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viernes, 26 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XIX - MARCO LEGAL (COLOMBIA)

Seguramente para los profesionales del Derecho no es complicada de la proliferación de normas que existen en el país sobre el tema de avalúos; pero para el resto de los implicados en esta actividad, alcaldes, administradores, avaluadores y agremiaciones de avaluadores, entidades públicas, sin lugar a dudas si se plantea una complicación, en cuanto a ¿ bajo qué norma debe solicitarlo?, ¿A quién puede o debe solicitarlo? Cuanto tiempo tiene de vigencia? ¿Tiene opción de recursos? ¿En que oportunidad? ¿ Quién debe resolverlos? ¿En cuanto tiempo debe ser atendido y resuelto? ¿Existen normas, parámetros y procedimientos con los cuales deben ser ejecutados? Y ¿por tanto se pueden evaluar sus resultados?, ¿Puedo realizar el avalúo que me solicitan? ¿Qué condiciones debo tener o se requieren para ser avaluador? ¿Debo estar agremiado?

Preguntas de difícil respuesta en muchos casos, ya que ello conlleva la revisión de muchas leyes y normas que involucan los avalúos; es así que en este blog se tiene un por lo cual, para terminar el presente documento, es conveniente hacer un recuento de las principales normas que se han dictado regulando los aspectos avalúos comerciales, no catastrales, los cuales se pueden dividir en los avalúos que se requieren para actos entre los particulares y los avalúos comercialesPost que trata de agrupar la mayor normatividad y leyes aplicables en Colombia y otro de méxico.

Esperamos este trabajo sea una fuente de consulta y colabore con aclarar muchas dudas con respecto de los avalúos.

Cuendo tengan conocimiento de un link roto o descargas que no funcionan en cuanto al marco legal favor dejar un comentario para arreglarlos; tambien quedamos en espera de sus aportes y sugerencias.

martes, 23 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 7"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.


Variable impacto.
Esta es una variable no sistemática, lo cual quiere decir que no siempre se presenta, como sucede con las anteriores. Pero cuando existe puede ser muy significativa en la estructuración del precio de la tierra.

Se refiere por ejemplo a los olores que sufren algunas zonas o barrios por la presencia o la cercanía de causes de agua contaminadas, como es el caso del río Tunjuelo, o Tunjuelito, en cuyas riveras se desarrollan industrias de transformación de cueros o en mayor concreción la situación que vivió el barrio La floresta mientras en sus inmediaciones existía el matadero, que generaba olores, trafico pesado desde tempranas horas, y el comercio asociado, ( fritangueras).

Igual impacto está sufriendo algunas zonas de Fontibón, con la construcción de la segunda pista del aeropuerto el Dorado, en donde los niveles de la contaminación de ruido, por el aterrizaje y decolaje de aviones, además de las distorsiones de las imágenes de los televisores.

Este fenómeno lo sufrió el barrio Normandía por la misma razón y a pesar de tener construcciones de buenas características constructivas muchos de sus inmuebles, los precios siempre estuvieron por debajo de barrios equiparables pero fuera del cono de aproximación del Aeropuerto.

Como los anteriores casos pueden existir un sin-número de casos, como los que se refieren al ruido generado por la presencia de vías de muchas calzadas que se menciono en la parte anterior de vías.

Una vez se realice el inventario y registro de cada una de las variables enumeradas, se debe proceder a la integración de ellas, proceso que puede hacerse, en forma rudimentaria, mediante la superposición de los planos o los calcos correspondientes, ayudada por la mesa de luz; hasta la integración con la ayuda de equipos y programas de computación.


Uno de los aspectos que hasta la fecha no ha sido motivo de preocupación, pero que deberá ser asumido en inmediato futuro por la autoridad catastral será la homologación, de las zonas resultantes de los trabajos de formación o actualización de la formación de tal forma que se puedan agregar las ZHF de los distintos municipios; pues hoy día es imposible realizar esta agregación o simplemente realizar entre municipios de un mismo departamento, saber por ejemplo cuantos predios del departamento de Cundinamarca, adolecen de algún servicio público domiciliario.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

lunes, 22 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 6"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

Tipología de las construcciones ( vivienda)
Esta variable se refiere al registro de las características constructivas de las viviendas, por cuanto la predominancia de cierto tipo de ellas induce a una variación en los precios de la tierra, como la concreción de la renta de segregación, planteada en el primer capítulo.
Para esta clasificación se tuvieron en cuenta los aspectos de la estructura y de los acabados con que cuentan las viviendas, tomando en cuenta el peso relativo de cada ítem en el proceso de producción de viviendas nuevas, y aun cuando en realidad los costos son un continuo teniendo en cuenta la diversidad de los tipos, en concordancia con al ley 14 de 1983, se establecieron seis categorías o tipos, que inicialmente se asociaron a los 6 estratos socioeconómicos que para efectos muestrales, tenía en DANE, y que fueron numerados de forma que a mayor número asignado, se refiere a condiciones mejores en sus características constructivas.
Es necesario resaltar que aun cuando existe una alta correspondencia entre el tipo de construcción y el estrato socioeconómico, en la realidad, ella no siempre existe, razón por la cual después de algunas aplicaciones se resolvió hablar de tipología de las construcciones y no de estrato, a pesar que aún en algunas cartillas continúe apareciendo este vocablo.

La primera comprobación de la diferencia que existía entre los dos conceptos se realizo al comparar los archivos catastrales de la ciudad de Ibagué, con los planos de estratificación que para la misma poseía el DANE.
Lo esperable era que los barrios o grupos de manzanas que se clasificaran dentro de una categoría, por ejemplo estrato dos, según el DANE, la calificación catastral presentara un valor de tendencia o modal muy similar y que a su ves fuera distinto a los valores que arrojaran los que se clasificaran como tres, cuatro o cinco.

Al realizar el ejercicio de comparación se encontró que en el espacio definido como un solo estrato, las calificaciones catastrales tenían un rango muy grande, que iba desde los 10 o 12 puntos hasta los 60, para todos, sin que pudiera encontrarse una moda, propia para cada uno de los estratos.
Por esta razón fue necesario revisar la forma en que hasta ese momento se realizaba la calificación y se encontró, que al compararlo con la información de costos que suministraba los gremios especializados, la participación relativa que se le daba a los acabados y a la estructura en el modelo catastral, coincidía con el tipo dos; pero según los diferentes tipos de construcción la participación relativa de acabados iba en crecimiento mientras que la de estructura decrecía.
En estos términos, la conclusión era obvia, lo que hacia que las casas fueran diferentes, en su precio, no era la estructura, sino los acabados, e incluso esta relación era, en ese momento, inversa para el tipo 6, con respecto a la que se venia utilizando, lo cual se traducía en una sub.-valuación de éstas últimas, lo cual asociado a la forma de realizar las encuestas para la determinación de los precios asignables al modelo de precios determinaba que en el caso de Ibagué, en ese momento los resultados fuesen regresivos. Este hecho se analizara con más detalle en la parte de la elaboración de las tablas de valores.

