.
• Ampliación de la visión Gerencial para convertir a la logística en un modelo, un marco, un mecanismo de planificación de las actividades internas y externas de la empresa.

La definición tradicional de logística afirma que el producto adquiere su valor cuando el cliente lo recibe en el tiempo y en la forma adecuada, al menor costo posible.

En logística, servicio al cliente implicará:

Grado de certeza: No es tan necesario llegar rápido con el transporte, como llegar con certeza, con el mínimo rango de variación.

Grado de confiabilidad: Una cadena se conforma de diferentes eslabones. Eso es una cadena logística. Si se agregan algunos que no están relacionados, se segmentan las responsabilidades; el cliente final pierde la confianza, al parecer mayores errores de interpretación y responsables difusamente identificables. El cliente debe poder manifestar cuál es su criterio de confiabilidad, cómo entiende que deberían ser atendidos.

Grado de flexibilidad: Implica que el prestador pueda adaptarse eficientemente a los picos de demanda. Un operador logístico que considera excesivo la solicitud de eficiencia cuando se da un salto por estacionalidad, desconoce qué es valor para su cliente.

Aspectos cualitativos: Se trata aquí, no de la calidad del producto, sino del servicio, del cual debe buscarse su homogeneidad en toda la cadena logística. En muchos casos, se cuida minuciosamente el proceso productivo, se diseña con cuidado el packaging (empaquetado), se llega hasta decir cómo debe transportarse y almacenar en el depósito. Pero son pocas las empresas que cuidan de cómo llegarán hasta el cliente esos productos.

La mejora continua: Día a día deben replantearse los parámetros que se manifiesten mal, de acuerdo a los objetivos pensados, pero también aquellos que están bien. Es mucho más saludable cuestionar internamente lo que aparentemente resulta bien, a que lo haga el mercado. La mejora de las variables logísticas se deben entender como una exigencia. La distribución física y la gerencia de materiales son procesos que se integran en la logística, debido a su directa interrelación, la primera provee a los clientes un nivel de servicio requerido por ellos, optimizando los costos de transporte y almacenamiento desde los sitios de producción a los sitios de consumo, la segunda optimizará los costos de flujo de materiales desde los proveedores hasta la cadena de distribución con el criterio JIT.

El JIT forma parte de las actividades logísticas. Es una filosofía de administración que se esfuerza en eliminar desperdicio por producir la parte correcta en el lugar correcto en el tiempo correcto. El desperdicio resulta de alguna actividad que agrega costo sin agregar valor JIT (también conocido como apoyo de producción).

Los componentes de la administración logística, empiezan con las entradas que son materias primas, recurso humano, financiero e información, éstas se complementan con actividades tanto gerenciales como logísticas, que se conjugan conteniendo salidas de logística, que son todas las características y beneficios obtenidos por un buen manejo logístico.

Para lograr el buen funcionamiento de la administración logística se necesitan ciertas características de los líderes en el manejo logístico como son las siguientes:

• Que exista una organización logística formal.
• Logística a nivel Gerencial.
• Logística con el concepto de valor agregado.
• Orientación al cliente.
• Alta flexibilidad para el manejo de situaciones inesperadas.
• Out sourcing como parte de la estrategia empresarial.
• Mayor dedicación a los aspectos de planeación logística que a lo operativo.
• Entender que la logística forma parte del plan estratégico.
• Alianzas estratégicas.

Otro aspecto importante en el manejo logístico son los sistemas de información, ya que la información es lo que mantiene el flujo logístico abierto, a su vez la tecnología de la información parece ser el factor más importante para el crecimiento y desarrollo logístico, un sistema de órdenes es el enlace entre la compañía, los proveedores y clientes, sin embargo la información como cualquier recurso empresarial esta sujeta al análisis de transacciones, a su vez la simulación permite tomar decisiones rápidas y efectivas.

Las consideraciones generales en logística son que todo cambio en el entorno tiene repercusiones en la logística de las organizaciones, toda organización hace logística, también la interrelación natural de los elementos empresariales, internos y externos, de los mercado mundiales, de las economías de los países hacen que la logística cobre cada vez más importancia, los cambios tecnológicos han tenido gran influencia en la logística, otra consideración importante es la protección del ambiente.

Fuente: monografias.com

El Catastro en México "Avalúos" (3)

Actualización de los valores catastrales y tipos de valor utilizados.

En cuanto al tema de la valuación catastral, la mayoría de los estados tienen actualizadas las valuaciones, las cuales efectúan regularmente en forma anual y masiva. Sin embargo existen rezagos en algunos estados, estas inconsistencias, traen como consecuencia, por una parte obsolescencia en los valores catastrales, y por la otra, un estancamiento de la recaudación potencial de las contribuciones inmobiliarias, particularmente del Impuesto Predial; contraviniendo además lo dispuesto por la Constitución, en el sentido de que los valores catastrales que sirvan de base para la determinación de contribuciones inmobiliarias deberán ser equiparables a los de mercado.