El otro hecho notable que en ese momento se encontró fue que las edificaciones de más tres pisos iniciaban su calificación con 70 puntos sobre 100, independiente del grupo familiar que las habitara, lo cual se traducía en que vivienda en cinco pisos, tuvieran una mayor calificación que viviendas unifamiliares habitados por persona de altos ingresos, y por lo tanto un mayor avalúo catastral.
En términos prácticos los apartamentos de unidades, equiparables a las del Gustavo Restrepo, en el sur, tendrían un mayor avalúo por metro cuadrado, que viviendas como las de Las Margaritas en la 106 con carrera 7 de Bogotá que correspondía a un estrato 6, dado que viviendas unifamiliares de dos pisos, con entrepiso en concreto y cubierta en asbesto-cemento (eternit), su calificación iniciaba con 50 puntos en lo que correspondía a estructura.
O sea que la clase media, que les tocaba vivir en apartamentos, tenían que pagar mas impuestos por ser más pobres y no poder disponer de viviendas de gran tamaño, pero construidas en baja altura.

Con este marco de referencia fue necesario establecer un modelo que incorporara al modelo catastral, lo que en la realidad económica y social existía: un peso diferencial a los acabados y la estructura, en relación con el grupo social( estrato) que los habitaba, lo cual redunda en que el tipo de vivienda refleje un mayor valor del precio a la tierra, como se plantea en la renta de segregación expuesto en el primer capítulo. Con esa nueva tabla se estableció que las viviendas se podían ser agrupadas así:

En esta calificación tiene un gran peso la calificación de los baños y la cocina, por dos razones: estos elementos constitutivos de las viviendas, corresponden a los que se conoce como obra blanca que es costosa tanto en lo que corresponde a los materiales como a la mano obra; además corresponde al nuevo patrón cultural, en el cual tanto la cocina como la calidad y número de baños participa en gran medida, en la estructuración de los costos dado que a diferencia del sistema antiguo, y con referencia a la cocina, ya no es un espacio que debe ser llenado por los que lleguen a habitarla, sino que los muebles se han vuelto parte integrante de la construcción y si no basta ver como los mesones, lavaplatos y gabinetes en las cocinas ya no son parte del trasteo, sino que normalmente son elementos con que deben contar las viviendas, así sean estas para arrendar; por lo menos en las grandes ciudades y en la mayoría de las intermedias.




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

viernes, 19 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 5"


Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

Servicios públicos.

Como se manifestó anteriormente, junto con las vías, en el espacio urbano determinan la ubicación. En el momento que se realizo la investigación que permitió establecer la metodología catastral, existían unas determinadas condiciones tecnológicas, que servían de limitante y condicionantes a los objetivos que idealmente se pudieran tratar de establecer; por lo cual en la variable: servicios, fue necesario sacrificar muchos niveles de precisión, a todas luces indeseables.

Los parámetros que se definieron fueron muy simples:

Sin servicios públicos.
Zonas con servicios básicos incompletos.
Zonas con servicios básicos.
Zonas con servicios básicos más complementarios.

Sin lugar a dudas estas formas permitían incorporar y clasificar casi el total del área urbana de un municipio y de todos los municipios del país; pero tres lustros más tarde, es claro que esta forma tan simple de clasificación es insuficiente e inadecuada, pues por un lado se encuentran otras situaciones diferentes, que al agregarlas a las previstas no encajan bien, pero especialmente el asimilar como iguales la existencia de alumbrado público, al teléfono o el gas domiciliario o cualquier otro es una simplificación indeseable, por lo menos desde el punto de vista del censo que debe realizar el Catastro.

En ese momento la existencia de las redes principales de los servicios domiciliarios, daba la condición potencial de que ellos llegarían en cualquier momento; fue así como no se pensó en la necesidad de calificarlos o clasificarlos.

Sin embargo la aplicación del modelo hoy en día en el 100 por ciento de los centros urbanos e incluso en centros poblados, hace necesario revisar estos parámetros, dado que un barrio o una zona en donde el agua no es potable, si en el municipio cuenta con áreas en donde el agua si es tratada; zonas en donde el suministro sólo se hace dos o tres horas por día, mientras que otras si cuentan con servicios las 24 horas, induce a que se presenten variaciones sustantivas de precios, o sea, que incluso con el solo objetivo de discriminar con objetivo simplemente fiscal, se requiere que se incorporen estas modificaciones a la labor catastral: pero especialmente si el catastro se percibe como un inventario para la planeación y el desarrollo de las personas y los municipios.


La clasificación que hoy debería pensarse sería:

1. Sin servicios públicos
2. Con servicios básicos incompletos
3. Con servicios básicos incompletos y algún complementario. ( Especificando)
4. Con solo servicios básicos
5. Con servicios básicos y un complementario ( especificando)
6. Con servicios básicos y dos complementarios ( especificando cuales son) etcétera

Es seguro que esta discriminación redundara en que el número de ZHF, se aumente notablemente; pero la existencia de los SIG, permiten y manejarla fácilmente.





El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

jueves, 18 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 4"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

VÍAS
La existencia de vías en alguna forma es la variable que asociamos con la condición de “urbano” y por esto en los “centros poblados” que administrativamente tiene la categoría de corregimientos o inspecciones de policía, la mayoría de las personas las denominan urbanas, sin tener en cuenta que este concepto de urbano es una categoría jurídica.
Las vías, junto con los servicios públicos, en gran medida reflejan la condición de ubicación de los predios, aún cuando en las zonas urbanas no tienen como se dijo en el primer capítulo el sentido de “distancia a” no se puede entender en forma similar a la que se maneja en la zona rural, pero que en todas formas cuando un inversionista constructor desea realizarla toma en cuenta dónde? Y en donde la respuesta es donde existan servicios públicos, pero además que este conectado al resto de la ciudad, lógicamente por un sistema vial.
La forma o parámetros a tener en cuenta en esta variable son:
Vías peatonales:
Sin pavimentar, Pavimentadas
Vías vehiculares:
Sin pavimentar, Pavimentadas
En muchas oportunidades se pregunta por que no se incluyen algunas características adicionales, tales como número de calzadas o de carriles, como elemento definitorio de las vías y la respuesta puede estar en que por un lado no se ha medido el verdadero efecto de estos elementos en la formación del precio de la tierra o por lo menos en el incremento que recibe la tierra por tener una via de 4 carriles, respecto de aquellas en donde solo tiene un carril, discusión que tiene que ver con el cobro de valorización a los predios que se encuentran frente a las vías que son ampliadas.

En este sentido es claro que los terrenos que se encuentran en el extremo final de la construcción de la vía, sin lugar a dudas su ubicación relativa se modifica, en la medida que esta ampliación implique una reducción en el tiempo de desplazamiento; pero si unido a esta ampliación se presenta un incremento de las rutas de buses, el aumento de semáforos, los resultados pueden ser impredecibles, para dichos lugares extremos, y en algunas oportunidades para los predios paralelos a la vía pueden tener impactos distintos, como fue el que se presento en la avenida 6° sobre la Caracas, en donde la troncal determinó un cambio de uso, por cuanto la ausencia de zonas de parqueo y la rapidez de circulación, impiden que se continúe dando la actividad comercial.
Adicional al hecho anotado anteriormente, si la zona alrededor de la vía antes de la ampliación era predominantemente residencial, con la ampliación y el aumento del flujo vehicular, puede traducirse en un notorio incremento del ruido, que trae un deterioro de la calidad de vida de los habitantes. Este fenómeno es lo que plantean algunas de las personas que habitan paralelamente a la avenida Suba, entre la calle 100 y la 134, con posterioridad a la ampliación de dicha vía.
Claro que siempre existe el expediente de decir, que esto es el resultado del “Desarrollo” o por lo menos que es el costo del desarrollo y, que el reclamar una cierta paz es una visión bucólica que las ciudades no pueden tener, e incluso se da por sentado que a la persona no le interesa; pero entonces la migración que en los último años se esta presentando, hacia poblaciones como Chía, Cota, Tabio y otras en el inmediato entorno de Bogotá, es difícil de entenderse, si tal pensamiento fuese cierto.
Hasta la fecha, no se ha previsto calificar el estado de las vías, pero sin lugar a dudas esta será una tarea que el catastro debe afrontar a corto plazo, si no quiere quedarse rezagado de la función que debe cumplir en términos de elaborar un inventario del equipamiento con que cuenta una ciudad; ya no en función de sí vale mas o menos para ser sujeto de contribución del impuesto predial. Igual puede decirse y ser la razón que justifique el registro del número de calzadas y carriles, independiente de que suban los precios de la tierra.
En muchas oportunidades sobre todo en el pasado se podía encontrar áreas urbanizables no urbanizadas que eran atravesadas por una vía, ocasionalmente pavimentada y en el proceso de registrar este hecho en el plano correspondiente, surgía la duda de sí se debía clasificar como zona con vías, y pavimentadas.
En este sentido lo que se debe decir en forma categórica es que ésta área debe clasificarse como sin vías; pero ante el hecho evidente de la presencia de ella, lo que se podría o debería hacer, es registrar una faja paralela, de un ancho en proporción al comportamiento predominante en la población; por cuanto sin lugar a dudas en términos de precio, aquellos predios o la porción que tengan frente a tal vía si deben tener un comportamiento diferente, dado que se quiera o no, o con o sin el respaldo legal, existirán personas dispuestas a pagar un mayor precio por estos terrenos, ya sea para instalar un comercio o un servicio; o simplemente para habitarlos.





El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos. Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible. Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
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miércoles, 17 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 3"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas.

La topografía
En el especio urbano, la topografía es una variable que incide positiva o negativamente, en especial desde la época en que la construcción de vivienda en forma masiva, es el patrón dominante; la medida que facilita o dificulta el desarrollo de las construcciones, sin que se conviertan en un determinante inmodificable.
En principio es más fácil, construir 100 o 200 viviendas en el espacio plano que en zonas con pendiente, dado los costos en que se tiene que incurrir ya sea para hacer rellenos o para hacer terrazas, y las obras de infraestructura, gaviones etcétera, que asegure la estabilidad al terreno, en donde se ha de construir .

Pero incluso las personas puede tener percepciones diferentes, sobre el aspecto de la topografía y lo que una limitante implica. Algunas lo aprecian como una ventaja en términos paisajísticos, por lo cual esta dispuesto a pagar mas por la tierra o asumir los costos que implica construir en estas condiciones.

Tomando en cuenta que la variable se toma como indicador de la condición de construibilidad del terreno, adicional a la pendiente se debe incluir en el análisis elementos tales como los antiguos causes de rios y quebradas, tomando en cuenta, que frecuente mente estas áreas pueden tener, menor capacidad portante, o sea menor capacidad para soportar construcciones.
Tomando en cuenta las anteriores anotaciones los parámetros que se encuentran vigentes actualmente para la elaboración de ZHF son:
  1. Terreno plano, entre 0 y 7 % de pendiente.
  2. Inclinado, entre 7 y 14 % de pendiente.
  3. Pendiente, mas del 14 % de pendiente.
  4. Caños, quebradas, rios y antiguos causes.
La razón por la cual solo se tomaron estos parámetros en la caracterización de esta variable se debió a que los terrenos urbanos solo mostraban variaciones significativas ( mayores al 15%) en el precio cuando se movían de una categoría a otra, presentando variaciones menores dentro de dichos rangos y por la dificultad, en ese momento, de manejar mayor cantidad de variantes.
Respecto de la segunda razón, tomando en cuenta el aparecimiento de los Sistemas de Información Geográfica, que permite el manejo de grandes volúmenes de información en forma computarizada, sería conveniente revisar dichos parámetros, especialmente en el último segmento y evaluar la conveniencia de separaciones tales como entre 14 y 20 %, entre 20 y 35 % etcétera; siempre y cuando en la investigación de los precios se presenten variaciones en función de ellos.
Finalmente es necesario advertir que muchas de las ZHF de las ciudades de mediano y gran tamaño se trabajan en escala 1: 10.000, por lo que las áreas vecinas a los caños y quebradas, con altas pendientes(cañadas), si bien se registran, al momento de realizar la liquidación, no son tenidas en cuenta y todo el terreno de muchos predios se liquida como si fuera plano. Es esperable que en la medida que los municipios dispongan de cartografía digital escala 1:2.000 o escalas mayores, esta situación se subsane.




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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martes, 16 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls Catastrales " ZH - Urbanas 2"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas
Colombia


Norma de uso de las construcciones.

En muchas ciudades existen normas que establecen para un área, cual debe ser el uso de las construcciones. Por ejemplo en Bogotá existen zonas de actividad múltiple y zonas de actividad especializada. En las primeras se permite la presencia de casi cualquier actividad, siempre y cuando no represente un peligro para la vida; en tanto que las segundas permiten un cierto uso y en algunos casos autorizan ciertos usos complementarios, bajo parámetros muy precisos. Ahora, adicionalmente existe una reglamentación de uso sobre los ejes viales, según sean locales, zonales o metropolitanos. Esto determina que un área tenga unos parámetros para aquellos predios con frente a dichos ejes, y otros parámetros para los que estando dentro de la misma área, no tienen frente a ellos.

Sin lugar a dudas esta situación dificulta la elaboración de las ZHF, por cuanto una zona relativamente homogénea en cuanto a las otras características físicas, por la norma de uso frente a la via debe ser registrada y considerada independientemente.

En aquellas ciudades en donde no existen estas normas que regularizan los usos de las construcciones, se presenta una relativa especialización del uso del suelo en forma autónoma, que debe ser registrada en el proceso de elaboración de las ZHF, determinando en algunos casos la división de las manzanas, como por ejemplo cuando en un costado de varias de ellas se presenta en forma predominante un uso comercial, en tanto que en la parte posterior de las mismas, las construcciones solo se utilizan como vivienda. Igual puede suceder con otros usos como el industrial y de vivienda.

En los casos que no exista norma que halla predeterminado el uso, o simplemente que regularice y acoja el existente, la pregunta frecuente es: ¿cuál es el parámetro a tener en cuenta para establecer, por ejemplo, cuando se debe definir como comercial una zona?. En el proceso de elaboración de la metodología de las ZHF, se discutió este aspecto y se trato de definir algún parámetro; sin embargo nunca se llegó a un acuerdo, pero se puede presentar como recomendación que cuando por lo menos el 50% de los inmuebles de ese frente de la manzana tenga uso comercial, ese costado podrá clasificarse como tal. Es conveniente insistir que la observación de tendencia observable en cada caso y el sentido común, deben ser el criterio que para tomar en cada situación la correcta decisión, y que en los aspectos catastrales no existen, desafortunadamente, fórmulas matemáticas que definan y resuelvan el problema.

El régimen legal y las normas de uso de las construcciones van estrechamente entrelazados y no se sabe con precisión donde termina uno y empieza el otro aspecto. Por esto en la metodología vigente estas aparecen como un sola variable, determinando en algunos casos confusión, especialmente cuando se hace separación, tomando en cuenta el concepto de institucional, en un sentido independiente y no como parte constitutiva del comercio y los servicios, por ejemplo, el parque o las sedes de los establecimientos públicos, de la zona comercial que con frecuencia rodea a los primeros o donde se encuentran inmersos los segundos.