Respecto al tipo de valor que es empleado para determinar el valor catastral, es muy variable entre las entidades federativas, prevaleciendo la utilización de tablas de valores unitarios de suelo y construcción propuestas por los municipios y aprobadas por los Congresos de los Estado; sin embargo, también se emplean en otras entidades el avalúo catastral, el avalúo bancario, el valor manifestado en la operación de compra venta, el valor comercial y el valor de mercado.

La Valuación Catastral.

La valuación catastral de la propiedad inmobiliaria en México parte de los dispuesto al respecto por el antepenúltimo párrafo de la Fracción IV del Artículo 115 Constitucional, que establece: “Los Ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria”

Con base en lo anterior, en las Leyes de Catastro y en sus Reglamentos se disponen los criterios y procedimientos para la valuación de los bienes inmuebles, tanto del suelo como de las construcciones que éste contenga: A continuación se incluye lo establecido por las Leyes de Catastro a manera de ilustración:

Predios urbanos:

Los valores unitarios urbanos se especificarán por metro cuadrado y para su determinación se tomarán en cuenta:

• Servicios municipales existentes;

• Vías de comunicación;

• Vecindad con zonas comerciales o centros de abasto;

• Uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonificación

• Cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos
  

Predios Rústicos:

Los valores unitarios para predios rústicos se especificarán por hectárea, conforme a las siguientes disposiciones:

• Tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población
• Condiciones hidrológicas, humedad relativa
• Cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos
• Donde se aproveche el suelo se aplicarán las normas técnicas de catastración y valuación
• Donde se aproveche el subsuelo se tomarán en consideración las leyes correspondientes.
  

En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará en cuenta para efectos de la valuación, el valor de los recursos que sean objeto de aprovechamiento en los predios.

Valuación de construcciones

En cuanto a las construcciones, para su valuación se toman en cuenta generalmente por las Leyes de Catastro las siguientes características:

• Edad, vida útil, su estructura y estado de conservación
• Materiales empleados en la edificación, calidad en la mano de obra y acabados.
• Con base en lo anterior, se procederá a fijar un valor unitario para cada tipo de clasificación de construcción
  

No obstante el mandato constitucional de que los valores catastrales de suelo y construcción, que sirven de base para la determinación de contribuciones a la propiedad inmobiliaria, sean equiparables a los de mercado,

Impuesto Predial.
El impuesto predial constituye una forma de imposición directa que grava a la propiedad inmobiliaria, que comprende tanto al suelo como a las construcciones adheridas a él. La base y el monto a pagar por concepto de este tributo generalmente se determina por las propias autoridades hacendarias; esto les permite conocer anticipadamente cierta cantidad de recursos a percibir. Sin embargo, existen casos como el del Departamento del Distrito Federal, en donde la determinación tanto de la base fiscal como del monto a pagar recae en el propio contribuyente.

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
Este impuesto, llamado también en algunas entidades federativas “Impuesto sobre Transmisión de Inmuebles”, grava los distintos actos jurídicos que generan cambios en la propiedad de los inmuebles. Dichos actos se generan en forma ocasional, toda vez que dependen de que en un momento dado cambie la titularidad de un inmueble.

Impuesto de Plusvalía.
El Impuesto de Plusvalía se establece sobre el incremento de valor que adquiere la propiedad raíz con motivo de una obra pública realizada, en este caso, por el gobierno municipal. Este tributo se basa en el principio de beneficio, toda vez que parte del supuesto de que algunas obras públicas benefician de manera específica a determinados predios, traduciéndose dicho beneficio en un aumento de valor o “plusvalor “ de la propiedad inmobiliaria.

Impuesto Sobre Fraccionamientos.
Este gravamen se establece, como su nombre lo indica, sobre la realización de fraccionamientos,
cualquiera que sea su tipo y con apego a la ley que regula la materia, cuyo nombre difiere entre las entidades federativas, pudiendo ser: Ley de Fraccionamientos, Ley de Desarrollo Urbano, Ley de Ordenamiento Territorial y Asentamientos Humanos, etc. El concepto tributario incluye la división, subdivisión y fusión de terrenos.

Contribución Especial por Mejoras.
Esta contribución, en algunas entidades denominada también como Contribución Especial por Obras Públicas, se implementa cuando el Ayuntamiento se encuentra ante situaciones imprevistas que le obligan a realizar inversiones encaminadas a satisfacer y resolver necesidades públicas, mediante la ejecución de determinadas obras no contempladas originalmente en sus presupuestos de egresos.
En México, por lo general esta contribución se maneja de manera similar al Impuesto de Plusvalía, sólo que en esta ocasión la base la constituye el costo de la obra, mismo que es derramado entre todos los beneficiarios directos de dicha obra, y es implementado mediante decreto del Legislativo Estatal.