Adicionalmente el ambiguo concepto de zonificación, lleva a que en una zona en donde predomina la condición de residencial, se registre en forma independiente la existencia de un colegio, escuela, u hospital, etcétera; sin entender que el precio de la tierra de este predio se formará por la condición de tendencia del barrio o zona y no por el uso exclusivo del predio, así este ayude a configurar el precio del entorno; dado que ese barrio, o por lo menos el entorno inmediato, adquirirá un cierto mayor o menor nivel de precio, por la presencia de un inmueble con ese uso.

Un ejemplo de esta circunstancia se pudo apreciar por el reciente caso de las instalaciones de la Universidad Antonio Nariño en el barrio Nicolás de Federmán, en Bogotá, en la medida que los vecinos estimaban como indeseable la presencia de tal institución, porque la afluencia de personas y carros rompían la tradicional tranquilidad, además que era un foco que tendía a transformar el uso residencial del barrio. A estas personas no les importaba que sus predios pudieran llegar a valer más por el cambio de uso, preferían la tranquilidad de su modo de vida

En este sentido, por lo menos para las personas de relativa solvencia económica el problema de “ser más rico, frente al de “tener tranquilidad” ya está resuelto y por eso instauraron los procesos jurídicos para que esa entidad se retirara de su entorno.

Con el fin de clarificar las posibles confusiones que la presentación de las variables pueda suscitar, en la hoja siguiente se presenta un esquema en forma arborescente de las variables; por cuanto en la realidad, la variable tipología de las construcciones es aplicable solo a una, de una porción de ellas, en este caso de las viviendas.


RÉGIMEN LEGAL Y USO DEL SUELO Y LAS CONSTRUCCIONES




El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

lunes, 15 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avls. Catastrales " ZH - Urbanas 1"

Elaboración de zonas homogéneas físicas Urbanas
COLOMBIA


El procedimiento es similar, en cuanto que de lo que se trata es de obtener, subconjuntos, pero en donde las variables son diferentes o los parámetros considerados cambian.

Régimen legal en Colombia y (Las normas de) el uso del suelo.

Cuando aquí se habla de régimen legal se quiere referir a la clasificación del territorio como rural o urbano, en términos tradicionales o como de expansión urbana o suburbano, según lo dispuesto en la ley 388 de 1997.

El primer paso que debe realizarse es el identificar que porción del municipio esta declarado legalmente como urbano, con el fin de poder establecer el área a la cual se le han de aplicar las variables correspondientes.

En términos operativos, de una formación o de una actualización de la formación hasta la fecha, se podía encontrar que existen áreas dotadas de algunos servicios públicos y que incluso cuentan con la red vial, propia de lo que normalmente entendemos como urbano, pero que jurídicamente están clasificados como rurales.

Este rompimiento entre las condiciones de hecho y la legal, que tiene su impacto en los precios de la tierra, en muchas oportunidades fue propiciado por agencias del estado o por los mismos entes territoriales, que en su afán de desarrollar programas de vivienda a bajo costo, adquirían terrenos por fuera del perímetro, a un menor costo lógicamente, y por tener el poder, construían viviendas para personas de escasos recursos, lo que generó gran desorden.

Al contrario, los límites de los perímetros urbanos, en muchas oportunidades respondían no a una prospección real del desarrollo o crecimiento de la población, sino al interés de algún propietario de terrenos, conciente que la incorporación de su predio al área urbana, determinaba un incremento del precio de la tierra .

Es esperable que dentro de la aplicación del espíritu de la ley 388 de 1997, estos hechos no se repitan, y en el futuro, el crecimiento de las ciudades se realice previo paso por las zonas de expansión, lo cual aseguraría un mínimo de orden en el desarrollo de ellas; aun cuando no faltarán los casos que repitan la historia.

Tomando en cuenta que los planes de ordenamiento territorial, solo hasta el próximo julio entraran en vigencia, y en consecuencia refiriéndonos al pasado, se puede decir que el suelo dentro del perímetro se podía clasificar como:
  1. Suelo urbanizable no urbanizado.
  2. Suelo urbanizable parcialmente urbanizado.
  3. Suelo urbanizado no construido.
  4. Suelo urbanizado construido.
Es necesario presentar algunas consideraciones que permitan entender conceptos que pueden suscitar confusión, tal como urbanizable, no urbanizado, o qué se entiende por parcialmente urbanizados.

En primera instancia se podía entender que todos los terrenos que estén inscritos dentro del perímetro son susceptibles de ser urbanizados y en consecuencia construidos. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que esta forma de presentarlo es inadecuada por lo menos desde que se dictó la ley 9° de 1989, porque en ella ya se había precisado que existían porciones del área urbana, en donde incluso se encontraba asentamientos humanos, que no eran habitables dado el riesgo que representaba para las personas y que por tanto debían ser reubicadas y las autoridades velar por que no fueran nuevamente utilizadas.

En la parte final del artículo 35 de la ley 388, que define “suelo de protección”, se encuentra el siguiente párrafo ”.... o de las áreas de amenaza y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, TIENE RESTRINGIDA LA POSIBILIDAD DE URBANIZARSE”

Como consecuencia de lo anterior debe aparecer una clasificación que sea: TERRENO URBANO NO URBANIZABLE, así, hasta la fecha no se haya tenido en cuenta con suficiente rigor.

Al revisar algunos trabajos realizados por algunas seccionales de catastro del Igac se encuentran áreas que se denominan grandes lotes, que no están previstas en la metodología y son difíciles de clasificar porque no hacen mención a las condiciones en cuanto a servicios públicos se refiere, dificultando su verdadera clasificación.

El terremoto que afecto a la ciudad de Popayán, en décadas anteriores sirvió para que el Estado pensara en lo vulnerable que pueden ser las construcciones y dictó la ley de sismo resistencia. El que se presentó en la década de los noventa en Pereira, determinó que algunas ciudades, abocaran un proceso de estudios geológicos, con el fin de determinar áreas no ocupables dado el riesgo. Similar acontecimiento ocurrió en el eje cafetero. Estos hechos deberían hacer que la actividad catastral, incorporara a su inventario los estudios que sobre el mismo tema adelante Ingeominas, conociendo de antemano que puede ser difícil de llevar a la práctica por la falta de recursos, dado que últimamente se le asigna muy poco presupuesto al encargado de realizar el censo catastral .

Adicionalmente se está en mora de establecer la metodología y parámetros con los cuales se debe realizar el avalúo catastral de las nuevas categorías creadas en la ley, porque la designación y los parámetros que en términos generales trae la ley, permiten aseverar que las existentes para urbano y rural no satisfacen adecuadamente la forma de avaluarlas.

Este concepto de régimen legal es tan importante en términos de la formación del precio del suelo que, el hecho que económicamente ya existía permitió, que el estado reclamara una participación de tal incremento del precio, a través de la participación en plusvalía ; por lo que la acción del catastro debe coadyuvar, en el registro de las normas y plasmarlas en los planos catastrales, pensando en que el catastro sea una verdadera herramienta del desarrollo de los municipios.

Tradicionalmente se ha entendido que urbanizar un terreno consiste en la acción de dotar un terreno de redes secundarias o de distribución (primarias) de los servicios de agua, alcantarillado, y energía, además de la apertura de vías, que conforman un tramado que corresponda a manzanas, en donde individual o colectivamente se pueda desarrollar la construcción de edificaciones, y queda pendiente solo las acometidas de conexión a dichos servicios: pero que además estén incorporados al perímetro urbano.


En términos deseables, la existencia de estos tres servicios, seria el nivel mínimo de habitabilidad en cualquier parte, pero especialmente en las zonas urbanas; desafortunadamente en nuestra sociedad existe gran cantidad de barrios en muchas ciudades, en las cuales las personas por diferentes razones tienen que habitarlas sin tener ese mínimo y que según algunos datos dados frecuentemente, en ciudades como Bogotá, algo mas del 40 % del crecimiento anual se realiza en estas condiciones, o sea con solo uno o dos de ellos.

Lo primero que se requiere aclarar es, que en cuanto al uso del suelo se puede y debe ver desde una óptica legal y desde una óptica factual o de hecho, dado que en muchos municipios no han existido normas de uso aprobadas, sino que el uso que se les da a los terrenos responde a la voluntad de los propietarios o constructores.

Como se planteó en el primer capítulo, sobre la teoría de la formación de los precios, las normas de uso del suelo, ya sea limitando o por el contrario permitiendo una determinada forma de usar el suelo, implican modificaciones del precio de la tierra, y es por eso que la elaboración de las ZHF, debe necesariamente registrar las normas que sobre este aspecto existan en el municipio al cual se esta realizando la formación catastral.

A pesar de la dificultad que la inclusión de esta variable pueda significar, especialmente en casos como Bogotá, donde la extensión del territorio, la abundancia de normas que no están sistemáticamente organizadas y, en algunos casos demasiado puntuales, no debe ser óbice para no incluirlas.

Para la elaboración de esta variable el modelo actualmente en aplicación, incluye los siguientes parámetros.
  1. Áreas con uso residencial.
  2. Áreas con uso en comercio y servicios.
  3. áreas con uso en industria y talleres
Es necesario destacar que esta clasificación se aplica a lo que se conoce como malla urbana, o sea aquella porción del municipio en donde existen las redes de distribución de servicios públicos y vías que se encuentran ya construidas. Revisar el párrafo completo
Poner gráfico.

Con mucha frecuencia en las ZHF que se han venido elaborando aparece una separación que se refiere a Institucional, esta división o presentación parece inadecuada en la medida que dicho concepto es ambiguo y en la realidad se mezclan inmuebles que para los efectos catastrales deberían ser diferenciados. Veamos por qué de esta afirmación.

Con mucha frecuencia se entiende que los predios dedicados a la educación son institucionales, pero dentro de los centros educativos existen unos que son de propiedad del estado y organizados por é, mientras que otros son de propiedad privada y su fin primordial es lucro de sus propietarios, la pregunta que cabe hacerse es, ¿estas dos condiciones pueden ser incluidas en la misma categoría? Ahora si no se tiene en cuenta el fin de lucro de los particulares, ¿la educación no debe verse como un servicio? por lo tanto deben ser incluidas dentro del mismo grupo de comercio y servicios.

Cuál debe ser el criterio que determine que sean vistos como de la misma categoría ¿el hecho de ser entidad del estado, de los particulares o por la clase de servicio que prestan? Si fuese el hecho de ser propiedad del estado nos llevaría a separar los Bancos que son propiedad del estado o sea La caja Agraria, hoy reemplazado por el Banco Agrícola (cada día en desaparición) y los bancos privados, cuando ambos por ser entidades financieras se deben clasificar dentro del sector terciario o sea de los servicios (comerciales)

Adicionalmente en muchas poblaciones la prestación de servicios tales como los juzgados, la educación, el bienestar social y muchos otros se prestan en inmuebles en arriendo, que hoy están allí y mañana ya no. ¿Estos inmuebles son institucionales? En mi opinión no deberían ser catalogados en esta forma; por cuanto si tales servicios se encuentran en una zona en donde se desarrollan, predominantemente, actividades comerciales y de servicios, el cánon de arrendamiento que se le cobre al estado estará en función de esta circunstancia y no por el hecho que se vaya a instalar un servicio necesario y útil para la comunidad.

Como puede verse esta clasificación no es clara ni conveniente, en la medida que no arroja claridad, sobre el fenómeno urbano. Ahora bien si lo que se desea es obtener y suministrar información sobre el equipamiento social, hospitales, clínicas, educación (pública y privada), bienestar social etcétera deberá hacerse independiente, en donde se informe de dicho inventario.

La posible razón de esta práctica se encuentra asociada a la idea de muchos peritos, que los bienes del estado, por ejemplo las escuelas públicas, no tienen precio porque ellos no tienen mercado. Cuando suministran información de precios asignables a una zona o barrio, en la cual se encuentra inscrito un bien inmueble, como una escuela o un hospital, estiman que su precio es inferior, al precio asignable al entorno, sin entender que si mañana este bien fiscal se fuera a vender, su precio se formaría en concordancia con el comportamiento del ese entorno. Independiente de su posible venta, el precio no se forma por condiciones individuales, sino por el comportamiento del vecindario. Que deba pagar, o no, impuestos, corresponde a la política tributaria y no a la esfera de la técnica catastral.



El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

miércoles, 10 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avaluos Catastrales " ZH - Rurales"

ELABORACION DE ZONAS HOMOGENEAS
Variables rurales

En la metodología de las zonas homogéneas físicas, se presento un cambio conceptual muy significativo respecto del modelo anteriormente aplicado de curvas de isoprecios.
En este sobre un valor de 100 puntos máximos posibles el valor potencial del suelo tenia asignado un puntaje de 80 puntos, lo cual establecía que la calidad del suelo, representara las cuatro quintas partes del valor asignable, dejando 13 puntos o por ciento al agua y 7 % a las vías internas. Este modelo que fue concebido en la década de los cuarenta, reflejaba las condiciones imperantes en el desarrollo de la tecnología y las ciencias, y la abundancia o escasez de los elementos que intervenían en el proceso productivo.
En ese momento el desarrollo de la química y especialmente la que utilizaba en la producción de los abonos, era relativamente baja, por lo cual se dependía en forma muy importante de la calidad natural del suelo, y en forma concomitante, en el país las aguas eran abundantes, por lo cual en ese momento el modelo de darle una mayor participación a los suelos y menor a las aguas era válido.
Pero en la década de los ochenta, las condiciones de tales factores se había modificado notablemente y en algunas regiones las aguas se habían vuelto un elemento escaso, y la química aplicada a la industria de productos agrícolas, permitió liberarse de los abonos de origen orgánico, que anteriormente se aplicaba a los cultivos.
Fue así como en el nuevo modelo a las variables se les asigno un peso relativo igual; pero especialmente la participación que puede llegar a tener no es permanente ni absoluta, sino que depende de la región o del municipio que se este trabajando, presentándose el caso que el peso relativo sea neutro (diferente de que se interprete que sea (0 cero) En un municipio, en donde por ejemplo sea todo plano, la topografía no permitirá segmentar o segregar parte del espacio como razón explicativa del posible precio asignable a la tierra, por lo cual las otras variables tomaran un peso discriminante.
1. Áreas homogéneas de tierras con fines catastrales.
En realidad ésta es una variable, que integra tres variables simples, como son la topografía, las zonas de vida de Holdrige, como indicador del clima, y el valor potencial propiamente y que la subdirección Agrológica, elabora y suministra para la acción catastral, y clasifica la tierra en trece (13) categorías, las cuales van desde tierras excelentes, hasta las improductivas.
Esta clasificación se presenta en cartografía en escala 1:25.000 o 1: 10.000, según se requiera en el accionar catastral y que con mucha frecuencia son el soporte básico para la elaboración de las zonas homogéneas físicas.