Derechos por Permisos de Construcción.
Este tributo es muy significativo en términos de recaudación, debido fundamentalmente a la frecuencia con que se presentan los actos que lo generan.
El concepto de este derecho regularmente incluye los permisos por ampliación, reconstrucción y demolición de inmuebles. Incluso en la legislación fiscal de algunos municipios se suelen incluir también los conceptos gravables de alineamiento y de designación de número oficial; el uso de la vía pública con materiales de construcción y excavaciones, entre otros.

CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS DEL CATASTRO EN MÉXICO

El Catastro en México tiene sus orígenes en épocas anteriores a la conquista, principalmente en el pueblo azteca, el más representativo y poderoso de los distintos grupos étnicos que prevalecían a la llegada de los españoles, y ha sido utilizado en el transcurso de los tiempos como un instrumento esencial para la distribución de la tierra (propiedad privada, ejidal y comunal) y la aplicación de contribuciones a la propiedad inmobiliaria.

Su marco normativo parte de lo dispuesto en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, especialmente en el artículo 27, que hace referencia al principio de la propiedad raíz y que establece los regímenes de propiedad pública, privada y social; además del artículo 36, Fracción I, que establece la obligación de todos los mexicanos de inscribirse en el catastro de la municipalidad. Ya en lo particular, en cada una de las entidades federativas que integran el territorio nacional, el Catastro es normado por las Leyes de Catastro y sus Reglamento. Por lo general, para la operación de los Catastros, se integran órganos catastrales estatales y municipales, compartiendo en forma complementaria entre ambos, a través de sus respectivas autoridades, las funciones integrales del Catastro.

Perspectivas del catastro en México

Cada vez existe mayor conciencia entre las autoridades de los tres órdenes de gobierno de la necesidad de avanzar en la modernización de los catastros en México, para hacer mas eficiente su administración y mejorar la calidad de la información que genera y proporciona por diversos medios a usuarios, tanto del sector público como del privado y del social. A continuación se señalan algunos de los temas o aspectos hacia los que está evolucionando esta institución..

Vinculación del Catastro con el Registro Público de la Propiedad.

Una de las vertientes de mayor relevancia en cuanto al uso mulifinalitario del Catastro es y será la vinculación de esta institución con el Registro Público de la Propiedad, acciones que también se están previendo en paralelo dentro de los programas de modernización de estos organismos, por lo que será fundamental establecer su interconexión entre ambas instituciones a efecto de respaldar la propiedad inmobiliaria. Solo así el sistema de publicidad inmobiliaria funcionará de forma eficiente, salvaguardando los derechos inmobiliarios y dando equidad al reparto de las cargas fiscales.

Otros aspectos importantes a considerar en la modernización catastral.

Entre otros de los puntos importantes a considerar dentro del proceso de modernización catastral, se debe citar la adquisición de equipos y el desarrollo de sistemas que posibiliten el procesamiento de datos confiables y de calidad.

Asimismo, será necesario reformar, donde se requiera, la infraestructura técnica y administrativa del catastro y mejorar el perfil del personal que en él labora, estableciendo a la vez programas de capacitación permanentes, de tal manera que siempre estén a la vanguardia en el conocimiento y operación de nuevas tecnologías catastrales; procurando que el equipo de profesionales de que dispone, además de ejecutar la aplicación de disciplinas en el dominio del territorio, esté consciente del potencial de la información que manipula, para que, en su momento, pueda proponer alternativas innovadoras de apoyo al desarrollo de las ciudades.

Por último, será de gran relevancia la unificación de esfuerzos técnicos, financieros y humanos intergubernamentalales, para crear una misma fuente de datos comunes para la gestión pública vinculada con la propiedad inmobiliaria, creando los mecanismos adecuados que permitan compartir la informacióngenerada.

EL CATASTRO EN MEXICO 1

EL CATASTRO EN MEXICO 2

El Catastro en México (2)

EL CATASTRO ACTUAL EN MÉXICO.

México se encuentra inmerso en los últimos años en un proceso de cambio, modernización y actualización de sus catastros, con el propósito no sólo a optimizar sus rendimientos tributarios sobre la propiedad inmobiliaria, muy valedero en sí mismo, sino para aprovechar al máximo sus bondades en múltiples y diferentes fines, como se verá más adelante. En este apartado se hará una breve exposición sobre la situación prevaleciente en el país y la valoración o valuación catastral de los inmuebles.

Concepto de Catastro.

Son diversas las formas en que se define el Catastro en las leyes estatales que norman esta, sin embargo, en todas ellas prevalecen algunos términos básicos, como la palabra "inventario de bienes"; a continuación damos algunos ejemplos de estas definiciones:

Ley de Catastro del Estado de Jalisco.- Artículo 1.- Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad.

Ley de Catastro del Estado de Michoacán.- Artículo 2 .- Para efectos de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interior del Instituto Catastral y Registral del Estado de Michoacán de Ocampo, el Catastro se define como: El inventario analítico y registro de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado.

Ley de Catastro del Estado de Puebla.- Artículo 4.- El Catastro, para efectos de esta Ley, es un sistema de información territorial para usos múltiples, estructurado por un conjunto de registros, tanto gráficos como numéricos, que contienen los datos referentes al inventario de inmuebles, de infraestructura y equipamiento urbano en la Entidad.