2 Aguas superficiales.
En la metodología actual esta variable tiene el mismo peso relativo que la anterior como elemento físico estructurante de las ZHF, y puede decirse que un Distrito de Riego por el solo hecho de serlo, se debe definir como una zona homogénea.
La disponibilidad de aguas superficiales no se mira en abstracto sino que debe ser referido al uso predominante en la zona circunvecina, esto quiere decir que la abundancia o escasez, debe mirarse en términos relativos pues si bien pueden ser suficientes para el consumo del ganado por ejemplo, no necesariamente es suficiente para un cultivo.

3 Vías.
El precio que pueda llegar a tener un predio está en estrecha relación con la distancia a que se encuentre de los centros de consumo, tanto para llevar los frutos de la producción como para obtener los insumos requeridos en dicho proceso.
En términos de esta variable lo que se requiere es establecer es el área sobre la cual influye la, o las vías y en la medida que cuente con mayor o menor numero de ellas la zona podrá catalogarse como zona con vías excelentes, buenas o sin vías.

4 Uso del suelo.
Aún cuando los cultivos no son objeto de valoración por mandato expreso de la ley, dentro del proceso de elaboración de las ZHF, se tiene en cuenta, dado que el precio de la tierra tiene un comportamiento diferente según tenga uno u otro cultivo.
Esta variable se registra tomando en cuenta la predominancia de los cultivos, lo mismo que las asociaciones que frecuentemente se presentan en la explotación de las fincas.
Para la obtención y registro se trabaja con el procedimiento de fotointerpretación, con el correspondiente proceso de control de campo.
De cada una de las anteriores variables debe realizarse un plano que muestre el comportamiento de ella según los parámetros establecidos, para posteriormente, por proceso mecánico o computacional , obtener los espacios que poseen características similares o equiparables en todas y cada una de ellas.
Así se puede decir que una zona homogénea física, será la porción del territorio que tiene igual valor potencial, agua, vías y uso, razón por la cual tiene potencialmente la misma capacidad para ser utilizada en términos agropecuarios y por ende debería tener los mismos precios.
Este modelo que es teórico, puede presentar desajustes, en la medida que se confronte con la realidad. Las razones son de diversos órdenes tales como la proximidad de ellas a centros poblados, en donde los propietarios si bien la utilizan en términos agrícolas, al momento de venderlas, sus precios los establecen en términos de las rentas de anticipación, o sea que las tierras ya las ven como urbanas o como “casi urbanas” y por tal razón aspiran a que parte de ese uso futuro les sean entregas en forma anticipada .
Para el modelo, que el predio este frente a la vía y esté a una distancia de dos o tres kilómetros, es equivalente, cuando en la realidad para los propietarios o posibles compradores no es lo mismo.
Incluso existen condiciones extremas, que por la forma en que se elaboran las ZHF, no son detectables, como puede ser el caso de un predio que estando dentro de un distrito de riego, sin embargo no le es otorgado el derecho de utilizar las aguas de los canales, como puede suceder.
Además debe tenerse en cuenta que el concepto de homogeneidad, está en proporción a la escala y al detalle con que se trabajan las variables que intervienen.
Finalmente debe tenerse presente la concentración y tamaño de los predios, en otras palabras el mercado; pues entre mayor sea la concentración, los propietarios podrán imponer con mayor fuerza las leyes de un mercado oligopólico, y no de tendencia de competencia.

Para su delimitacion y equematizacion se prsenta un pequeño ejemplo de como se desarrolla una zona:






El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.

Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

martes, 9 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avaluos Catastrales " Zonas Homogeneas"

ELABORACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS.

CONCEPTOS.
Zona homogénea física, es una porción del territorio que tiene características equiparables en cuanto a, clima, pendiente, valor potencial, (áreas homogéneas de tierra para fines catastrales), aguas superficiales, vías y uso dentro de ella, y que permite diferenciarla de otras contiguas o que la rodean, si se trata de áreas rurales, y que tiene características equiparables en cuanto a, régimen legal, uso y norma de uso del suelo, uso y norma de uso de las construcciones, dotación de redes primarias de servicios públicos domiciliarios, vías, tipología de las construcciones dedicadas a vivienda, en las zonas urbanas.
Como se puede observar las zonas homogéneas, según sean rurales o urbanas, tiene variables diferentes y cuando tiene la misma variable sus parámetros son diferentes por lo cual para poder iniciar un proceso de formación o de actualización de la formación es necesario tener claro que la primera variable que se debe analizar o investigar debe ser las normas de uso y el regimen legal, porque tomando en cuenta que la unidad orgánica del catastro es el municipio, se requiere que, para iniciar el proceso se establezca claramente cuales son las áreas urbanas y cuales son rurales, dado que según pertenezca a una u otra las variables y los parámetros serán diferentes.
Variables rurales.
  1. Las áreas homogéneas de tierra con fines catastrales
  2. Las aguas superficiales.
  3. Las vías.
  4. Los usos de la tierra.
Variables urbanas.
  1. El régimen legal y las normas de uso del suelo
  2. Las normas de uso de las construcciones
  3. La topografía.
  4. Las vías.
  5. Los servicios públicos domiciliarios
  6. La tipología de la construcción dedicada a vivienda.
  7. Las variables impacto.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
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Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
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lunes, 8 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVIII - Avaluos Catastrales " Antecedentes"

Para las personas involucradas en la realización de la labor catastral existen dos etapas claramente definidas como son: antes y después de la ley 14 de 1983 (En Colombia).
Esta norma implicó un cambio radical, por cuanto no solo se regula el aspecto de las tasas del impuesto, sino que se modifico la metodología a emplear en el cálculo de la base.
El procedimiento empleado con anterioridad a esta norma, al igual que en muchos otros países, eran las curvas de isoprecios.
El procedimiento, que estaba asociado a una forma de entender y concebir la ocupación del territorio, fuera este rural o urbano, y con marcada influencia del modelo planteado por Von Thünen, la cual partía de concebir que dicha ocupación se realizaba en forma de anillos concéntricos alrededor de la ciudad, para la zona rural y en anillos concéntricos alrededor del centro de la ciudad, en el caso urbano.

Procedimiento. Se trataba de establecer los precios de la tierra a partir de calcular el precio de un predio patrón; el cual podía corresponder al predio modal, en cuanto a tamaño y al nivel de explotación, y a este se le asignaba el coeficiente igual a uno (1).
Una vez establecido, se hacia desplazar por todo el municipio este predio patrón; haciendo abstracción de las reales condiciones de la zona, y se averiguaba el posible precio asignable. Estos valores se localizaban en una plancha cartográfica y se unían con una línea, con la ayuda de un curvígrafo, y la línea que une predios con iguales valores se denominaba curva de isoprecios.
Tomando como base los valores así encontrados se procedía a liquidar el avaluo de los predios aplicando entre otros los coeficientes de explotación y de tamaño; los cuales tenían una relación inversa en el caso del tamaño, a mayor tamaño el coeficiente era menor que la unidad, y si era de menor tamaño que el predio patrón, el coeficiente era mayor que la unidad.
El de explotación también era inverso al nivel de explotación, así que los predios que mostraran una intensidad menor en la explotación, el coeficiente era menor que la unidad y si la explotación era más intensa, el coeficiente era mayor que la unidad.

Durante su vigencia, nunca que se conozca, se realizó una evaluación de las consecuencias de la aplicación de este método en términos sociales y la única manifestación en contra se presento, en una reunión que sobre la Reforma Agraria se desarrollo en la década del setenta, dado que en los avalúos para la compra de predios con tal fin se aplico tal coeficiente y lo que durante y para el proceso catastral, no tuvo objeción, para la venta de sus inmuebles aparecía como negativo. ¿Qué paso?
La cuestión es sencilla, el principio que al por mayor las cosas son más baratas, cuando se trataba de pagar impuestos sobre la tierra era favorable para los intereses económicos de los propietarios, pero cuando se trataba de enajenar sus predios al estado lesionaba sus intereses y su patrimonio. Fue así como en una ley se prohibió expresamente la aplicación de dicho coeficiente. Un ejemplo numérico permite visualizar mas claramente el hecho.
Si el predio patrón se establecía en diez hectáreas y consecuentemente tenía un coeficiente de uno(1) y el precio del patrón que por ejemplo fuese de 150.000 pesos, este valor debía multiplicarse por 0.95, 0.90, 0.85 o 0.80; en la medida que el predio fuese mayor, lo cual determinaba que el precio por unidad de área se disminuía a $142.500, $ 135.000, $127.500 y $ 120.000 pesos respectivamente, si los predios se encontraban entre los rangos de 10 y 20, 20 y 50; 50 y 100 o más de 100 hectáreas.
En términos catastrales la aplicación de los coeficientes de tamaño y de explotación se convirtió en un incentivo para que los propietarios ausentístas no explotaran su fundo, por cuanto el impuesto predial que tenían que pagar era menor, por unidad de área; que el que pagaban los productores que sí utilizaban sus predios como un factor de la producción .
La existencia del coeficiente de explotación determinaba que dos predios de características iguales en cuanto a su fertilidad, pero con niveles distintos en su explotación tuviesen precios diferentes. Esto nacía de la confusión de avaluar la tierra y avaluar un predio.
En términos de mercado dos predios que tengan características iguales en cuanto a la fertilidad, ubicación, aguas, etcétera, pero niveles de explotación y manejo diferentes, por ejemplo uno tiene sembrado café, y se le realizan todas las practicas adecuadas en cuanto a control sanitario, deshierbas, abono, control de plagas; mientras que al otro, no se le hace el mismo manejo, sin lugar a dudas tienen precios distintos pero la tierra como tierra tiene el mismo precio.
Es necesario recordar que el impuesto predial tiene como objeto grabar la tierra; y que el impuesto a la actividad económica o uso del predio se debe grabar a través del impuesto de renta; situación que en modelo anterior no se respetaba.
Seguramente esta metodología y sus implicaciones nunca fueron establecidas intencionalmente, pero lo que sí es claro que la falta de análisis de modelos traídos del extranjero y aplicados en una sociedad con características e idiosincrasias diferentes, no es lo mejor, por los efectos perversos que pueden determinar.
(es necesario realizar un estudio mas detallado de las nivelaciones de precios)
En posts anteriores se planteo que los avalúos catastrales deben realizarse a valores comerciales; pero ha sido tradicional que la estimación se realice a porcentajes variables por debajo de dicho valor.
Este hecho se ha traducido en una situación de inequidad tributaria, dado que los responsables, jefes de avaluos de las seccionales, no tiene un patrón de porcentaje único, lo cual implica que municipios que son formados o actualizados en mismo año, tiene acercamientos diferentes al valor comercial, en unos pueden ser del 50, 60 o 70 por ciento de dicho valor.
En las posts siguientes se presentara la metodología que desde mediados de la década de los ochenta se investigo en el Instituto Geográfico y, se viene aplicando en los programas de formación o actualización en todo el pais, incluidos los catastros independientes de Santa Fe de Bogotá, Cali, Medellín y Antioquia .
La ley 14 de 1983, estableció en el artículo 4° que: “A partir del 1° de enero de 1984 para los fines de la formación y conservación del catastro, el avalúo de cada predio se determinara por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas.
Los terrenos y las edificaciones, o las fracciones de áreas de unos y de otros, en el caso que no sean del todo homogéneas respecto a su precio, se clasificarán de acuerdo con las categorías de precio que defina el Gobierno Nacional en todo el país”
Esto quiere decir, que si en las transacciones corrientes, las personas asignan y establecen un precio a todo el inmueble, sin preocuparse cuanto de dicho valor corresponde a cada uno de los dos componentes y si el predio tiene características diferentes en cuanto a los suelos o las construcciones, los responsables de la estimación del valor catastral sí deben conocerlas y establecer precios diferentes para cada caso, además que debe calcularlo por separado.
Para el cumplimiento del mandato, se estableció que para el cálculo del precio de la tierra se aplicaría el concepto de ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y ZONAS GEOECONÓMICAS (en reemplazo de las curvas de isoprecios), y para las construcciones, TABLAS DE AVALÚOS, según los diferentes usos y sus características.
Hasta ese momento se empleaba una sola curva para todo tipo de construcción, lo cual redundaba en que los predios dedicados a la actividad comercial quedaban subvaluados, en la medida que en la muestra se tomaran predios dedicados a vivienda, por cuanto se ha encontrado que el valor por metro cuadrado de aquellos vale más que estos últimos, así tengan la misma calificación.
Adicionalmente el planteamiento legal representó una variación significativa en muchos aspectos al modelo que se empleaba.
En primer lugar se excluyeron del avalúo las maquinarias y los cultivos, porción significativa del avalúo anterior, que redundó en que muchos municipios, como Yumbo, Barrancabermeja, Tumaco y todas las grandes ciudades en donde se implanta la industria, redujeran su base fiscal, pero en términos de censo, se excluyo información valiosa.
Se eliminaron además de los coeficientes de tamaño y explotación, los factores de frente y forma, coeficientes de aire y otros que se utilizaban; dada la relativa subjetividad que se podía presentar y especialmente por la dificultad en la aplicación en un proceso masivo.
Tomando como referencia el modelo de la formación de los precios, con base en las rentas, que se planteo en un anterior post, se iniciaron los procesos de formación de todos los municipios del país, con la obligación de realizar la actualización de tales formaciones en períodos de cinco (5) años.

El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".
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jueves, 4 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Avaluo de un cultivo"

Dentro de los avalúos rurales los cultivos pueden tener un gran significado, tanto que en muchas oportunidades estos pueden tener mayor valor que la tierra misma y hasta el momento no existe unificación del modo de avaluarlos. A continuación se presenta una propuesta para realizar el avalúo, tomando como referencia una forma suministrada en el congreso de avaluos desarrollado en Cali, para un cultivo de mango, pero manejada en forma diferente.
Podemos definir el avalúo de un cultivo como: la suma de los flujos netos de caja, traídos a valor presente del año en que se desea hacerlo.