Funciones del catastro.

La función sustantiva del Catastro, considerada como la razón de ser o el objeto de la existencia de esta institución, es determinar las características cualitativas y cuantitativas de los predios y construcciones ubicados dentro del territorio, mediante la formación y conservación de los registros y bases de datos que permitan su uso múltiple, como medio para obtener los elementos técnicos, estadísticos y fiscales que lo constituyen. El registro y la valuación catastral se declaran de utilidad pública, para fines fiscales, socioeconómicos y urbanísticos.

Resulta interesante complementar esta visión en cuanto a las funciones básicas u objeto del Catastro con las disposiciones que determinan que el objeto de éste es la integración y registro de los elementos físicos, técnicos, históricos, administrativos, geográficos, estadísticos, fiscales, económicos, jurídicos y sociales inherentes a la propiedad raíz y sus construcciones.

Usos del Catastro

El Catastro es empleado cada vez más con fines multifinalitarios, aprovechando los adelantos tecnológicos que permiten georeferenciar distintos tipos de información, en diferentes capas o niveles sobre un mismo plano, respecto a cada bien inmueble.

Entre los usos más comunes que se le dan al Catastro en México, se establecen los siguientes:

Fiscales.- Dado que en él se contienen los elementos que constituyen la base de las contribuciones a la propiedad inmobiliaria, como el Impuesto Predial, por citar el más importante.

Jurídicos.- En la regularización y tenencia de la tierra y de los asentamientos humanos, ya que aporta todos los datos relativos a las características del inmueble. Asimismo, es un instrumento coadyuvante del Registro Público de la Propiedad muy valioso, al permitir la obtención de planos que refuercen la ubicación del predio materia de registro, dando certeza jurídica y material a la operación.

Administrativos.- Al servir a las autoridades municipales como una herramienta de gran utilidad para la dotación y prestación de los servicios públicos, tanto en la introducción de éstos como en su mantenimiento o ampliación, ya que permite conocer con exactitud si un área específica cuenta o no con determinado servicio y la ubicación, cantidad y calidad de cada uno de éstos, como las redes del agua potable y del Alcantarillado, los panteones, los mercados municipales, los módulos de seguridad pública, la cantidad de viviendas construidas, el tipo de pavimentación con que cuenta cada calle, las lámpara de alumbrado público instaladas, la extensión de la mancha urbana, la topografía del municipio, etc.

Geográficos.- Puesto que de él se obtienen los planos del territorio municipal y estatal, sirviendo para determinar, y en su caso conocer, los límites territoriales de ambas divisiones políticas.

Igualmente el Catastro permite identificar zonas de riesgo para diversos fenómenos naturales, como: inundaciones, terremotos, etc. lo que coadyuva a tomar las medidas preventivas correspondientes.

Estadísticos.- Georeferenciando al municipio y a sus distintas regiones información de tipo estadístico, como: Impuesto Predial recaudado por localidad, habitantes que radican en el municipio y en cada localidad, etc., facilitando así su consulta y comparación.

Socioeconómicos.- El Catastro es de enorme valía para el ordenamiento de los asentamientos humanos y la promoción de la vivienda y demás actividades económicas, pues, gracias a él, la autoridad municipal zonifica y controla el crecimiento y sectorización de las ciudades, mediante la previsión y dictaminación de uso del suelo urbano y la aplicación diferenciada de contribuciones inmobiliarias e incentivos, convirtiendo así al municipio en actor importante del desarrollo de su comunidad.

De planeación.- Así como el Catastro en una herramienta muy útil para la prestación de los servicios públicos, también se constituye en un pilar para la planeación, dado que, al sobreponer en éste información de la infraestructura y equipamiento urbano con que cuenta un municipio, la población asentada en las distintas localidades o colonias de la ciudad, los servicios públicos de que dispone, etc., toda esta gama de información se emplea para la planeación del desarrollo y consecuentemente para la presupuestación del gasto de inversión, tanto municipal como estatal, e inclusive federal de manera coordinada.

El catastro rural y el catastro urbano.

En cuanto a la clasificación de la propiedad inmobiliaria para efectos catastrales, existen diversos criterios prevaleciendo por lo general la división en dos tipo de predios: Rural y Urbano. Sin embargo, algunas leyes prevén un tercer tipo de clasificación intermedia de los inmuebles, al que denominan Suburbano.

Las características o definiciones de cada una de las tres clasificaciones de bienes, para fines catastrales, son las siguientes:

Propiedad urbana: son los bienes inmuebles que están ubicados dentro de los perímetros de las poblaciones urbanas destinados para habitación, comercio e industrias y prestaciones de servicio común.

Propiedad suburbana: son los bienes inmuebles ubicados fuera de los perímetros de las poblaciones, con valores de mercado intermedios entre los predios urbanos y de los rústicos, determinados por su proximidad a las poblaciones en proceso de crecimiento, aun cuando estén destinados a la explotación agrícola, pecuaria, forestal, frutícola o industrial rural. Quedarán también comprendidos dentro de esta clasificación, los predios destinados a fraccionamientos denominados "campestres", "granjas" o cualesquiera otros que sean fraccionados o lotificados y en general todas aquellas zonas fuera de los perímetros poblacionales en las que se presten servicios municipales básicos.

Propiedad rústica o rural: son los bienes inmuebles que estuvieren destinados en forma permanente a la explotación agrícola, pecuaria, forestal, frutícola o actividades equivalentes en predios ubicados fuera de las zonas clasificadas como suburbanas, de acuerdo con las delimitaciones previas establecidas en los planos reguladores o en los parciales y que además conserven valores en la plaza, contemplados en enajenaciones u operaciones contractuales, generadores de producción o explotación económica.

Contexto Geográfico y Poblacional de México

México, oficialmente llamado Estados Unidos Mexicanos, es un país que cuenta con una superficie territorial de 1,964,375 km², de los cuales 1,959,248 km² son continentales y 5,127 km² corresponden a territorio insular.

Cuenta con 3'149,920 km² de la Zona Económica Exclusiva de mar territorial, lo que arroja una superficie total de 5´114, 295 km².

El número total de predios registrados en los sistemas catastrales del país es de 30,683,282, correspondiendo 20,182,763 a predios urbanos y 10,500,519 a rurales; lo que da un promedio de
314,800 predios por 1 millón de habitantes. Las áreas con ocupación urbana son de aproximadamente 20,692,331 hectárea.

EL CATASTRO EN MEXICO 1

EL CATASTRO EN MEXICO 3

Estratificación en Bogotá

El Distrito Capital se clasifica en seis (6) estratos.

La estratificación en el Distrito Capital se emplea para: realizar la facturación de las empresas de servicios públicos domiciliarios, focalizar programas sociales y, determinar tarifas del impuesto predial unificado de las viviendas, de la contribución por valorización y de las curadurías urbanas.

¿Qué es la estratificación?

Es un proceso para clasificar los inmuebles residenciales de un municipio o distrito con base en las características de la vivienda y de acuerdo al nivel socioeconómico, para efectos de facturación y subsidios.

¿Para qué estratificar?

• Para materializar los criterios de solidaridad y redistribución del ingreso, en el régimen tarifario.

• Para facturar el cobro de los servicios públicos domiciliarios que recibe cada residencia con base en un estrato único.

• Para aplicar (de manera opcional), la estratificación en el cobro del impuesto predial unificado, de la contribución por valorización y de las curadurías urbanas, entre otros.

• Para aplicar subsidios a los sectores menos favorecidos de la población y recaudar la contribución de los estratos superiores.
  

El subsidio es un descuento sobre el valor de la factura, de manera que el usuario paga menos de lo que cuesta realmente el servicio. Los usuarios de los estratos bajos podrán ser beneficiarios de una ayuda a través de subsidios para el pago del suministro de los servicios públicos, de la siguiente manera:

• ESTRATO 1: Hasta un 50% del consumo

• ESTRATO 2: Hasta un 40% del consumo

• ESTRATO 3: Hasta un 15% del consumo
  

¿Cuáles son los estratos?

Los inmuebles residenciales a los cuales se provean servicios públicos se clasificarán máximo en seis estratos socioeconómicos así:

• 1) bajo-bajo

• 2) bajo

• 3) medio-bajo

• 4) medio

• 5) medio-alto

• 6) alto.
  

Procesos para realizar la estratificación

La metodología urbana para la estratificación socioeconómica de Bogotá, D.C. define como unidad de conformación de estrato a la manzana, salvo para los predios atípicos. Las características de estos inmuebles difieren tajantemente de las predominantes en el lado de la manzana, por tanto cuentan con un estrato diferente al de la manzana. La metodología urbana define también cuatro grandes procesos a seguir: actualización cartográfica, zonificación, características externas de las viviendas y su entorno para la conformación de estratos.

Fuente: http://www.redbogota.com/

Me parece importante recalcar que el estrato pertenece a los inmuebles ya que depende de las características fisicas y económicas del entorno; hay algunas personas que asumen el estrato del inmueble como simbolo de status; esto ha contribuido en la ciudad a fomenter cierta segregación y en cierto modo discriminación.

El catastro en México (1)

En este post, presento una reseña de las actividades que en materia catastral se han identificado a lo largo de la historia de México. La reseña comprende la época previa a la colonia, la época colonial, el periodo posterior a la independencia y algunos rasgos de la evolución de los catastros y su legislación en la primera mitad del siglo XX.

Época Prehispánica.