Es necesario tener en cuenta que el avalúo se hará al fin de cada año, con el fin de que ya se haya hecho la recolección de la cosecha correspondiente a tal año. Esto siempre y cuando el momento de avalúo se refiera a un año comprendido dentro del ciclo productivo.
Si el avalúo se debe hacer en el período improductivo, al monto del valor de los flujos netos traídos al valor presente, se debe agregar el costo acumulado de los gastos ocasionados hasta ese momento.
Debe tenerse en cuenta qué año de mayor valor del cultivo será el último improductivo, por cuanto a esa fecha se ha hecho la mayor cantidad de inversión y tiene el máximo de la etapa productiva por venir.
Los cultivos deben verse como una inversión inicial ($3.300.000 costos de instalación para el mango), que en el futuro garantizará un flujo de ingresos, dándole el debido mantenimiento.
Esta inversión debe ser repartida en toda la vida del cultivo, así se realice en el primer año, en este sentido debe verse como un monto a diferir.
En términos de un proyecto financiero esta inversión tiene derecho a recibir una retribución, por lo cual en la estructura de gastos anuales esta partida debe ser incluida, cuidando que cada año se reduzca en la cantidad del consumo del año.
Además, así la tierra sea propia, esta tiene derecho a recibir una renta o retribución por su participación en el proceso productivo, por lo que cada año se debe incluir dicho gasto
Para poder hacer el avalúo es necesario conocer el ciclo vegetativo de la planta. En el caso del mango el ciclo se caracteriza por un primer período en donde se realiza la inversión inicial o de instalación y unos años en donde el cultivo debe mantenerse, pero no se obtiene producción. Este es un periodo improductivo físicamente. Según expertos, para el mango puede extenderse por tres o cuatro años.
El segundo período, el productivo, que puede extenderse por 14 o 15 años, el rendimiento en promedio es uniforme, con las variaciones lógicas de las variaciones climáticas, pero que para efectos del avalúo no se tienen en cuenta. Durante éste, los gastos de mantenimiento son más o menos constantes, siendo de $ 1.000.000 para los años 2,3,4, a partir del cual se convierten en $1.300.000.
El tercer período corresponde a la declinación, en el cual el cultivo puede estar produciendo frutos, pero los ingresos que se obtienen no superan los costos de mantenimiento, por lo que en términos económicos es necesario hacer nuevo sembrado.
A continuación se presenta el flujo neto de caja, el cual se define como el resultado de restar a los ingresos, los egresos del año, para unos años del cultivo del mango según se ha descrito antes.

Al aplicar la formula tradicional para calcular el valor presente de los flujos netos de caja de cada año se encuentra que los valores del cultivo para cada uno de ellos son:


Este cuadro muestra como a medida que el cultivo llega a su edad de producción su valor se reduce, llegando el momento en que este tiende a valer cero, pues las inversiones que se realizaron ya produjeron los ingresos esperados, pero es necesario resaltar que incluso, así el cultivo se encuentre produciendo, los costos de mantenimiento superan los ingresos razón por la cual es necesario realizar el proceso de resiembra.





El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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miércoles, 3 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Areas homogéneas de tierra"

Presentación de las áreas homogéneas de tierra.
Las áreas homogéneas de tierra se presentan en planchas de escala 1:25.000 (En el IGAC), con sus símbolos y valores potenciales. Los símbolos están integrados por la combinación de una o dos letras mayúsculas que indican el piso térmico, una letra minúscula que se refiere a la condición de humedad, y una segunda que manifiesta el rango de la pendiente dominante.
En algunos casos es necesario expresar alguna característica especial para lo cual se utiliza un número arábigo como subíndice de la última letra o algún otro signo que señale los limitantes, por ejemplo 67Mhd3. Este símbolo significa que son tierras de clase, moderadamente buena; localizada en clima medio húmedo (Mh), con una pendiente dominante de 12 a 25%, (d); y una erosión severa (3 )


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
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Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

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martes, 2 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Del avalúo de bienes rurales o fincas"

Como se ha visto en los post anteriores, el avalúo de una finca, así sea pequeña en área, puede tratarse de una labor compleja, en donde se tengan que aplicar casi todos los métodos valuatorios, por ejemplo una finca cafetera, de 4 hectáreas, que cuente con las correspondientes instalaciones para el procesamiento del grano, su avalúo puede ser una labor dispendiosa, por cuanto posee todos los elementos enumerados a tener en cuenta.
Para establecer el valor de la tierra tendrá que acudirse al método de mercado; para las viviendas, las instalaciones donde funciona la descerezadora y la maquinaria, el de reposición como nuevo; para el cultivo, el método más adecuado es el de ingresos futuros capitalizados. Adicionalmente puede contar con circunstancias como las anotadas en lo que se refiere a aspectos jurídicos.
Finalmente, como ayuda, se presenta la definición de las las áreas homogéneas de tierras, el esquema de los factores que intervienen y la forma de presentación de ellas.
Definición:
” Las áreas homogéneas de tierras, desde el punto de vista de la valoración catastral, son espacios de la superficie de la tierra, claramente delimitados, que presentan características similares en cuanto a: condiciones climáticas, relieve y capacidad productiva. Para su conformación se utilizan las siguientes variables: Los pisos térmicos y las zonas de vida de Holdrige que constituyen las unidades climáticas; el relieve, expresado como formas o grados de pendiente (en %) y la capacidad productiva de las tierras representado por el valor potencial (VP)”






El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/

lunes, 1 de diciembre de 2008

Ap. Conc. y Met. XVII - Avaluos Rurales "Área del terreno de las construcciones y de los cultivos"

El área, además de que permite la liquidación del avalúo cuando la investigación se realiza por unidades, es un tema de gran importancia por cuanto alrededor de él ha existido un debate que no ha sido totalmente definido, dado que algunos estiman que las cosas al por mayor son más baratas; razón por la cual muchos valuadores castigan en un cierto porcentaje el precio encontrado al momento de realizar la liquidación, si el predio objeto de valoración es de un gran tamaño.

Históricamente es bueno hacer referencia a que durante una época, los peritos responsables de realizar los avalúos para la Reforma Agraria, aplicaron el coeficiente de tamaño, que se empleaba para fines catastrales. Posteriormente cuando los propietarios de las tierras se percataron del hecho, hicieron modificar la norma, y en definitiva quedo, que los valores unitarios no podían ser modificados en razón del mayor o menor tamaño del predio.

Con el fin de neutralizar la influencia del tamaño en la determinación del precio del inmueble, objeto de valuación, se han planteado dos formas:
1°. En la investigación de mercado se deben incluir predios de diferentes tamaños, (mayores, menores e iguales) en tal forma que al obtener la media aritmética el valor encontrado sea representativo de las condiciones del mercado en función del tamaño.
2°- En la muestra que se seleccione solo se deben tener en cuenta predios de tamaño similar, al que se desea avaluar.
Sin lugar a dudas la opción más recomendable, técnicamente, es la segunda.

En cuanto al tamaño del cultivo, en algunos medios de valuadores también ha existido polémica, especialmente cuando se trata de avaluar unos cuantos palos, de fruta por ejemplo, dentro de un programa de indemnizaciones por el desarrollo de una obra por parte del estado; llegando el caso, que al avaluar 40 o 50 palos (paliados) de café, le asignan un valor de hasta dos veces y media, al de una hectárea del mismo cultivo sembrado técnicamente.

Las razones que son más de orden moral o de sensibilidad social, pueden generar distorsiones económicas y valuatorias indeseables posteriormente. Establecer que un limonero vale 250.000 pesos, porque el propietario del predio en la cosecha de un año puede obtener 30 o 40 mil pesos y, no realiza ninguna inversión de mantenimiento; se traduce en que una hectárea del mismo cultivo vale 100 millones de pesos, cuando un adecuado avalúo arroja cifras de 35 o 40 millones siempre y cuando este cuente con riego, toda las técnicas de control de plagas y abono.


El trabajo anterior es un curso impartido por la Universidad Distrital "Francisco José de Caldas" sobre los avalúos de Inmuebles, incluye conceptos y metodologías utilizados genericamente en la elaboración de dichos avalúos.
Este trabajo está publicado con fines didácticos y sin fines de lucro, con la premisa de que la información y el conocimiento debe estar al alcance de todos los profesionales en valuación para que los avalúos tengan la mayor calidad posible.
Del mismo modo esta dirigido a todos aquellos que solicitan un avalúo y tengan los parámetros para exigir al valuador los criterios técnicos, metodológicos y conceptuales al presentar su trabajo y no caer en los avalúos de "1 Hojita".

Fuente: http://www.udistrital.edu.co/