Los inicios del catastro en el México prehispánico se ven reflejados en los variados sistemas de información con los que contaba el imperio azteca, respecto a su compleja organización política y social, en función de sus diferentes relaciones tributarias, de registro y cartográficas, lo cual constituye el antecedente principal de los mapas y planos coloniales basados en la información catastral mesoamericana en relación con el tipo de propiedad; Entre los aztecas las tierras pertenecían a la comunidad y se dividían en tierras de los calpullis; de las instituciones, templos, ejército, palacio real; de los soberanos y de los nobles. Las tierras de los pueblos o ciudades cuyos productos se destinaban a cubrir los gastos y el pago de tributos fueron Teopantlalli para la manutención de los sacerdotes, Tlatocatlalli para los gastos del palacio, Tecpantlalli para el mantenimiento de los servidores del palacio, Tecuhtlatoque para el pago al servicio de los jueces, Michimalli para abastecer a los guerreros en campaña y Yotlalli, que eran tierras del enemigo y calidad de botín en las guerras.

En ese periodo, la información referente al catastro es casi nula; sin embargo, a decir de algunos
historiadores existen códices pictográficos, que especifican los procedimientos legales relacionados con la administración y uso de la tierra.

Entre ellos, el códice denominado Santa María Asunción, documento representativo del sistema catastral y estadístico sobre la población y las tierras de 12 localidades de Texcoco en el Valle de México, el cual está dividido en tres partes: la primera contiene un censo por hogar que asocia a cada jefe de familia con sus descendientes, la segunda está constituida por un listado de parcelas, relacionado con cada jefe de familia, aunque éstas se presentan sin orden aparente y la tercera parte incorpora, otra vez, a cada jefe de familia con un listado de predios, aunque con un orden arbitrario; este códice es un ejemplo representativo del sistema catastral de origen prehispánico, y fue actualizado durante la Colonia por las autoridades de la época, lo que da muestra de la información contenida en él.

Época Colonial.

A su arribo al continente americano y, en especial, a la región que posteriormente se conocería como la Nueva España, los españoles encontraron una estructura territorial compleja, por lo que los reyes católicos, con el fin de garantizar la posesión de las tierras recién descubiertas, recurrieron al Papa español Alejandro VI, quien expidió en 1493 un documento pontificio de carácter legal denominado bula, mediante el cual se otorgaba a la Corona de España el dominio exclusivo de las Indias occidentales, dotándolos así de la posesión legítima de las mismas.

Dicho documento señalaba como condición obligatoria la instrucción cristiana para los habitantes de estas regiones, por lo que se implantó una política denominada encomienda, que consistió en el reparto de indígenas entre los conquistadores, con el propósito de cristianizarlos y de protegerlos a cambio de utilizar sus servicios.

Así, el origen legal de la propiedad territorial novohispana estuvo determinado por el soberano español, quien concedía la donación de derechos sobre la tierra entre los particulares mediante un título llamado merced, cuyo fin era premiar la gestión ejemplar de un vasallo sobresaliente o como pago de un compromiso. De este modo, las mercedes de tierra eran el medio de obtención de la propiedad rural.

Bajo este marco de organización, los nuevos territorios se establecieron con la fundación de pueblos españoles, de acuerdo con lo dispuesto por algunos documentos emitidos por la Corona Española, denominados Ordenanzas de población, mismos que reglamentaban los lugares que deberían ser seleccionados para fundar nuevas poblaciones, la forma de hacer la traza de las ciudades y el reparto de tierras, solares y beneficios entre las autoridades civiles y eclesiásticas, así como los pobladores que llegarían a establecerse.

En este contexto, en 1524 se creó el Real Consejo de Indias, entidad encargada de emitir las leyes y ordenamientos de acuerdo con las necesidades de las colonias. En este mismo sentido, tres años después, se instituyó la Audiencia Real de México que, entre otras funciones fungió como responsable de cuestiones hacendarias y del cobro de impuestos.

Los dos tipos de propiedad que en el ámbito legal se distinguieron durante la Colonia fueron la propiedad privada, conformada por enormes extensiones de tierra denominadas haciendas, cuya posesión pertenecíaa particulares y al clero, y la comunal, perteneciente a la población indígena, comprendida por pequeñas extensiones de tierra en regiones agrestes donde, además, se refugiaron los grupos de indígenas que no fueron sometidos por los españoles. Las haciendas surgieron cuando cambió el régimen de trabajo al decaer las encomiendas y los servicios personales; este tipo de propiedad caracterizó la vida económica de la Nueva España.

Paralelamente a estos sucesos, el desmesurado crecimiento de la gran propiedad en manos de particulares, y en especial del clero, ocasionó una monopolización de la tierra en perjuicio de las propiedades individuales y comunidades agrarias, motivo por el cual el rey Carlos V, en 1535, prohibió la posesión de tierras al clero mediante una Cédula Real, que dictó las siguientes disposiciones: "No se puede vender a iglesia, ni a monasterio, ni a otras personas eclesiásticas so pena de que las hayan podido y puedan repartirlas a otros..."; no obstante, la Iglesia continuó en posesión de enormes extensiones de tierra, lo cual ocasionó la amortización de los impuestos en detrimento de los bienes de la Corona.

Con respecto a la organización de los asentamientos humanos, desde mediados del siglo XVI se
perfeccionó la programación de los pueblos indígenas en unidades poblacionales de 300 a 400 vecinos y un espacio de 500 varas (410 m aproximadamente) de tierras para vivir y sembrar, que tiempo después, por disposición de la Ordenanza de 1567 (dictada por el virrey don Gastón Peralta, marqués de Falcés), se denominarían fundo legal.

Al iniciar el siglo XVII, la tenencia de la tierra era irregular y compleja, por lo que las autoridades competentes de la época implantaron una técnica jurídica llamada composición, que acreditaba la propiedad de tierras baldías o realengas adquiridas de manera ilegítima, dando sustento jurídico a las mismas mediante un determinado pago a la Corona.

Esta técnica permaneció hasta mediados del siguiente siglo, cuando se dictó en España la Instrucción de los señores fiscales, aprobada en la Nueva España por la Audiencia de México en 1784, cuyo objetivo fue registrar los instrumentos de censos y tributos, rentas de bienes raíces y todos aquellos que contenían hipoteca especial o gravamen de dichos bienes.

Periodo Postindependentista

Durante la primera mitad del siglo XIX e iniciado el periodo independiente en 1821, se generaron disposiciones que marcaron los antecedentes legales del catastro en México, es decir, se dictó la protección de los grandes latifundios civiles y eclesiásticos y la promulgación de una Ley de Colonización, que favorecía la política colonizadora y al expansionismo norteamericano.

Apenas consumada la independencia, se evaluó la necesidad inaplazable y urgente de fomentar el desarrollo demográfico del país y de poblar vastas regiones del territorio, casi deshabitadas.

Para tal fin, en 1823, la Junta Constituyente expidió un decreto, creando la provincia del Istmo, referente al reparto de tierras baldías entre los individuos interesados en colonizar el territorio nacional; estas tierras baldías se dividían en tres partes: la primera se repartiría entre los militares e individuos que hubiesen prestado servicios a la nación, así como entre pensionistas y cesantes; la segunda, entre capitalistas nacionales y extranjeros que se establecieran en el país conforme a las leyes generales de colonización, y la tercera parte sería distribuida entre los habitantes carentes de propiedad.

Después, se dictaron disposiciones legales con fines fiscales, como el decreto federal de 1836, en el cual se indicaba la regulación de una contribución anual de dos pesos al millar para todas las fincas urbanas.

En 1838, se estableció, igualmente, una contribución sobre fincas rústicas y, en este mismo año, se adoptó una definición de las mismas; años más tarde, en 1843, se reglamentaron a nivel federal los avalúos sobre fincas urbanas y rústicas del territorio nacional. De igual modo, entre 1850 y 1851 se estableció un tipo de contribución para fincas rústicas, urbanas y demás capitales sin que existiera un ordenamiento físico de la propiedad.

En 1859, cuando Benito Juárez, en calidad de presidente de la Suprema Corte y vicepresidente
de la República, decretó la Ley de Nacionalización de Bienes Eclesiásticos, cuyo propósito fue confiscar los bienes del clero, la separación de la Iglesia y el Estado, y el establecimiento de las bases para la ocupación de dichos bienes y la forma de realizar su venta.

Con la puesta en marcha de los ideales liberales reformistas bajo el gobierno juarista, se llevó a cabo una redistribución de la tierra; esta nueva asignación de terrenos propició que en 1863 se expidiera una ley que implantaba el sistema métrico decimal para las medidas de tierras y aguas, fueran para riego o de potencial (uso idóneo de la tierra), la cual establecía que serían estimadas por los ingenieros y agrimensores, teniendo para su aplicación un plazo no mayor a 10 años y reduciendo las unidades de mensura que hasta ese momento se habían usado.

Bajo la administración de Manuel González, en 1883 se decretó la Ley sobre Deslinde de Terrenos y Colonización, la cual estipulaba la identificación de las tierras que no tenían propietario para incorporarlas a la vida económica del país mediante su deslinde, medición y venta a particulares.

Con el propósito de conocer la estructura económica y política, en ese mismo año el gobierno de la República decretó la creación de la Dirección General de Estadística, la cual tenía como fin primordial compilar, clasificar y publicar en forma periódica cifras estadísticas comparativas del ramo económico, llevando a cabo levantamientos censales tanto en el ámbito poblacional como de catastro de la propiedad urbana, rústica y minera, a efecto de conocer la riqueza del país.

Por lo tanto, las bases legales de la medición catastral estaban comprendidas en la Ley Especial de Catastro y su reglamento, las cuales abarcan el territorio nacional desde la propia medición hasta los planos municipales y la propiedad particular.

El siglo XIX culminó con los primeros trabajos técnicos y el surgimiento de las primeras instituciones catastrales con la promulgación en 1894 de la Ley Federal sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos

Época Contemporánea

El catastro moderno tiene inicio con el siglo XX periodo en que el país vivía un movimiento social con raíces esencialmente agrarias; esto propició que en 1902 se decretara la derogación de la clasificación de terrenos de la nación, respetándose sólo la de los baldíos los cuales el ejecutivo podría deslindar a través de comisiones oficiales; se anularon las disposiciones que autorizaban la separación de baldíos por empresas deslindadoras y se preservó el Gran Registro de la Propiedad.

Todos estos hechos modifican la estructura y organización de la propiedad de la tierra en México y el presidente Venustiano Carranza consideró urgente reorganizar el catastro en toda la republica y en 1914 decretó un proyecto de Ley Agraria fijando las bases para la conformación del catastro; en esta ley se establece una junta calificadora en cada municipio para registrar la propiedad raíz, fijar su avalúo y el monto de los capitales.

En 1915 se dictó la Ley Agraria normando la aplicación de procedimientos en la restitución de tierras, establecimiento de límites y dotación de tierras a comunidades agrícolas y para que estas fueran aplicadas el mismo Venustiano Carranza instituye la Comisión Nacional Agraria la cual fijó la extensión del ejido en 4,190 m por lado. Al año siguiente se crea la Secretaría de Agricultura y Fomento con la finalidad de recuperar las propiedades de la nación y reglamentando el otorgamiento y posesión provisional, previa autorización del poder ejecutivo.

Con la tercera Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos de 1917, se otorga la legitimidad necesaria para una distribución justa de la tierra, creándose el ejido en México, que con la reforma al artículo 27 constitucional se determina que la nación es la única propietaria de tierras y aguas comprendidas dentro del territorio nacional, y se reserva el derecho a trasmitir su dominio a particulares y legisla sobre la tenencia de la tierra y aguas, sobre todo con núcleos de población comunal y con la pequeña propiedad.

EL CATASTRO EN MEXICO 2

EL CATASTRO EN MEXICO 3

En dónde contratar a un avaluador profesional en Colombia

Dado que en Colombia cualquier persona que cumpla con unos requisitos mínimos puede desempeñarse como avaluador, lo mejor es tener en cuenta algunas consideraciones al buscar un perito para hacer un avalúo.

De hecho, la ley faculta a las lonjas, agremiaciones profesionales o personas jurídicas autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio para llevar listas y acreditar a los avaluadores (previa inscripción de estos en la Superintendencia).

Esto ha hecho que haya una proliferación de lonjas y asociaciones en todo el país con el fin de lucrarse de este vacío de la ley sin interesarles en realidad la idoneidad y formación de sus avaluadores afiliados.

Una entidad seria y que se preocupa por la formación de Avaluadores es la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" en Bogotá; en donde se ha instaurado una especialización (de la cual ya me gradué) y es el parte aguas en la formación de Avaluadores.

Esta especialización como todo proceso académico selecciona mediante pruebas y exámenes a sus integrantes, los capacita y da las herramientas necesaria para sus actuaciones. A raíz de esta especialización los graduados formaron una lonja llamada Lonja E (por lo de especialistas); de esta lonja aun no soy miembro pero en un futuro me gustaría acercarme a ver que ofrecen.

Otra institución seria que esta en un proceso de evaluación de capacidades técnicas de los avaluadores es el SENA que esta organizando algunas MESAS SECTORIALES DE AVALUOS las cuales consisten en analizar las capacidades técnicas que deben tener los avaluadores para ejercer como peritos. Cabe hacer notar que el SENA no certificara pero dará las herramientas necesarias para lograr el proceso a través de instancias optimas como el ICONTEC.

También existen algunas asociaciones privadas como el Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y que cuenta con un proceso de "certificación" pero que se ha ido desvirtuando a través del tiempo y ahora es solo un negocio de algunos cuantos. Estos son los tipos de negocios los cuales deben ir desapareciendo (Ojala)

Así que se debe tener cuidado al momento de elegir un perito que nos lleve a cabo el avalúo; yo personalmente recomiendo los siguientes puntos:

• Contratar un avaluador con formación formal (Académica) y no empíricos, ya que aunque hay peritos empíricos muy buenos, también es cierto que hay mucho advenedizo en el medio.

• No hacer mucho caso de la “Fama” de las lonjas o entes privados; mas bien exigir un trabajo de calidad con los desarrollos metodológicos adecuados y soportes técnicos en los reportes y avalúos.

• No dejarse guiar por el precio de un avalúo; recuerden que todo trabajo profesional tiene un costo y por disminuir los costos muchos avaluadores terminan bajando la calidad de forma brutal ( Avalúos de 1 hojita)

• Y sobre todo si les gusto el trabajo de un buen avaluador, recomiéndenlo para que la calidad siga creciendo y los avalúos estén a nivel internacional.
  

Definir el valor de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es más un cálculo mal hecho puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender un inmueble. Por eso, es necesario acudir a un especialista tomando ciertas precauciones ya que en Colombia miles de personas ejercen esta actividad sin tener la formación ni la experiencia necesaria.